意見領袖 | 溫彬、王靜文

　　黨的二十屆三中全會提出，要加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。8月23日的國新辦新聞發布會上，住房和城鄉建設部表示將會同有關部門，指導各地從抓規劃編制、抓制度完善、抓項目建設、抓“好房子”樣板等四個方面做好貫徹落實。

　　黨的十八大以來，我國的住房保障體系不斷完善，保障性住房建設穩步推進。截至2023年底，我國累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套，已建成世界上最大的住房保障體系，解決了1.5億多群眾的居住問題。不過，與工薪群體的剛性需求相比，保障性住房供給仍然相對不足，新市民、青年人等住房負擔較重。

　　黨的二十屆三中全會提出，要加快構建房地產發展新模式，就是要以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求，加快構建租購并舉的住房制度，實現房地產市場平穩、健康、高質量發展。其中重點，就是要加大保障性住房建設和供給力度，提高保障性住房占住房總量的比例，提升保障性住房的質量品質及適配性，更好滿足工薪群體剛性住房需求。

　　相關工作已在有條不紊地展開。去年三季度，國務院印發了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，今年1~7月，全國保障性住房和城中村改造安置住房已經開工和籌集235萬套（間），完成投資4400多億元，占房地產開發投資的比重約7.2%。

　　下一階段，住建部將指導各地從本地區經濟能力、房地產市場狀況和各類困難群體住房需求出發，堅持以需定建、以需定購，因地制宜編制保障性住房五年規劃和年度計劃；堅持盡力而為、量力而行，抓緊出臺具體的實施意見、管理辦法和配套政策，有力有序有效開展好各項工作。

　　具體到保障房建設和供給方面，我們認為要做好新建和收儲的“雙管齊下”：

　　首先是做好新建工作。如果當地的保障性住房需求比較旺盛，現有供給無法滿足，則地方可以在項目建設方面著力。去年國務院發布的指導意見曾提出“支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。具備條件的城市，要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備”。對于具備條件、確有需求的城市，要做好項目規劃，落實好財稅、土地、金融等支持政策，加快項目開工、建設進度，讓群眾早日實現入住。同時，加強項目謀劃和儲備，做好明后年項目的前期工作，形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進機制。

　　這一過程中，需要協調好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關系。一方面，加強配售型保障性住房的建設，加快解決工薪收入群體的住房困難；另一方面，加強配租型保障性住房的供給，以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化的方式，解決好新市民、青年人等群體的住房問題。

　　其次，如果當地房地產市場低迷、商品房庫存較高，則可以做好收儲工作。7月30日中央政治局會議提出，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，此次發布會住建部也表示，結合當地房地產市場情況，積極推進收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。

　　目前收儲模式為政府選定地方國有企業作為收購主體，該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和空間。央行提供總額為3000億元的保障性住房再貸款，再貸款的發放對象為21家全國性銀行，商業銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決定是否向收購主體發放貸款。截至6月末，再貸款使用規模僅為121億元，相關工作進度略顯平淡。

　　形成掣肘的原因之一，在于國企收購的回報率低于融資成本，特別是用于配租型保障性住房時。因此，市場日前正在討論利用專項債資金用于收購存量商品房的可行性。此前，自然資源部已允許將專項債資金使用范圍擴大到收回收購存量閑置土地用于保障性住房建設，如果專項債使用范圍如期再次擴大，預計將會有利于相關工作開展，進而促進保障性住房建設和供給。

　　（發表于《21世紀經濟報道》8月26日評論版）

　　(本文作者介紹：民生銀行首席經濟學家)