原標題：“房貸荒”預示杠桿炒作樓市的時代結束了

　　李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　近期，樓市正在經歷一輪“房貸荒”，多個熱點城市的主要銀行紛紛上調首套和二套住房貸款利率水平，或暫停二手住房貸款投放。根據貝殼研究院對全國72個城市房貸業務的統計，首套和二套房貸平均利率已經連續7個月上升，二季度分別累計上漲17和15個基點。6月份，72個城市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%，分別在LPR基礎上加點87點和112點，而央行對首套、二套房貸規定的最低利率分別為LPR和LPR加60個基點。

　　即便房貸利率不斷上行，但貸款申請也不是馬上就能批下來的。據悉，像廣州、合肥等熱點城市，房貸從審批到發放，目前大概要4-6個月。有的銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的額度都不一定能夠滿足。有銀行按揭經理干脆告訴客戶，現在申請的話最早也得四季度放款，甚至有可能要順延至2022年了。

　　其實，“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的，每當樓市調控收緊，都會出現“房貸荒”，比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初，四大國有銀行廣州分行曾集體上調房貸利率。錢荒到一定程度，就會出現二手房“停貸潮”，比如2019年8月份合肥地區12家銀行宣布不做二手房貸款了，包括幾家國有大行。

　　近期，深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現二手房“停貸潮”。當然，沒有哪個銀行官宣稱停貸，只是一線業務人員稱“暫停”或告知客戶貸款申請可能幾個月內都批不下來，當前也沒有批下來的時間表。筆者認為，這一輪“房貸荒”來得比過去洶涌，而其中的原因又是過往不曾有的，即各大銀行房貸占比都超限了。

　　2020年底，央行公布了房貸集中度“五類分檔”。工農中建交等大型國有銀行為第一檔，房地產貸款占比上限是40%、個人住房貸款占比上限是32.5%；招行、中信銀行等股份行及大中型城市商業銀行為第二檔，房地產貸款占比上限是27.5%、個人住房貸款占比是20%。根據2020年年報披露，18家A股上市的大、中型中資銀行中，6家銀行的個人住房貸款占比超過監管紅線，3家銀行的房地產貸款占比超過紅線，其他銀行即便沒有踩線，但也基本在紅線附近。

　　今年上半年，各地樓市普遍回升。1-5月份全國商品房銷售面積和銷售金額分別增長36.3%和52.4%，銷售金額增幅大于銷售面積增幅，意味著房價在上漲，從而引致涉房貸款增長。1-5月份，開發商到位資金同比增長29.9%、個人按揭貸款增長32%。如果以總行法人來考核的話，現在很多銀行并未踩線，因為樓市相對平穩的內地和中西部房貸占比比較低。若以省分行、市分行來看，很多熱點城市都踩線了，甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。

　　另外，有的城市盡管房貸占比沒有超出紅線，但由于新增房貸規模增長太快，房貸投放和房價上漲已經形成順循環，房貸已成為樓市火爆的第一催化劑。如果不控制新增貸款額度，樓市火熱的局面就無法改觀。而且，今年政府工作報告還明確，在去年增長40%的基礎上，大型商業銀行普惠小微企業貸款增長30%以上。根據經濟增長確定合意貸款投放的框架下，房貸過度投放就會擠占中小微貸款規模。于是，今年監管層對房貸規模、占比、增速啟動“三重管控”。

　　目前，在人民銀行窗口指導下，很多城市被要求房貸存量規模不能增長，只有收回貸款才能釋放新增空間；有的城市干脆“擠牙膏”，每月只投放申請規模的30%左右，其他的一律往后延。而且，由于前期部分經營貸、消費貸違規流入樓市，監管層要求嚴格房貸審核流程。近期，各大銀行對房貸申請的審核都非常嚴厲。比如，購房首付款必須是購房者自有資金，或直系親屬（即父母）的資金。凡是到賬低于6個月的資金，都要查實或證明該資金是自有資金。

　　另外，銀行還要審核借款人的收入證明、銀行流水、購房資質等，以佐證資金來源和還款能力。近期，金融監管部門對房貸“貸后抽查”的頻率提高了、審計更精細了，一旦貸后抽檢時發現，已投放的房貸在審核流程上有瑕疵、申請信息有作假行為或首付資金并非為自有資金，不僅借款人會被抽貸，銀行也會面臨動輒上百萬的經濟處罰，主管行領導會被問責，得不償失。

　　因此，銀行也有意識地降低房貸投放節奏，導致額度緊張。一般來說，“房貸荒”是周期性的，樓市調控政策放松以后，“房貸荒”自然就消失了。但是，這一輪房價上漲與過度加杠桿，銀行貸款管理的屏障頻頻失守關系極大，背后是銀行依賴地產實現業績的慣性，這已違背了“房住不炒”、違背了銀行服務實體經濟的本源。從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務來看，即便未來“房貸荒”會緩解，但在上限指標控制下，資金大規模涌入樓市的時代結束了，靠杠桿炒作樓市的時代也一去不復返。

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責任編輯：潘翹楚