中國地產半年報本身可以說是暗淡無光，幾乎所有的經營指標均出現下滑，而讓人大跌眼鏡的是，原本應該嚴肅認真的中期報告，卻充斥了主觀的情緒宣泄，似乎有將自身的經營不佳歸咎于美國總統特朗普的意味在里面。

　　來源：上市公司研究院

　　8月30日，港股上市公司CHINA PROPERTIES GROUP LIMITED（以下簡稱“中國地產”，證券代碼01838）發布半年報。這份半年報本身可以說是暗淡無光，幾乎所有的經營指標均出現下滑，而讓人大跌眼鏡的是，原本應該嚴肅認真的中期報告，卻充斥了主觀的情緒宣泄，似乎有將自身的經營不佳歸咎于美國總統特朗普的意味在里面。

　　炫酷財報難掩尷尬事實：現金流持續下滑股東應占利潤同比降42.3%

　　中國地產半年報顯示，中國地產截至2019年6月30日止6個月盈利1.6億元，同比跌42%，每股盈利0.09元，不派息。此外，公司公告稱，期內投資物業公平值變動為1.75億元，或者說幾乎全部盈利都來自于物業公平值的增記。換句話說你可以理解公司的全部盈利，都來自于自己沒賣掉的房子，自己給漲價了。

　　細看財務報表可以發現，雖然今年名義上還在維持盈利，但是公司賬面上的現金僅剩下2113萬元，而去年同期公司賬面現金還有3824萬元。換句話說，公司賬面的盈利并沒有換來足夠的現金流。相對應于公司一年內到期的49.62億債務而言，可以說中國地產的償債能力，不但沒有提高，反而出現了下滑。

　　看看這份財報吧，流動資產部分其實主要都是待賣的房子，中國地產主要投資的物業都在國內，這兩年房價的趨勢和銷售的狀況大家有目共睹。這部分的流動性存在疑問，并且實際上也存在爭議，而只有銀行結余才是可以隨時使用的現金資產。

　　有位投資大佬曾經說過：“若現金流不自由，則凈利潤毫無意義”。企業之所以生存，正是為了獲得源源不斷的現金流，若苦苦經營，賬面利潤財富很好而實際上現金流持續失血，則這樣的企業毫無意義。

　　那么中國地產是不需要現金流么？答案是否定的。看看那15%年利率的垃圾債吧。公司寧可用這么高的利息借十五億以上的債務，足以說明他們的現金流有多緊張。

　　東拉西扯的中報：天馬行空信口開河

　　在業績下滑和高負債的同時，半年報中業務回顧及展望一欄中，不痛定思痛總結自身發展的問題，想著把自己“粉飾財報”吹的牛給圓上。而是大罵“特朗普”擾亂全球經濟，然后自我表白，言稱本集團在中國內地負債處理已近尾聲，只是有的項目所在地政策變得太快，純屬不可控制，延誤了項目開發進度。

　　那么中國地產所稱被延誤的項目，具體指哪些呢？

　　預售資金或挪用重慶曼哈頓項目陷入交房糾紛

　　中國地產的主要項目就在山城重慶

　　根據此前媒體報道，有購房者因曼哈頓項目開發公司未能將購房款打入監管賬戶，從而導致無法辦理合同登記備案。而根據安居客的統計，重慶房價今年表現并不好。不客氣的講，現在中國地產就是在通過借入高利貸勉強維持現金流不斷裂，此外以拖待變，等待重慶等地房地產市場回暖甚至暴漲，從而給自己解套。

　　具體來看，中國地產項目所在的巴南區，房價1年來平均下跌了15%，然而中國地產卻給自己的庫存房子估值提高了5%，這樣的反差雖然財務報表好看，但反映出來的就是企業現金流基本枯竭。

　　據媒體報道，重慶巴南區不動產登記中心為了督促曼哈頓項目的開發公司盡快將預售資金轉入資金監管賬戶后為購房人辦理合同備案登記，保障購房人合法權益，已于2019年5月16日暫停了曼哈頓項目三家開發公司（重慶兩江房地產有限公司、重慶半山一號房地產有限公司、重慶茵威房地產有限公司）的在售房屋網上簽約，意味著其巴南項目已無法銷售。

　　何為合同備案登記

　　根據此前《重慶市人民政府辦公廳關于進一步加強和規范商品房預售資金管理的通知》規定，商品房預售資金實行專用賬戶管理，專款專戶、專款專存、專款專用，房地產開發企業在與購房人簽訂購房合同后10日內，將購房人支付的購房首付款全額存入監管賬戶；對購房首付款未進入監管賬戶的，房地產交易管理部門不得辦理商品房買賣合同登記備案和按揭抵押登記手續。

　　所以，辦理合同備案登記的前提就是，開發商必須將購房者購房首付款存入專項監管賬戶。反之則是：沒有辦理合同備案登記是因為開發商沒有將購房首付款存入監管賬戶。

　　或涉及虛假信息披露

　　此前，據中國地產2018年年報顯示，中國地產全資子公司上海靜安協和房地產有限公司（以下簡稱“上海靜安”）與及上海閔行協和房地產經營有限公司作為借款方與平安大華匯通財富管理有限公司簽訂了委托合同，借款13億元人民幣。但是本應在2018年8月31日之前還款，但借方與平安大華達成口頭延期協議，還款期限展期至2018年10月15日。隨后，在12月底，平安大華于向法院提起身執行申請，要求還錢。

　　為何平安大華向法院提交申請？有人質疑這與再融資的2.26億美元有關。根據數據顯示，中國地產在10月15日發行了2.26億美元的優先票據，3年期，利率15%。發行理由為對本集團現有債務進行再融資（借錢還債）。

　　到底是確有口頭延期一事，還是中國地產為掩蓋其在優先票據發行時隱瞞了貸款違約的事實而制造的說辭？從債權人后續申請強制執行的行為來看，似乎并未曾與中國地產解決該筆委托貸款。如債權人并未同意展期，中國地產或構成上市公司虛假信息披露，根據香港地區相關法律，上市公司需要承擔虛假陳述的法律責任，董事個人甚至有可能面臨刑事責任。

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責任編輯：張文