樓市初春

　　本報記者 祁三連 實習生 陳惠 北京報道

　　導讀

　　沉寂了兩年之久的樓市在2019年春節后似乎迎來“春暖花開”的季節。每年三、四月份是樓市傳統的“小陽春”季節，但在小陽春開始之前，2月份，部分城市和地區的樓市就開始轉熱。宏觀調控政策的放松，再加上部分城市小陽春被炒作、造勢，市場似乎將要迎來新一輪上漲周期。

　　3月25日晚，北京海淀區紫竹橋路29號，香格里拉酒店宴會廳內，人潮涌動，水晶吊燈傾瀉出的暖黃色燈光映在一千多號人臉上。

　　他們此時有著共同的身份：總價在450萬以上，北京西四環“明星”樓盤橡樹瀾灣的購房者。他們神情各異，有人自信淡定，有人顯得格外緊張焦慮，也有陪同者輕松自如，談笑風生。由于場內座位有限，不少人席地而坐。

　　開盤儀式上，全場的焦點是大堂中央那塊黑色大屏幕，上面寫著“線上選房倒計時”。在場者的姿勢很相似：緊攥住手機，頻繁刷新購房頁面，時不時抬頭看看屏幕上跳動的數字。當主持人倒計時十秒時，場內緊張的氣氛達到頂峰，19點整開售，屏幕上方藍色的空余樓盤迅速變成已售出的紅色。十幾秒內，現場驚呼聲不斷，選房結果塵埃落定。七分鐘后，屏幕上顯示只剩下16套位置不具優勢的房源。

　　由于北京樓市的特殊性，這其實還是一場非常保密的低調開盤現場。而這樣的開盤現場在3月里似乎正頻繁出現。3月21日、22日，南京河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人參加購房搖號，中簽率分別約為6%和7.8%。這樣的情景還出現在杭州、成都等熱點城市。除了開盤現場，土地市場在“小陽春”里也異常活躍。3月12日，成都茶店子商住地塊吸引了30多家大型房企參與競拍，最終被德商以17.17億元收入囊中，溢價率76.4%，樓面地價1.72萬元/平方米，創下了主城區的最高土地單價；2月22日，蘇州拍賣城區的多宗宅地，總出讓面積約28.47萬平方米，總起始價為79.57億元。最終，該地塊全部順利出讓，累計攬金97.44億元。其中，新區獅山地塊成交總價為40.7億元，成交樓面價為25813元/平方米，溢價率32.14%。

　　沉寂了兩年之久的樓市在2019年春節后似乎迎來“春暖花開”的季節。每年三、四月份是樓市傳統的“小陽春”季節，但在小陽春開始之前，2月份，部分城市和地區的樓市就開始轉熱。宏觀調控政策的放松，再加上部分城市小陽春被炒作、造勢，市場似乎將要迎來新一輪上漲周期。這其中，有因恐慌猝不及防的剛需購房者，也有趁機炒作的開發商，投資客們也蠢蠢欲動。多輪反復上漲的樓市周期似乎告訴人們一個“真理”：如果不抓住機會，房價又會上漲。

　　故事一：想買房？得拼手速

　　交了20萬元認籌款的VIP客戶才可憑邀請函進入橡樹瀾灣的選房現場。當晚，21世紀經濟報道記者在香格里拉宴會廳入場處看到，安保人員對入場人數的檢查極為嚴格，每位客戶只允許帶一人陪同，不少家屬在溝通無果后，選擇在場外等候。21世紀經濟報道記者獲得的數據是，項目1期開盤共計推出575套房源，參與認籌選房客戶870組，現場選房客戶人數約1300-1400人，選房過程通過搜狐焦點線上選房系統完成，19點開始，持續30分鐘結束。

　　不同于傳統搖號方式分組入場選房，橡樹瀾灣使用線上選房系統“多人同時競爭”。用戶可提前收藏心儀房源，并可以提前看到該房源的收藏數量，這也在一定程度上反映了該套房源的熱門程度。在主持人宣布開始選房后，一套熱門房源可能出現十幾人甚至幾十人同時競爭的情況，而房子最終只會“花落一家“，這對參與者的反應速度、手速，手機的性能、網速等條件都要求極高。對瞄準了熱門房源的購房者來說，倒計時結束的那一刻，心跳指數直逼雙十一的零點搶購。唯一的不同是，這一次，購物車中的商品價格動輒幾百萬元。對于線上選房開盤幾秒就清空房源的盛況，870組參與者，575套房源，注定了選房結果會是“幾家歡喜幾家愁”。根據選房流程，選房成功的客戶進入第二等候區，完成后續的認購事項，未成功的客戶則“黯然離場”。21世紀經濟報道記者在現場發現，有購房者在點擊心儀房源后立即出現卡頓現象，手機隨即顯示“房源鎖定中”，加載完畢后，房源已經售出。“這完全就是拼手速和網速”，一位參與購房的購房者說。記者在現場了解到，有銷售表示自己“好幾個客戶沒選上”。

　　一對買到了140平方米四居戶型的夫妻（首套房剛需）告訴記者，相比更熱門的83、89平方米兩居、90平米小三居，大戶型的競爭程度沒那么激烈。在某個購房群里，一位網友（二套房，改善型，首付6成）發來現場照片，表示自己買到了第一意向房，是“最熱門的房型和樓層”，引發一片祝賀和羨慕聲。他表示，此類戶型在開售兩三秒后即售出。他還分享了自己的成功秘訣，“我提前偷跑了一秒鐘，在倒計時結束前一秒就點目標房源。”

　　艾女士（二套房，改善型）在購房失敗后，隨即便找到購房顧問要求辦理二十萬認籌款的退款手續。在艾女士的要求下，20萬元認籌款最終按事先約定于60天后返還原銀行卡。記者在現場發現，不少沒買到房的顧客找銷售顧問要求辦理退款手續，得知只能次日辦理退款后，陸續離開了現場。

　　就在當天晚上，橡樹瀾灣熱銷的傳說迅速在北京樓市傳播著。但市場的另一面是，中原地產研究中心統計數據顯示，在供應暫停一段時間后，3月下半月，北京限競房再次開始井噴供應，合計9個項目入市3645套。累計數據看，截止到目前，自2018年6月10日開始，北京合計入市限競房項目達到了45個項目，合計66期，供應住宅套數達到了30146套，而網簽數據合計只有7479套。平均網簽均價為50011元每平米，網簽完成78.17萬平米，按照面積計算網簽完成率只有21.6%。網簽數據相對滯后，但整體看，實際銷售比例也依然只有40%。

　　“小陽春樓市的確出現了復蘇跡象，但2019年入市的限競房有望超過6萬套（已經入市5253套）。最近入市的限競房位置相對較好，去化有所提升，但后續隨著大量入市，預計限競房去化難題依然非常大。”中原地產首席分析師張大偉說。

　　橡樹瀾灣被稱之為 “剛需中的戰斗機”。作為西四環為數不多的限競房，橡樹瀾灣政府限定價54378元/平方米，而周邊的二手房均價普遍在5萬-7萬元/平方米不等，相比之下，其作為新房的價格優勢明顯。從地理位置來看，項目位于西四環外向西4公里處，附近有地鐵14號線大瓦窯站和1號線八寶山站。熱銷在情理之中。

　　故事二：想看房？漲價

　　豬年正月十五，在掛牌22個月之后，李媛媛（化名）終于賣掉了天津老家的房子。自從2017年3月天津限購以來，這套房產貶值了20%。一周之后的2月底，還尚未拿到全部房款，李媛媛就火速開啟了北京的看房經歷。

　　北京樓市多輪市場周期讓李媛媛意識到，如同高考，買房也需要沖刺。3月4日—3月24日三周間，李媛媛一共看了69套房，有8套議了價格，其中有5個業主拒絕見她。這三周間，李媛媛曾與經紀人促膝談心，也與坐地起價的業主抬杠狡辯，也曾在深夜凌晨一點與業主談判破裂后被開著寶馬車的鏈家商圈經理好心送回家。李媛媛也充分感受到了小陽春北京樓市的熱度。當遇到一套“首付低、滿五唯一”房子，她以為自己搶了先，但不久后就被告知已經被買走。

　　坐地起價的業主，不在少數。看房的三個星期里，有套李媛媛看中的房子，金橋國際，有套連續兩次漲價，從450萬漲到490萬，又漲到500萬。經紀人說，該小區均價7.7萬元/平方米，但業主掛牌價是8.8萬元/平方米，而后超過9萬元/平方米，這反映了業主們對未來市場的預期。“能約出來業主就不錯了，你還想談什么價格？春節后見過好幾起，業主報價，客戶同意，然后業主走了。客戶只要表現出些許焦慮，業主就覺得自己掛低了。”有經紀人這樣教育李媛媛。

　　果然，李媛媛發現，許多業主，是約不出來的。盡管經紀人使出渾身解數，甚至將電話回訪變成登門回訪，也未遂。登門拜訪包括晚上看亮燈，敲門送水果，或者一清早七點多，經紀人守在小區樓道里，等業主出來，問業主有客戶看上你賣不賣？業主會問客戶報價，然后說自己還有好幾個客戶，不接受議價，還要優中選優等全款的。更有業主，看到行情看漲，開始不接電話。掛牌價格不錯的，李媛媛常常發現聯系不上。電話不接，短信不回。還有業主，人確實不在北京，自己回北京談房子的前提是，客戶將兩萬定金打到他的賬戶上，并且約定見面談成后的一周內繳納50萬定金。李媛媛還聽說，有積極的買家，為了搶先談價，直接從北京飛到香港見業主。

　　如今，李媛媛已經頗似購房專家。 “許多樓盤的二手房業主頻繁上調價格，掛牌單價比春節前成交單價高上一萬以上是正常。在業主心中，購房者是有排序的：全款、純商貸、組合貸；議價、不議價。連環單最復雜。因為大部分換房業主擔心漲價，所以他們通常會先買后賣。但這樣做的隱患是，他也必須把自己房子賣到一個價格，不然就缺錢。所以，他們就得等客戶，也挑客戶，組合貸時間長被嫌棄，全款又被議價。如果業主特別堅持某一售價，又不能造成已交定金的新房子違約，于是小額信用貸是周轉方式之一。許多時候，業主和客戶被臨時通知在工作日的晚上八九點出來談房子。北京鏈家店面太過于密集，幾乎每個小區一個店面。不同小區之間都是彼此帶客戶連片看房，是互相幫忙，也是加劇競爭。”

　　“聽經紀人感覺，火爆的勢頭，大約始于春節后的第二周。也就是上班第一周，客流量還行。過了正月十五開始多起來，中介一開始覺得是春節憋了一些看房的，過一周釋放下就好了。結果，并沒有。二月底最后三天那周，看房量繼續多起來。三月初兩會開幕后，看房繼續增多，他們就開始凌晨下班了，東西城的朝陽東三環的是這樣的節奏。三月初他們和我說，每天店面可以成交四單左右。經紀人3月18日和我說，他們隔壁店截至當天中午已簽了第14單了，東直門老破小出現了每平米11萬的價格，兩周前我開始看房時東城區也就8萬-9萬/平米的樣子，只有西城區會有一些11萬-12萬的掛牌價，剛看了下這兩周我看過的共計69套房子，已經有一多半停售走流程。并且，西城區德勝門最近有套房子，聲明沒戶口、沒占用學區，40.4平米的老房子總價達到655萬，單價16.21萬。經紀人說，很多人都預測今年房價要漲，都等不了了。”說到這里，李媛媛更顯焦慮。

　　帶看并深夜送李媛媛回家的鏈家商圈經理在他的朋友圈中寫道：已經持續12天，每天干到凌晨還在談單子。經過殲滅式看房，李媛媛終于以總價460萬如愿買到心儀的房子。3月29日這一天，她告訴21世紀經濟報道記者，她正在辦理貸款。這時候，鏈家經紀人又告訴她，同小區同戶型，掛牌價已經漲到480萬-490萬了。

　　故事三：投資客看到了機會

　　在房產投資的敘事里，從來就不乏驚心動魄或令人扼腕的故事。眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。樓市風云變幻，這一趟起起伏伏的過山車里，藏著不少人的青春、雄心、熱血和熱淚。

　　相比之下，資深房產界投資客菜菜在談起自己的經歷時顯得十分平靜，“投資過程中很激動很驚險的時刻倒是沒有，因為我每次都挑市場比較差的時候去買。總的來說，我投資的經歷還算比較順利。”

　　回顧自己的投資經歷，菜菜把它分為這樣幾個階段：“最早其實談不上投資，早先兩千零幾年那會兒買房，在一線城市也有，在三四線城市也有，買完以后反正扔那兒很快也就升值了。當時其實還不太懂，貸款用的也少，基本上都是全款去買。到后來2008、2009年那會兒開始，我就在北京和一些地方，也是一線城市為主（買房），那時還不限購，我也學會用貸款了，當時的貸款利率也比較低，買了一些。后面就看國家政策，每次覺得要降息的時候，或者是經濟形勢不太好的時候我就會去買，基本上每次都買在低點上，所以還是不錯的。等到3·17新政之后，我還是會去買，但那時候的投資理念已經變了，比如說包括一些環北京區域，買的時候都是一個超低點。”

　　談到如今的投資理念，菜菜認為，房價大漲的年代已經過去，未來需要購買的是比較安全的資產。

　　菜菜最開始買房的時候，樓市還沒有和“瘋狂”兩個字聯系起來。2009年初，他在北京西城廣外買了兩套房，當時單價是1萬元，貸款七折利率，現在已經是10萬元/平方米。他當時的想法是：買北京的房子實際上就是看好中國的經濟發展。一個有14億人口的國家的首都，又是在二環離天安門這么近的地方，房價才1萬塊錢一平方，到哪去挑這么好的機會？“當時我殺價殺得很兇了，總價180萬被我活生生殺到93萬。”他對昔日的戰績記憶猶新。

　　說起2016、2017年的房價漲幅，菜菜的形容是“連我都被嚇到了。” 據他介紹，去庫存政策出來以后，他在2014年5到8月急忙買了四套，買完以后就開始猛漲。談到自己的投資理念和心態，他表示，“這波漲勢確實是超出我意料之外的。雖然說我是賺到便宜的，但我覺得這種漲法肯定是不對的，所以后面的調控是正確的，不能讓它漲得太快。以前市場就是屬于一個沒有人管，或者沒有精細化管理的狀態，現在政府出臺相關政策，開始精細化管理了，會杜絕這種大漲的行為。”

　　投資經歷順風順水的菜菜也踩過坑，在北三縣投資的商鋪就是他“不想去回憶的事情”。他表示，不是說這些商鋪的資產不好，他早期以五六千的價格購入也算賺到，問題在于這些商鋪本身的招商能力不足。“現在也能轉得出去，但是就覺得轉得也挺虧的。所以商業這塊的投資是需要很深的研究和水平的，輕易不要去冒險，（我）在這里面吃過虧。至于為什么去（投資北三縣的商業），因為之前在老家那邊買過同樣類型的房產，挺成功的。我當時想復制這種成功，但是忽略了它本身是不是能發展起來，有時候發展不起來了，你去買就會比較虧。”

　　在2017年3·17新政兩周年以后，北京的樓市又有了復蘇跡象。對于這輪“小陽春”，作為投資客的菜菜又有自己的看法：“今年樓市肯定會不錯，但是價格不會漲，政策只會導致需求大幅度上漲，價格不能上漲。”他認為，今后政府會根據行情采取措施，將房價調控在合理范圍之內。

　　談起今后的投資方向，菜菜表示，“我現在的投資基本上都是往海外走了，因為我自己本身的布局比較多，所以資產需要做配置，考慮到房地產稅要出來，不可能集中在同一個城市投資，我最近會去海南買房。另外，房地產稅草案要出來的話，這個時間點對房價肯定是有影響的。所以在這個時候，從投資的角度來說，如果我手里只有一兩套，我可能就下手了。但在我現在手里房子比較多的情況下，其實我是不太想投資的。現在只是一個觀察階段，但對于手里有一兩套、兩三套的這種投資客來說，可能會是一個好時機。”

　　據悉，海南也有嚴格的限購政策，但海南從2018年開始便陸續發布了推動人才落戶的相關政策，并于最近再次放寬了人才購房資格：即未落戶人才買唯一住房享戶籍居民待遇。據菜菜透露，為了獲得買房資格，他已經讓妻子在海南落戶了。（編輯：張偉賢）

責任編輯：李思陽