原標題：在防風險基礎上實現房地產市場平穩健康發展

　　8月31日晚，廣州市發布關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知，首批熱點區域96個項目指導價全部低于10萬元/平方米，普遍低于掛牌價30%-40%。當天下午，住建部表示“十四五”期間，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。

　　這兩個同一天發布的信息中，前者表達了抑制房價上漲，實現房住不炒的目的，后者則是滿足低收入者群體住房需求，實現住有所居的目標。兩者最終都是為了實現房地產市場平穩健康發展，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，滿足人們對美好生活的向往。

　　目前，中國正在構建新發展格局、推動高質量發展、促進共同富裕，而住房很可能成為影響這些戰略目標實現的一個共同因素。房地產業在中國經濟發展過程中曾長期起到支柱作用，但是，當房價越來越高，居民杠桿率也越來越高，不僅存在金融風險，也會透支居民部分的消費能力，影響國內大循環的形成。房地產業作為支柱產業的時間越長，對經濟結構的影響越大，還會吸引大量資源和投資涌向傳統產業，或將不利于高質量發展。與此同時，房價過高還會導致財富差距進一步拉大，有房戶的資產在房價上漲趨勢中水漲船高，而無房者則越來越買不起房屋。

　　因此，構建新發展格局、推動高質量發展、促進共同富裕必須要盡快解決住房問題，即堅持房住不炒與實現住有所居，在此基礎上逐步形成一個新的機制，確保在防風險基礎上實現房地產市場平穩健康發展。

　　目前全國已有12個城市發布了二手房參考價格機制，其中包括深圳和廣州兩個一線城市。制定二手房參考價格可以有效防止炒作，遏制房價上漲預期。該機制并不是給市場確定交易價格紅線，而是對信貸產生影響，銀行會按照參考價格發放按揭貸款，那么，由于參考價格低于市場交易價，其貸款加杠桿的空間或將大幅縮小，也可以有效避免職業炒樓者將住房增值部分二次抵押貸款繼續用于炒房。

　　考慮到納入參考價機制的項目主要是熱點區域的學區房和豪宅，表明政策主要是想按住市場龍頭，避免它們因為交易過熱引領整個市場上漲。在新房市場，一些城市也通過直接控制地價與銷售價格，防止房價失控。事實上，過去在許多城市，房價上漲主要是由購地樓板價推動的，因此，下一步還要控制好土地的供給數量與價格，將影響房價的土地因素化解掉。

　　二手房參考價格機制的作用立竿見影，以深圳為例，去年7月二手住宅成交量13407套，今年8月只有1979套，成交量大幅縮小。在一些投機炒作風氣很強的城市，該政策有力地阻止了炒房活動。但是，我們也要關注市場可能形成一個新的預期，一方面，政府在抑制炒房方面的態度非常堅決，同時，另一方面還在一些重點城市大幅增加保障性租賃住房供給。那么，市場可能會認為房價存在下跌的趨勢，部分開發商為了避免庫存增加或將加快回收資金，而一些房企則可能降價銷售，并形成降價螺旋。

　　中國中長期內的宏觀杠桿率需要穩定，目前杠桿率上升空間已經十分有限，在經濟增速放緩的大背景下，降低杠桿率的壓力一定程度上將繼續存在。包括房企以及居民部門在內，住房領域應該是穩定并有序降低杠桿率的關鍵。為此，在過去一年，相關部門針對房企推出了“三道紅線四檔管理”，針對住房按揭，監管部門也要求商業銀行控制規模和比重，從而對整個行業逐步降低杠桿。

　　這個過程中可能存在一種內在的沖突，即如果住房按揭規模縮減，那么，房企的新房銷售會受影響，從而也會影響它們的去杠桿能力。如果市場形成下跌預期而造成交易進一步萎縮，就有可能導致一些房企的流動性緊縮，對它們減負債去杠桿的工作形成沖擊。當然，也不可能通過漲價為企業去庫存、降杠桿。因此，在下半年政策趨勢明確的情況下，要關注房企的流動性風險，防止和避免出現金融風險。以目前的形勢看，大部分房企是健康的，主要是少數企業存在壓力，但是依然要警惕并防止在處置其他領域風險過程中引發次生金融風險。

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責任編輯：戚琦琦