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　　土地供應(yīng)制度巨變 開發(fā)商資金鏈再受挑戰(zhàn)

　　深圳樓市正在用一種特殊的方式“去杠桿”。

　　最新消息顯示，“（深圳）銀行對二手樓按照指導(dǎo)價放款，可以上浮15%，即如果指導(dǎo)價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時按照原評估價。細(xì)則基本定型，其他銀行會陸續(xù)跟進(jìn)。”消息稱，建行和招行已經(jīng)通知。

　　事實到底如何？券商中國記者并未得到兩家銀行的確認(rèn)。建行表示，如何執(zhí)行參考價的細(xì)則還未出來。招行則表示，將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。

　　2月8日，深圳住建局發(fā)布二手房成交參考價機(jī)制后，深圳多家銀行在內(nèi)部下發(fā)通知，表示發(fā)放房貸時將參考價作為重要參考。銀行如何執(zhí)行參考價，關(guān)系到購房者能獲得的貸款額度，進(jìn)而關(guān)系到需要準(zhǔn)備的首付。如果深圳銀行對二手樓按照指導(dǎo)價放款真的可以上浮15%，對剛需購房者來說或許是個利好。

　　值得注意的是，2月25日晚，據(jù)格隆匯報道，深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示，深圳今年會分三批集中出讓居住用地。和訊房產(chǎn)查閱深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)，并未發(fā)現(xiàn)相關(guān)文件公示。公開報道顯示，深圳計劃第一批土地于3月中下旬推出，第二批土地于第二、第三季度推出，第三批土地于三季度末四季度初推出。

　　深圳各銀行房貸參考住建局參考價

　　“二手樓按照指導(dǎo)價放款，可以上浮15%，即如果指導(dǎo)價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經(jīng)營抵押貸款暫時按照原評估價。細(xì)則基本定型，其他銀行會陸續(xù)跟進(jìn)。”24日晚間，有人在微博上發(fā)布了這個信息。

　　對上述消息，招商銀行深圳分行并未否認(rèn)也未確認(rèn)，表示該行將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。

　　建設(shè)銀行深圳分行對券商中國記者表示，為貫徹落實“房住不炒”，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，建設(shè)銀行深圳市分行按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》要求，將二手房成交參考價格作為我行個人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)，具體實施細(xì)則還在進(jìn)一步研究和完善中。

　　23日，建行深圳分行明確根據(jù)住建局發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據(jù)，自2月23日起開始執(zhí)行。

　　幾乎同時，農(nóng)行深圳分行也做了同樣的表態(tài)。農(nóng)行還表示，新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，新政實施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導(dǎo)價為貸款發(fā)放的重要參考，具體細(xì)則正在研究制定中。

　　深圳最早響應(yīng)住建局二手房參考價的是光大銀行深圳分行。繼光大銀行后，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發(fā)文，有銀行是口頭通知。

　　深圳嚴(yán)查中介掛牌價超過參考價

　　25日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會官網(wǎng)上轉(zhuǎn)發(fā)了一則住建局近期下發(fā)的通知，讓外界看到了深圳推行參考價的決心。

　　這份23日下發(fā)的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房成交參考價格應(yīng)用情況專項檢查的通知》顯示，專項檢查行動將嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為，引導(dǎo)理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　檢查內(nèi)容包括：各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門店、網(wǎng)站及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布的二手住房掛牌價格是否超出二手住房成交參考價格；各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過微信、QQ等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布的二手住房價格是否超出二手住房成交參考價格。

　　專項檢查分幾個階段，2月23日至26日，各大中介機(jī)構(gòu)全面自查自糾，并將房源下架情況反饋到協(xié)會。協(xié)會將開展培訓(xùn)工作，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員嚴(yán)格執(zhí)行二手住房成交參考價格。

　　2月27日至3月26日是組織檢查階段。將收集、整理群眾投訴，收集群眾對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住房掛牌價超出成交參考價格的投訴和舉報；分類整理投訴、舉報的問題；對涉及違法違規(guī)行為立即調(diào)查、快速處理、及時反饋。

　　在這個階段，各區(qū)住房建設(shè)局根據(jù)機(jī)構(gòu)將對自查自糾的情況進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對被投訴、舉報的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行重點核查，填寫檢查筆錄。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題及時處理，現(xiàn)場填制、發(fā)出《責(zé)令整改通知書》，督促有關(guān)機(jī)構(gòu)落實整改到位。

　　土地市場新變化

　　2月25日晚，據(jù)格隆匯報道，深圳市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示，深圳今年會分三批集中出讓居住用地。和訊房產(chǎn)查閱深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)，并未發(fā)現(xiàn)相關(guān)文件公示。公開報道顯示，深圳計劃第一批土地于3月中下旬推出，第二批土地于第二、第三季度推出，第三批土地于三季度末四季度初推出。

　　就在近日，網(wǎng)上一份住建部“土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)”的通知引起熱議。通知要求，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市將實施供地“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。

　　這22個城市是指北上廣深4個一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

　　據(jù)證券時報網(wǎng)，目前，22城中已有鄭州、天津、青島三個城市發(fā)布相關(guān)文件。其中，鄭州明確通知，根據(jù)2021年住宅分類調(diào)控精神的要求，自2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。青島今年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。2021年內(nèi)，天津暫定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。

　　有專家表示，集中供地政策將形成長效機(jī)制三大利器，即“三道紅線”、“房貸集中度”和“供地集中度政策”。此外，有助于真正減少土地哄搶，促進(jìn)各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地政策甚至比此前的“三道紅線”政策更受房企關(guān)注。從政策初衷來看，密集供地實際上能夠在某個階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營銷”的動機(jī)，是有助于減少“多個房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象的。這實際上也類似形成了土地市場的一個“博覽會”。這樣對于各家房企來說拿地機(jī)會相對多，有助于控制地價。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，但也要防范一種情況，即所有房企都有很強(qiáng)的拿地補(bǔ)庫存需求，過去都是馬不停蹄全國各地看地，而現(xiàn)在突然一次性交易，那么可能也會有炒作和哄搶的地方。此外，如果集中供地政策落實，那么根據(jù)開發(fā)周期來算，各地可能房屋銷售也會形成一波集中開盤、集中銷售的狀態(tài)，所以根據(jù)各地預(yù)售條件和房地產(chǎn)供求市場變化，積極預(yù)測后續(xù)集中銷售期，將成為房企營銷部門需要重點關(guān)注的重點。

　　買房首付增加多少？

　　隨著越來越多的銀行加入根據(jù)參考價放貸的隊伍，對于深圳購房者而言，購房資金的杠桿率被動下降。

　　2月8日，深圳住建局發(fā)布了3595個住宅小區(qū)二手房成交參考價，隨后各大房地產(chǎn)中介APP上的二手房交易價格顯示“暫無數(shù)據(jù)”。

　　由于官方參考價與當(dāng)時市場真實成交價和掛牌價有一定出入，被認(rèn)為市場價“被打折”，引發(fā)爭議。

　　假設(shè)一個樓盤在住建局發(fā)布的參考價中價值700萬，而市場上的成交價為1000萬，購房者如果是首套，可以申請7成房貸。當(dāng)銀行以1000萬評估該房子價格的時候，購房者可以獲得700萬貸款，首付300萬；但當(dāng)銀行以700萬的評估價確定該套房子的貸款，購房者獲得的貸款是490萬，首付將由此前的300萬上升到510萬，也就是首付“由3成變5成”。

　　新政發(fā)布后，當(dāng)時就有人評論，這招將給深圳二手房市場的成交量極速降溫。招商證券首席分析師張夏在朋友圈分析稱，買賣家價格預(yù)期太大，如果再加上放貸按照參考價格，實際首付比例大幅提升，深圳二手房要被速凍了。

　　而對于炒房者，降低資金杠桿可謂是降維打擊，但對于剛需客而言，將不得不延遲買房計劃。

　　評估公司業(yè)務(wù)受到直接影響

　　深圳二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制建立后，購房者、炒房客、中介、銀行紛紛在觀望中確定執(zhí)行細(xì)則，而最快受到直接影響的群體，是為各家銀行做樓宇按揭評估的評估公司。

　　房地產(chǎn)評估公司是基于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、司法鑒定、不良資產(chǎn)處置等需要而出現(xiàn)的，評估公司會根據(jù)房產(chǎn)的地段、樓層、面積、格局、裝修等因素綜合評估的交易時的價格。房地產(chǎn)評估公司的一項重要業(yè)務(wù)便是為銀行做樓宇按揭評估咨詢，收取評估費。

　　記者從深圳某銀行個人貸款部門人士處了解到，官方參考價發(fā)布后，該行不再接收評估公司對樓宇按揭報過來的評估價。未來，銀行對經(jīng)營貸中的住房抵押貸款是否會繼續(xù)采用評估公司的評估價，還未明確。

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責(zé)任編輯：李思陽