房地產不再是“親兒子”了？買房邏輯已變，紅利不到10年……

　　作者| 貓哥

　　01

　　最近關于房子的新聞很多，很多人鼓噪房價大漲，搞得人心不定。

　　有些事情連起來想，就更容易明白其中的邏輯。

　　4月20日那天，對于房地產來講，還是很重要的：

　　1、早上降息了，5年期LPR降了10個基點，房奴們喜大普奔；

　　2、上午，湖北開始“救市”了，建筑業11條，房地產業5條17款，支持的力度還是很大的，荊州直接出了一套政策，6條20款的通知，其中最吸引人的部分就是：

　　公積金貸款額度從45萬提升至50萬，首套房首付比例不低于20%、二套不低于30%，優惠期內購房契稅由財政部門全額返還。

　　3、同一天，深圳的“房抵經營貸”火了，此前深圳的豪宅被搶瘋了 （詳情請戳：《政府給企業的救命錢，都被搞去炒房了！炒房客不放過每一次危機……》），房抵經營貸被認為是重要的推手。

　　降息了，救市了，房地產應該開始變熱了吧？只不過沒多久就反轉了。

　　LPR雖然降了，但與房貸掛鉤的5年期LPR還在高位，首套房的平均利率在5.43%，二套5.74%，依然不低。

　　荊州這套政策怎么看都是奔著“闖關”來的，結果呢，跟之前諸多城市一樣，都是“一日游”，當天發次日撤回。

　　救企業可以，緩交錢也可以，但是松“三限”不行，這大約是中央可以忍受的“救市”底線了。

　　深圳的“拿給企業的救命錢炒房”這個就更惡劣了，央行要求金融機構緊急自查，一時風聲鶴唳。

　　02

　　這些事持續了好幾個月，聯系來看，結論很明顯：“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”這句話不是說說而已，別覺得經濟下行了就要啟動房地產市場救火，這一次很難了。

　　換位思考一下就更容易理解，現在的難題是什么？重啟經濟。要比慘，還真輪不上房地產。

　　● 制造業、外貿很難，開始有訂單沒工人，后來有工人沒訂單；

　　● 旅游就更別提了，三個月基本沒收入，就差全員轉戰微商了，本來指望五一回回血，專家們又建議大家盡量在家；

　　● 航空、餐飲、汽車，哪個說起來都不輕松……

　　這些都是政府一直鼓勵的行業，而房地產在過去幾年屢屢被調控，現在都遭災了，搶救的順序不用說也清楚，就在肯定先緊著慘的來，如果救災款都分給了富戶，其他人不罵街才怪。

　　從宏觀來講，至少有4個問題，都比房地產重要太多了：

　　● 1、匯率，各國都放水，怎么穩？外貿怎么救？

　　● 2、利率，流動性怎么釋放？怎么拯救企業、家庭的資產負債表？

　　● 3、就業率，這是重中之重，畢業生人數歷史之最，企業招聘大幅縮水，公務員都開始大規模擴招了，不裁員的企業返還失業保險金……光看這些措施你也知道不樂觀；

　　● 4、通脹率，這個更麻煩，在個人端通脹，一季度cpi同比增長4.9%，在企業端又表現為通縮，供應和需求雙雙不足……．

　　這些問題更有全局性，相比之下，雖然房地產每年的直接貢獻15萬億，能帶動幾十個行業，但旅游、汽車的體量也不小，房地產肯定不是眼下最急迫的，而且一松更容易出問題，更何況，“房住不炒”定律沒看到任何松動的跡象，每一次的闖關失敗，都印證了這背后的意志有多強大。

　　都說房地產是“親兒子”、“大兒子”，但是“廢太子”的大趨勢越來越明顯了。

　　03

　　說到這，很多人質疑了，那為什么現在那么多人“報復性買房”？

　　別聽風就是雨，富豪天天吃米其林餐廳可能是一種生活方式，咱們天天去，只有破產一個結果。

　　高凈值人群是另外一個物種，頂端1%的人所擁有的財富和其他99%差不多，你盤算下自己哪個陣營的吧。

　　其實，受調控措施影響最大的是中產，對富豪基本無用，對一個隨時可以全款買房的人調高首付比例有什么用呢？他們關注的永遠是享受生活，并為此不斷的讓自己的資產保值增值。

　　資產過億的富豪中，60%的資產放銀行，在一個理財達人來看，這不有病嗎？收益那么低，這背后的決定因素是資產量級和預期。這一輪搶購豪宅，有很大部分就是保值需求，豪宅的保值性非常不錯，當然也有抄底的因素，有些項目去年3400萬，現在2500萬，算算單價，是個入手的好時機。

　　所以別被口號式的標題忽悠了，看到趨勢也要看細節，中介為了賣房什么謠言都敢編，你要真信了就麻煩了。

　　確實有一些價值千萬的“中高端”豪宅被瘋搶，但同期開盤的“中低端”普宅，卻遠遠沒有那么高的熱度。為啥呢？因為經過疫情，有的中產沒錢了，有的中產因為對不確定性更為恐懼，不敢花錢了。

　　中產真是一個尷尬的階層，他們是怎么來的呢？

　　很大一部分是因為買了房。貸款買了房，幾百萬、過千萬資產讓他們進入到中產的行列，但是這個中產成色咋樣，大家心里是有數的，所以很多人調侃是“被中產”，房貸占家庭總負債的比重已經達到70%以上，他們是被房地產深度綁定的一群人。

　　疫情改變了很多，包括預期。收入大減甚至失業的人不在少數，房貸讓他們這段時間過得很艱難，是最大的支出負擔，如果再遇到“原油寶”這樣的黑天鵝，每個人心里都要掂量掂量，自己抵御風險的能力有多大？

　　以前不少人覺得這種劇情不會出現，這三四個月想法變了，怎么保持合理的資產負債表，怎么保證現金流很現實，活下去是第一要務，買房沒那么急迫了。

　　04

　　如果大家心態變化了，那么“房價一直漲”的信仰會被打破嗎？

　　其實，已經開始起變化了。

　　1、短期套利越來越不容易，“偏門”的套利風險越來越大了。

　　比如深圳的房抵經營貸，“先全款買房然后申請經營貸”的套利模式在經過爆料之后，就開始被嚴查了。

　　一旦被查到的呢，面臨的就是抽貸了，“偷雞不成蝕把米”，已經有銀行開始這么干了，要求客戶全額還款了。

　　套利的規則在變化，主因就是原來那種加杠桿買入——房價瘋漲——賣出獲利的條件沒有了，稍不留神，被套進去的概率很高。

　　2、2020年，棚改的紅利馬上就要吃完了，三四線城市的房價上漲不僅是啞火了，還有回落的風險。

　　最懂行的開發商，太高代價的棚改已經不接了，更大的市場已經轉向了不再大拆大建“老舊小區改造”了，以“裝修”為主了，家里的老房子在裝修過后，還能再撐好多年，因拆遷而來的暴富會機會越來越少。

　　一直以來，三四線城市的房價上漲動力就來自于此，現在馬達要拆了，房價也跑不起來了，成交越來越少了。那有地方房價咋還漲呢？刨除地方性因素，漲就是風險所在。

　　收縮型城市的房價有的本來就沒漲起來多少，會有越來越多的也開始向“鶴崗價”靠攏了，這樣的資源枯竭型城市要避開，而人口流入負增長的城市，也是警惕的對象。

　　3、城鎮化的紅利，但這個有時限嗎？還可以吃多久？

　　肯定是有的，大約10年左右。

　　2019年的中國城鎮化率已經達到60.6%，提前實現了2020年的目標，一般來講，發達國家的城鎮化率在70%左右，還有10%左右的空間。

　　如果按每年1%的增速來算的話，那么就剩下不到10年的時間，這10年間，一線城市的目標達成后，二線城市在自身擴張之外還能承接部分一線城市人口的外溢。

　　但在那之后呢？

　　王健林曾經講，“沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年”，這話雖然是為萬達向文化行業轉型鋪墊的，但也是多年歷史經驗的總結了。

　　50年，正好也和城鎮化紅利期結束重合。

　　如果房地產仍不是“親兒子”，那時候，房價憑什么一直漲呢？

責任編輯：孫劍嵩