文/新浪財經(jīng)意見領袖（微信公眾號kopleader）機構專欄 金融客平臺

　　現(xiàn)在，實體經(jīng)濟增長乏力之際又強行加杠桿發(fā)動樓市，我對結果非常擔心。去年下半年，政府為防止股市崩盤而不惜一切代價救股市，救起來了嗎？有人又說，只要印鈔不斷，房價就一直漲！如果印鈔能解決泡沫經(jīng)濟問題，美國就不會有席卷全球的金融危機了。

　　2005年，美國房地產(chǎn)泡沫越吹越大，房價一路飆升、銷售量持續(xù)上漲，房價收入比達到歷史最高，然而全國上下，從政府到專家再到人民，都認為美國房地產(chǎn)的泡沫不會破裂，并總結出一系列理由支撐這一看法。就連不少中國專家也持有相同的觀點。

　　如果說現(xiàn)在的中國哪點比當年的美國強的話，那或許就是我們不像美國人那么盲目自信吧。但如果我們繼續(xù)鼓吹“一線房價永不落”的話，結果又會是怎樣呢？

　　高歌猛進的房價

　　近來，在貨幣政策持續(xù)放松、降低貸款首付比例等等一系列呵護措施的激勵下，京滬深等一線城市房價在高位的基礎上全面暴漲。價格已基本上到了與普通工薪階層無緣的高水平了。

　　最近的一則報道很能說明問題：根據(jù)2014年年報的數(shù)據(jù)，1065家上市公司的全年盈利不足5500萬元，占上市公司38%，5500萬元是什么概念？幾乎買不起一套一線城市的豪宅。

　　更妙的是，在A股上市的大部分股票（中小創(chuàng)為代表）估值奇高，這些盈利能力不足的上市公司市值動輒數(shù)百億，只要大股東減持1%的股份，幾套一線城市的豪宅就手到買來了。這不是明明白白告訴我們，樓價太貴了，而股價也總體太貴了嗎？

　　于是，大股東們以“改善生活”等理由，毫不猶豫賣股，而一部分賣股所得就用來買房去了。盡管“改善生活”的理由有些牽強，但在公開的市場買賣其行為無可厚非，買賣是公平的，股市投資者覺得貴可以不買啊。

　　看到這里，讀者應該明白，承認與不承認，股價依然太貴了，盡管從去年6月中至今經(jīng)歷了幾輪的大跌，泡沫仍擺在那里，等待消化。去泡沫的路徑不外乎兩種：戳穿泡沫是短痛；小心翼翼地呵護讓泡沫慢慢消退是長痛。別無它法?？傊?，無論如何，股市泡沫的破滅已經(jīng)讓投資者飽嘗痛楚了。

　　近期樓市因得益于為保增長、穩(wěn)股市而采取的寬松貨幣政策而如夏天般火熱。各類減首付、降契稅等的扶持性政策不斷出臺為樓市火上加油。

　　這現(xiàn)象讓我想起了去年初股市的景象，為推動直接融資、去杠桿、鼓勵創(chuàng)業(yè)，政府發(fā)動起一輪“人造牛市”，在估值不便宜而上市公司的盈利能力并無改善的背景下強行發(fā)動的杠桿牛市，讓估值上了天價：創(chuàng)業(yè)板的平均市盈率在去年6月份達到了140倍的登峰造極的高位，也就是說，假如公司一直存續(xù)而盈利能力不變，要140年才能收回投資成本。夠瘋狂的了！瘋狂的結果是什么？我們現(xiàn)在都知道股災的災難性結局了。

　　現(xiàn)在，實體經(jīng)濟增長乏力之際又強行加杠桿發(fā)動樓市，敝人對結果非常擔心。大家都在信心滿滿地說，不用擔心，政府不會讓樓市崩盤的！我們不妨看看去年下半年，政府為防止股市崩盤而不惜一切代價救股市，救起來了嗎？有人又說，只要印鈔不斷，房價就一直漲！我想提醒一下，如果印鈔能解決泡沫經(jīng)濟問題，美國就不會有幾年前席卷全球的金融危機、日本就不用經(jīng)歷“失去的20年”，非常熱衷于印鈔的津巴布韋就已成為世界經(jīng)濟強國了……

　　是泡沫，就必然會破滅。如放任樓市泡沫高漲，最終破滅就是必然結果。盡管直到泡沫破滅的前夜，大家也通常不擔心泡沫會破滅。

　　泡沫破滅前的美國

　　我們看看離我們并不遙遠的美國樓市泡沫破滅前的盛況吧：根據(jù)美國聯(lián)邦住宅企業(yè)監(jiān)管局公布的數(shù)據(jù)，2005年，美國的房價/收入比，房價/租金比都達到歷史最高水平。紐約、芝加哥、舊金山、波士頓等大城市而言，房價的上漲幅度更是令人驚奇。

　　這些城市危機之前幾年豪華公寓的價格上漲幅度都在100%以上。紐約曼哈頓產(chǎn)權公寓平均價格上漲幅度達到153%，每平方米超過9萬元人民幣，頂級的達到30-40萬元人民幣1平方米。曼哈頓新建的兩居室（兩衛(wèi)）、套內(nèi)面積在120平方米左右的公寓，起價在160萬美元以上，品質(zhì)好些的（包括游泳池、桑拿等健身設施）在200萬美元以上，樓層高景觀好的在300萬美元以上，最頂級的達到近千萬美元。

　　一手房的強勁增長帶動了二手房市場。美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2005年6月份二手房年銷售達到733萬套，這是繼同年4月份以來第二次再創(chuàng)歷史記錄。6月份美國單家庭房屋（別墅）銷售的中位線價格達到21.9萬美元，再創(chuàng)歷史最高水平，與上年同期相比，上漲幅度高達14.7%，是過去25年來最大的。

　　看了以上數(shù)據(jù)，您是否覺得與國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀高度相似？

　　然而，美國當時幾乎沒有人擔心房地產(chǎn)泡沫，就連保守的美聯(lián)儲主席格林斯潘2005年5月底向國會作證時，也罕見地表示“美國尚未出現(xiàn)全國性房地產(chǎn)泡沫”。事實上，當時無論是經(jīng)濟學家、政府主管部門、開發(fā)商或者普通百姓，都相信美國房地產(chǎn)泡沫不會破裂。

　　相信“美國房價不會崩盤”的種種理由

　　有趣的是，我查了當時（2005年）《上海證券報》的一篇中國專家撰寫的文章，說的是當時中美兩地房地產(chǎn)泡沫的比較，結論是：美國的地產(chǎn)泡沫比中國小，美國的很多國情決定了房地產(chǎn)泡沫不用擔心。文章的部分內(nèi)容摘錄如下：

　　“首先，美國房地產(chǎn)消費結構呈多元化趨勢。美國擁有自己住宅的家庭只占家庭總量的65%（在大城市中這個比例更低），大量家庭長期依靠租房解決居住問題。本次房價飆升中，租金并沒有大幅度上漲……

　　“其次，產(chǎn)品結構的多元化。美國不僅有產(chǎn)權公寓（概念和國內(nèi)完全一樣），還有只擁有股權而沒有產(chǎn)權的“合作公寓”。“合作公寓”的數(shù)量大約是產(chǎn)權公寓的三四倍，價格卻不到產(chǎn)權公寓的一半……

　　“第三，貸款渠道的多元化。除了向商業(yè)銀行貸款外，美國購房者還可以從眾多的專門經(jīng)營房屋貸款業(yè)務的房屋貸款機構，以及數(shù)量極其龐大的貸款經(jīng)紀人那里獲得貸款，它們的背后則是有政府背景的，實施房地產(chǎn)貸款證券化的兩大上市公司“房利美”（FannieMae）和“房地美”（FreddieMac）。美國絕大多數(shù)的房屋貸款通過上面的渠道進入二級市場，由養(yǎng)老基金、保險基金、共同基金以及廣大的投資者購買，極大地分散了風險……

　　“第四，貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機制。美國除了固定利率外還有浮動利率。購房者如果選擇固定利率，那么在整個貸款（比如30年）期間，無論美聯(lián)儲怎樣調(diào)整基準利率，每月的還款數(shù)額都不會改變，有效和主動地控制了家庭的財務風險……

　　“第五，房地產(chǎn)市場的廣泛性和獨立性。美國房地產(chǎn)市場非常龐大，由數(shù)以千計的個別市場組成。在本輪房價上漲中，各地房價上漲有其不同的客觀原因，例如：有的城市是由于某些類型房屋稀缺造成供不應求；有些城市是由于失業(yè)率的大幅度下降；有些州是因為移民數(shù)量的激增；有些州是由于某些產(chǎn)業(yè)的迅速崛起。泡沫互相之間不會“串聯(lián)”，從而形成更大的泡沫……”

　　總之一句話：有許許多多的理由讓我們不用擔心美國房地產(chǎn)泡沫！

　　結果呢？美國和中國專家都不擔心的美國房價從2006年起整體持續(xù)下跌，之后是席卷全球的金融海嘯……

　　我們來對照一下現(xiàn)在說國內(nèi)房價不會下跌的分析報告，看看其表述“中國特色”會支撐房價只漲不跌的論據(jù)，是否與上文有異曲同工之妙？

　　投資者們肯定又會說，我們與美國、日本完全不同，國情決定了房價只能永遠上漲。坦率地說，這話過了，去年上半年股市狂漲時，大家不是把“我們這次完全不同”的話掛在嘴邊嗎？結果如何??？

　　事實上，經(jīng)過多輪的大漲，一線城市房子的估值已經(jīng)超貴：以現(xiàn)在的一線城市房價計算租金回報率，大概普遍在1%左右，這是市盈率100倍（投資要100年才回本）的概念，買房投資的人絕對不是看中1%的租金回報，而是以更高的價格賣給下家，這現(xiàn)象在去年上半年的股市不是似曾相識嗎？

　　回到文章最初的那則報道，就近4成的A股上市公司而言，每家成百上千號員工，一年艱苦打拼創(chuàng)造的價值還比不上一線城市一套豪宅，這些天價豪宅還物有所值嗎？因此，如果以投資為目的，窮幾代人的合力而在一線城市買房，無異于在去年上半年買創(chuàng)業(yè)板的高價股（同樣是因限量供應而稀缺，同樣是資金集中的漲得猛，同樣是估值超高），那么，在股市已經(jīng)體驗過的覆轍，還有必要在樓市來一遍嗎？

　?。ū疚脑d于《金融客》雜志2016年2、3月合刊，作者為德意志銀行財富管理中國區(qū)總監(jiān)。本文屬作者個人觀點，不代表其雇主及其他任何機構。）

　　(本文作者介紹：金融客平臺包括圖書雜志出版、網(wǎng)站、微信公眾號、金融研究等板塊，致力于提供專業(yè)的資產(chǎn)管理資訊和服務。)

　　本文為作者獨家授權新浪財經(jīng)使用，請勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點。