文/新浪財經北美專欄作家 陳思進

　　歐美政府征收了高額房地產稅之后，大量提供各種類型且租金穩定的住房，使多數普通民眾無需非得購房而居。如新加坡政府籌建的公共房屋——組屋，就是絕大多數新加坡人的住所，這就使得人口密度遠超北上廣深的新加坡的普通百姓根本不必為住房而擔憂。

房產稅能長久有效穩定房價

　　從9月30日到10月6日晚間，正當國內百姓享受國慶長假日的時候，北京、天津、蘇州、成都等共計19個城市先后發布新的樓市調控政策，主要措施是限購限貸，上海在節后也立刻隨之跟進。

　　目前，其實，中國樓市最大的問題是，房子已越來越脫離了其居住功能，而成為了投資——投機工具了。因此，真正最有效的調控樓市泡沫的方式，是讓投資(投機)房子無法產生的效益，泡沫才有可能破滅。而顯然單靠限購限貸能夠產生的效果是微小的。事實上，這也就是之前多次調控，房價卻越調越高的最大原因，因為這反而會使人感覺房子稀缺而更要買買買。

　　而這次的調控，從表面上來看，和之前的那些限購限貸政策也差不多，但仔細琢磨就會發現，那是一系列釜底抽薪的調控方式，如大規模出售土地、大規模加稅和執行嚴厲的貨幣政策，增加首付比率比例和降低杠桿率，徹底改變房地產對沖貨幣貶值的作用。這次措施如果真正都落實的話，那相信是能起到遏制住高房價的作用的。

　　看一下曾被多家國際金融機構評為全球最大房價泡沫的溫哥華樓市，在加拿大政府除了向海外買家增收15%財產轉讓稅之后，又將在明年開始開征高達2%的空置稅，接著還要針對逃稅的炒房客，稽查過去10年的稅務記錄，現在正醞釀著樓市終極殺手锏——銀行要為“加拿大按揭和房屋公司(CMHC)”提供的按揭保險支付墊底費(deductible)。從調控措施來看，自從8月2日開始，溫哥華所屬的卑詩省實施新政策，在溫哥華及周邊21個社區向海外買家增收15%財產轉讓稅，僅僅只有兩個月，溫哥華炙手可熱的樓市銷量、房價雙雙下降。

　　而真正能長久有效穩定房價的最有效的利器，當屬房產稅。

　　比如在歐美，房產稅是穩定房價的有效利器。只要房屋產權屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等(視房子所屬的不同地域而定)，平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子，那么每年就要為這棟房子繳納 4000美元的房產稅，且房產稅的征收計算，是根據你所擁有房產的實際價值來決定。

　　也就是說房價越漲，房產稅越高。如果稅率為3%，哪怕房價不漲，每33年(即使不算貸款利息)的實際付出，已超過了房價的一倍。這就有效的阻止了房價高漲，使總體而言，歐美前100多年來的房價增長，基本和通脹保持同等比例，甚至低于通脹，使得房子在歐美并不是投資品，而只是和空氣、水、糧食等一樣的人類必須品。

　　此外，歐美政府征收了高額房地產稅之后，大量提供各種類型且租金穩定的住房，使多數普通民眾無需非得購房而居。如新加坡政府籌建的公共房屋——組屋，就是絕大多數新加坡人的住所，這就使得人口密度遠超北上廣深的新加坡的普通百姓根本不必為住房而擔憂。

　　不過許多人擔憂，開征房產稅會傷及普通百姓，比如房產稅是否會提升房租，或提高房價？

　　這種擔憂是有道理的。的確，房產稅和個人所得稅一樣，關鍵在于起征點。如果房產稅以第二套、甚至第三套房為起征點，并實施階梯式稅率的話，房子越多，則稅率越高，那樣的話，就完全不必擔憂房產稅會傷及將房子只是自己居住的普通百姓了。

　　而開征房產稅，也是調整貧富懸殊見效最快、操作最方便的財富調整方案：首先，向最富有的群體征房產稅，建議以家庭為單位，第一套自住房免征，從第二套自住房開始征稅，然后稅率階梯式上升，即第三套自住房稅率要高于第二套自住房，依此類推；

　　其次，由于租房市場是個有效市場，只有在供不應求的情況下，房租才有可能上升。實施房產稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，因此對空置房征收重稅(對用于出租的房子則免稅)，這樣就能逼迫空置房要么出售，降低房價，要么逼入出租市場，降低房租。

　　而且，政府通過征收房產稅，能快速獲得大量稅收，利用這筆資金來建造廉租房，提供給低收入家庭。如此使房價降溫，徹底打破房價不斷上升的預期性。因為高房價的根源之一，就在于其投資性(投機性)，房產稅可釜底抽薪，比任何房價調控手段都管用。

　　另一方面，歐美國家的政府都會控制房租每年的漲幅，基本按以低于通脹率的比例來調節房租。比如多倫多，政府要求2016年公寓的房租必須下降1.49%。如果中國在房產稅出臺的同時，政府也能限制房租的漲幅，再加上廉租屋的建設，房租就不會隨意任性上漲了，確保了租房者的安居樂業。

　　此外，中國的“空置房”待售面積高達68632萬平方米，按照人均住房面積30平米計算，可供2.2億人口居??！不久前，北京正式實施不動產統一登記制度。如果不動產登記是未來國家開征房產稅的基礎，那么對68632萬平方米空置房征稅，將是國家財政收入的另一來源，對房價的變化也將產生影響。

　　另外，還有資本利得稅和遺產稅等也都能長久地、間接地、有效地調控房價。因篇幅有限，以后再詳談吧。

　　他山之石，可以攻玉。如果政府利用得當的話，可以有效地直接、或間接地調節樓市，解決高房價綁架實體經濟的問題，避免經濟危機，使得中國經濟恢復可持續地健康發展。

　　(本文作者介紹：某國際金融財團風險管理部資深顧問。)