文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 成薇

　　中國的房價至今為止一直只漲不跌，大家都在預測中國房價的黑天鵝什么時候出現。反向美國房市在經歷了2008年的次貸危機之后，房價處于一個低谷，并且市場對于這樣的泡沫危機有了足夠防范意識，所以現在在美國買房的風險性會更小。

現在在美國買房風險更小

　　王寶強和馬蓉的婚姻糾紛還在被熱議。王寶強巨額財產如何分配問題成為網絡話題中心，王寶強要求分割的財產中包括一套在洛杉磯的房子。根據美國某房產網站的公開信息顯示，王寶強在美國洛杉磯的房產位于帕薩迪納（Pasadena），面積大概在200多平米，購置于2013年底，當時的購買金額是120萬美元。王寶強和家人平時生活工作在國內，為什么要在美國買房？

　　林語堂曾說過：“住美國房子、娶日本老婆、請中國廚子是人生最幸福的生活。”美國既是一個創新能力超強的國家，也是富豪們投資的熱土，富豪們不僅對美國科技行業感興趣，對美國的房地產行業同樣感興趣。2015年9月，跟隨習近平主席訪美的馬云就曾在美國豪爽圈地，投資美國房地產，科技界的雷軍等人在硅谷附近也有房產。外國投資者對美國房產興趣都很大，但是對買房后的用處卻不盡相同，如印度買家，約有80%左右的人買房是為了自住，而加拿大人有一半是為了度假。

《買下美國》（成薇Cathy Cheng著，科學普及出版社2016年出版）

　　美國房地產在國際投資者眼中一直是一塊“香餑餑”，“有錢就去美國買房”、“有錢就移民美國”是不少人心中的真實想法。據2014年一項調查顯示，全球10個國家對在美國購房的興趣增加了90%以上，在對美國房地產投資興趣增漲最快的國家中“中國”榜上有名。

　　雖然歐洲國家對美國房地產投資興趣很高，但是在花錢上，歐洲買家絕對比不過中國買家。從2013年起，中國人赴美購房逐漸成為潮流，越來越多的中國人選擇到美國買房。2014年全美房地產經紀人協會發布的報告中，在2013年4月—2014年3月的一年中，中國人在美購房共花去了220億美元，約占美國國際購房人數的1/4，僅次于加拿大人，成為了美國房產的第二大海外買家。這一數據到了2015年就很快被刷新了，從2014年4月—2015年3月中國人總共花了286億美元。超越加拿大人排名第一，更讓人瞠目結舌的是，比加拿大人的112億美元超出了1.5倍多。2014年4月—2015年3月美國房地產國際銷售總額達到1040億美元，中國人在美國國際客戶購房總金額中占比27.5%。

　　我們來對比一下中國和美國的房價。王寶強的豪宅如果按照現在的匯率120萬美元約合795萬9千元。豪宅總價格200多萬美元，也就是說每平米大約合39795元人民幣。而中國現在的房價是怎么樣的呢。

　　以北京為例，現在二環內的學區房每平米要10萬元以上。通州區以前是郊區，隨著地鐵等交通設施的完善，更多的人選擇在遠離市中心的區域買房，尤其是在通州被確定為北京城市行政副中心后，現在通州區好一點的小區，就連二手房每平米的價格平均也要在3.5—4.5萬元左右。幾乎和王寶強在美國的豪宅價格持平。

　　可能有人會認為自己只是購房投資，并不實際去居住，因此無論地點在哪里，只要價值是一樣的就沒有任何區別，而且中國的樓市前景一片大好，3、4線城市的房價都開始漲了。

　　中國的房產紅利正在褪去，中國房地產“黑天鵝”或將出現。李嘉誠在2008年金融危機以來，不斷地投資內地房產，內地房產在金融危機后迎來快速發展。但是正在此大好前景之下李嘉誠卻在過去的幾年內不斷拋售內地房產，并且在拋售的同時又不斷在海外投資置業。據一些國內媒體報道，李嘉誠在2013年以后就沒在內地拿過地，從2013年8月到2014年8月，李嘉誠已經出售了接近200億的中國內地房地產資產。并已將旗下長江基建集團有限公司合并電能實業有限公司。合并后，將電能實業退市。通過一系列大規模資產騰挪，最終完成了公司注冊地的全部外遷。

　　不只是價格問題，美國的土地制度和產權制度是和中國不一樣的，我們國家的土地制度屬于公有制，房屋產權只有70年。而在美國購房，土地和房產都是私有的，而且是永久產權。美國的土地的所有權分為地下權、地面權、地上空間權。也就是說不光是地面和房屋，就連地下和房屋上空的空間的產權都永久歸個人所有。甚至還擁有地下資源的開采權力。如果你愿意，可以在自家地下挖挖看，看會不會出金礦。這可以最大程度地保證美國民眾的土地使用產權，和我們國家只買一個70年的空間權完全不同。

　　王寶強有9套房為什么只有在美國的那一套被曝出來了呢？道理很簡單，因為在美國這樣的房產個人信息是公開的。美國有著規范的商業交易流程，這些數據都是透明公開的，任何人只要愿意，都可以合法地取得這些信息。

　　我們能夠通過互聯網查到這所房子建于1958年，4臥2衛，建筑面積2315平方英尺（205平方米），土地面積14396平方英尺（1337平方米），帶一個游泳池。房子登記在王寶強和馬蓉兩人共同名下，購買日期是2013年12月13日，賣家名叫Michael Main，當時購買價格是120萬美元，全現金購買。2015年繳納房產稅為13756.27美元。以及這所房子的倒手歷史，在2004年曾以76萬美元的價格成交。2012年升值到了84.9萬美元，2013年9月房主大幅提價47.2%，掛牌價為125萬美元，掛牌兩個多月后賣給王寶強，還給王寶強優惠了5萬美元。

　　這一系列的信息能夠保證在美國購房時不會遇到“黑中介”，或者是被惡意抬高價格狠宰一刀。也可以非常清楚地了解房屋的價格成長記錄，獲得判斷房屋未來價值的重要信息。

　　另外，美國向來是中國留學生出國留學的首選之地。數據顯示2014年我國有45.98萬留學生，其中有27.4萬學生選擇了去美國留學，約占比60%。而且在美的留學生有31%是來自中國。近年留學低齡化開始成為主流。很多家長認為：初三的時候到美國留學是最佳時機，這樣整個高中階段都在美國的高中就讀，在申請大學時可以縮小與美國的學生之間的差距。孩子去得早語言掌握得快、能夠更快地適應國外的生活、融入美國社會。所以提前做長遠打算也是促使很多人到美國買房的一大原因。

　　曾經有一位年輕的媽媽去美國為女兒買房，房產經紀人陪著她不停地看房，看了很多房她都不是很滿意。最后經紀人問她為什么要買房，想買什么樣的房。她說：是為了女兒買房，女兒將來會到美國留學，哥倫比亞大學、哈佛等都可能是她女兒將來選擇的學校。女兒上學需要有一個住的地方，為了女兒上學方便她現在需要在城中心找一個合適住的地方，最好是一套特別一些的房子。當經紀人問到她女兒多大了時，這位媽媽回答道：2歲。

　　我們可以看到在美國買房的很多優勢。中國的房價至今為止一直只漲不跌，大家都在預測中國房價的黑天鵝什么時候出現。反向美國房市在經歷了2008年的次貸危機之后，房價處于一個低谷，并且市場對于這樣的泡沫危機有了足夠防范意識，所以現在在美國買房的風險性會更小。

　　(本文作者介紹：Cathy Cheng，美國著名房地產專家，現居美國洛杉磯。)