文/新浪財經專欄作家 陳耕 [微博]

　　在經歷了高速增長的十年后，中國房地產行業的持續增長之路愈發艱難，改變增長模式以滿足購房者的新需求是中國房地產行業的新方向。以花樣年和萬科為代表的一批具有前瞻性的房地產公司正踏上這條新生活之路，從制造業向服務業的轉變是他們的共同特征。

　　萬科(000002.SZ)總裁郁亮表示，萬科商業地產的新定位是城市配套服務商，并可能甚至會經營垃圾場。這兩則新聞具有同一個核心詞匯：服務。

　　近期有兩則新聞引起筆者的注意：香港上市的內房股公司花樣年控股(1777.HK)建議分拆旗下主營物業管理和社區服務的“彩生活集團”在港交所上市，并預期在2013年底以前完成分拆；第二則新聞，萬科(000002.SZ)總裁郁亮表示，萬科商業地產的新定位是城市配套服務商，并可能甚至會經營垃圾場。這兩則新聞具有同一個核心詞匯：服務。

　　過去二十年間，中國內地房地產的一個核心關鍵詞是：房地產營銷，俗稱賣房子。地產商的關注點在于，如何用最好的價格在最短的時間把房子賣出去。至于售后服務，會有一個地產商下屬的物業管理公司來處理，它的主要功能是維持那些墻面開裂、屋頂漏水和地面凹陷的水泥建筑的正常運轉，以保證在下一期開盤時不會有老業主在售房現場拉條幅砸場子。于是，萬事大吉，收工。最后，所有人都很滿意，除了業主。

　　現在，中國房地產行業進入新的發展階段，原有粗放的增長模式難以為繼，挖掘需求、服務業主成為地產企業一條新增長之路。盡管房地產行業在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，但無可否認新服務、輕資產代表著一個地產行業一個新的方向，花樣年和萬科便正在這個方向奮力探索。我們在這里著重分析花樣年的新業務模式。

　　根據花樣年的披露，“彩生活”在提供普通的物業管理服務以外，還提供酒店管理、樓宇智能、資產運營、社區增值服務等社區綜合服務。“彩生活”2012年收入由2011年的人民幣1.25億升至1.85億，增幅達48%，保持高速增長。而“彩生活”的毛利率超過40%，凈利率超過14%，在行業內處于較高水平。這就是公司新服務、輕資產運營的核心優勢。

　　“彩生活”倡導的社區服務V2.0模式，聚焦于社區居民的增值服務，通過智能化和網絡化平臺為社區居民提供商業服務。

　　在這種模式下，“彩生活”成為社區內部需求和外部供應商的接口，社區居民滿足需求，“彩生活”成為社區居民滿足多方需求的載體，具備很強的黏性。這種新模式，改變了傳統的人力密集型的特征，是創新的房地產商業模式。“彩生活”目前正在做的是，完善商業模式和服務平臺，通過“幸福中國行”等活動導入居民需求，從而實現商業運營，是非常值得期待的。

　　從另一個角度來看，“彩生活”目前的主營業務收入仍主要依賴于傳統的物業管理業務，且收入增長也較多依賴于管理規模的擴張，而非內生性的增長。盡管公司在社區資產運營等方面取得一定突破，但未來的核心增長點—增值服務仍處于起步階段，短期內尚不具備實質增長的條件。

　　綜合而言，“彩生活”的物業V2.0模式值得期待。盡管尚有許多路要走，但物業V2.0模式將對物的管理升級到對人的服務，這無疑是一種進步。這種模式有望啟動新的社區需求，并具有相當的商業潛力。

　　從公司估值的角度，分拆后“彩生活”的市場估值約為12.5億港元，大約相當于超過20倍的2013年預期市盈率。“彩生活”的估值顯著高出地產股的估值，相信這個較高的靜態估值，包含著對“彩生活”的新模式的增長潛力的良好預期，智能化和網絡化的運營有助于投資者給出更高的估值水平。

　　社區居民看到，更好的服務。地產商看到，更快的增長。投資者看到，更高的估值。無疑，新的地產服務模式探索是個很酷的事情。當地產商轉型為服務商，房地產的新生活已在路上。

　　(本文作者介紹：《華爾街日報》2012年中國內地最佳分析師。資深港股分析師，具多年港股研究和投資經驗。)

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