文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 趙毅

　　人口凈流入城市房價的上漲將在理性幅度內長期存在，但一夜發財的美夢不再存在！人口凈流出城市嘛，房子會越來越不值錢，房價能夠保持橫盤就已經非常好了，不要期望會漲價、升值！

　　在房地產政策出現重大調整的今天，如果不能理清未來發展方向而盲目拿地、開發，最后會死的很慘滴！

　　1、新建住宅與二手住宅價格指數不同維度同比變化情況

　　年度同比變化情況

　　這里采集的是北京市數據（年度、月度和 2015 年同比數據均采自北京市統計數據），圖中藍色、紅色和綠色線條分別代表新建住宅、新建商品住宅和二手住宅的年度同比價格指數。

　　在統計周期內，2015 年 1 月是新建商品住宅和二手住宅價格指數變化的分水嶺。之前，新建商品住宅價格指數均高于二手住宅價格指數，分水嶺之后，二手房價格指數異軍突起，扶搖直上，在不少時間段內大幅領先新建商品住宅價格指數。一年零兩個月后，也就是 2016 年 3 月，兩者差距拉高至頂點，二手住宅以 135.1 的價格指數記錄與新建商品住宅 117.6 的價格指數拉開了 17.5 個百分點，兩者的同比增幅均很驚人！

　　之后，兩者的差距逐步縮小，至 2017 年 9 月，二手房數據大幅縮至 101.4 的水平，新建商品住宅的數據縮窄至 100.5 的水平，兩者僅相差 0.9 個百分點。

　　這樣的結果顯然與本輪調控有關：

　　2015 年，深圳房價率先領漲全國，掀起了一輪瘋狂的全民炒房運動，但因核心區新房供應量有限，驅使投資者和剛改以及改善人群紛紛進入二手房市場，推高其價格。

　　調控開始的 2016 年 9 月，是新建商品住宅和二手住宅價格指數的高點，分別高達 130.4 和 140.5，之后雙雙一路下滑，調控目標終于在價格上漲方面得到了體現。

　　恭喜那些在 2016 年 9 月以后購買到新建商品住宅的朋友們，由于本輪調控采取了非常規的行政手段，所有調控城市的新建商品住宅的預售價格均低于同區域二手房價格！這是歷史性賺錢機遇，買到就賺到（有些童鞋們是左手買到，右手就加價賣出，這樣的生意今后不會再有了?。Ｔ谥袊康禺a史上，這種現象恐怕是空前絕后的記錄！

　　各種跡象表明，房地產作為投資品在短期內獲利的空間已經被嚴苛的調控政策所抑制，靠炒賣房地產為收入來源的人群從此將失去生計來源，但優質房地產作為保值、抗跌能力強的資產屬性不會變化，可以長期持有。

　　人口凈流入城市房價的上漲將在理性幅度內長期存在，但一夜發財的美夢不再存在！人口凈流出城市嘛，房子會越來越不值錢，房價能夠保持橫盤就已經非常好了，不要期望會漲價、升值！

　　上述圖表與前一圖表一樣，均反映出同樣的結論。但還有另一個顯著結論需要著重提出：

　　90 平米以下面積段新建商品住宅的價格指數（淺藍色線條），與其它面積段商品住宅價格指數相比，處于最低水平。90 - 144 平米面積段新建商品住宅價格指數（朱紅色線條）次之，144 平米以上面積段新建商品住宅價格指數（深藍色線條）最高。

　　這一方面說明房地產商是將 90 平米以下面積段商品房作為主打人氣產品，利潤最低，靠成交量來支撐業績，其余面積段逐步拉高售價，賺取更多利潤。剛性需求，買 90 平米以下商品住宅顯然更劃算。

　　另一方面，說明房地產市場發展到今天，改善型需求正在成為主流，越高端產品反而越好賣，這是中國走入消費時代在住房領域發生的對應變化，需要引起全行業的高度重視。千萬不要再用過往的歷史經驗去打造產品，那是無法得到市場認可的！

　　有趣的是，144 平米以下面積段的新建商品住宅與二手住宅價格指數分水嶺出現在 2014 年 11 月，高峰值出現在調控開始的次月，即 2016 年 10 月。而 144 平米以上新建商品住宅和二手住宅價格指數分水嶺出現在 2015 年 5 月，高峰值出現在調控開始的次月，即 2016 年 10 月，但此面積段二手住宅價格指數下降幅度明顯低于新建商品住宅價格指數下降幅度。

　　如果大家關注 2017 年北京樓市成交情況的話，可以看出，上述結論與泰禾和融創兩家企業的高端產品在今年的市場表現高度一致。

　　月度同比變化情況

　　月度同比價格指數的數據區間，在統計期內維持在 98 - 107 之間，2014 年 10 月至 2017 年 4 月，二手住宅價格指數除個別月份（2016 年 5、6、7 三個月）以外均高于新建商品住宅價格指數，期間出現多次沖高回落記錄。2017 年 4 月份開始，二手房月度同比價格指數與新建商品住宅月度同比價格指數關系開始回歸理性（新房價格指數高于二手房），意味著之前存在的新建商品住宅買到就賺到的機會開始退出歷史舞臺。

　　通過行政手段對價格上漲預期的管控確實成效顯著，二手房價格和新房價格上漲勢頭均得到遏制，而且，其對購房者心理預期的影響，并不容易打消。任志強先生有關 2018 年房價暴漲的觀點，恐怕難以成立。

　　這張圖表和前述不同面積段年度同比圖表揭示的規律大體一致，但明顯不同之處在于 90 平米及以下面積段在統計期內最低點出現的時間點上的差異。該面積段在統計期內價格指數最低點出現在 2015 年 12 月，顯然與該年度除深圳等熱點城市成交火爆、價格也推波助瀾以外，大部分城市在國家領導人于 9 月份給房地產業正名之前，日子都很慘淡有關。盡管有高層站臺，但市場信心恢復的滯后效應，逼使開發商在年底集中沖量，代價當然是以適度降價才能實現的。之后的 2016 年 1 月，房價扶搖直上，雖有波動，但整體勢不可擋。最終，史上最嚴厲的房地產調控讓處于癲狂的房地產業慢慢回歸理性。

　　令人意外的是，除 90 平米及以下面積段新建商品住宅在 2017 年 9 月底統計的月度同比價格指數為 100 以外，其余所有面積段住宅，無論是新建還是二手，在 2017 年 9 月底統計的月度同比價格指數均低于 100！說明一年來力度非常大的調控政策收效顯著。

　　與2015年同比變化情況

　　這張圖反映的是新建住宅與二手房在統計期內在價格指數方面與 2015 年的同比關系，圖中藍色、朱紅色和綠色線條分別代表新建住宅、新建商品住宅和二手住宅的年度同比價格指數。

　　與2015年同期價格指數相比，新建住宅價格被行政手段牢牢封死在 2016 年 10 月（本輪調控的次月）的價格水平上！而二手住宅不受行政干預影響，其價格指數整體處于上漲通道，在沖高至 2017 年 3、4 兩月的 156.8 水平后，開始進入下降通道。但直到 2017 年 9 月，二手住宅價格指數與 2015 年同比仍然高達150.2 的高位，北京市場二手房在近兩年的漲幅可見一斑。

　　這張圖其實和前幾張圖揭示的規律基本一致，但有一個顯著的趨勢可以總結一下：

　　調控開始后，從新建住宅價格指數維度看，90 平米及以下面積段數據最低，在 120.9 - 122.6 之間徘徊，顯示出這是政府調控的重點所在；

　　90 - 144 平米面積段數據次之，在 137.3 - 140 之間徘徊，調控力度有所放松；

　　而 144 平米以上面積段，數據表現最搶眼，處于 142.2 - 143.2 區間，雖然調控力度比其它面積段又有放松，但 1 個點的幅度，讓人不得不佩服政府房管部門在行政調控方面體現出的精細度！

　　從二手房價格指數維度看，價格指數的排名順序出現微妙的變化：

　　90 - 144平米面積段數據表現最低，由 2016 年 9 月的 147.3 一路沖高至 2017 年 3 月的 155.3，之后開始回落至 2017 年 9 月的 148.7；

　　90 平米及以下面積段數據表現次低，由 2016 年 9 月的 148.4 一路沖高至 2017 年 4 月的 157.6，之后開始回落至 2017 年 9 月的 150.4；

　　數據表現最搶眼的是 144 平米以上面積段，由 2016 年 9 月的 149.3 一路沖高至 2017 年 3、4 兩月的 158.0，之后開始回落至 2017 年 9 月的 152.4。

　　分析背后的原因，可以基本斷定這是大、中型城市改善性需求的基本方向。

　　二手房價格指數目前并未納入政府行政干預范疇，但因新房價格指數的變化會直接影響二手房買家的心理預期，因此，隨著調控進程的進一步加強和深化，二手房的價格也進入了窄幅下行通道。

　　對大、中型城市的改善型需求而言，限購背景下的房票屬于不可再生資源，既然要改善居住條件，對這些城市的改善型客戶而言，144 平米以下面積段已經屬于雞肋，選擇更大面積段的心理、生活和面子等訴求更強，因此，此類住宅成為目前北京市場熱捧的對象。

　　90 - 144 平米面積段顯然在這種背景下屬于雞肋中的雞肋，市場價格上漲表現當然不會太好。

　　90 平米及以下面積段，對處于社會底層的人群是無可奈何的選擇，人群基數大，成交活躍，價格表現也會反映出這種對應結果。

　　附注：上述數據采自北京，其它城市的數據會有細微差別，但分析結論不會有太大差距。如果要做區域性投資研究，敬請以目標區域市場的相關數據進行針對性研究后，再做結論。三、四線城市和大多數二線城市會有滯后效應，不能簡單套用本文研究結論。

　　2、各類型開發物業與投資的關系

　　這張圖反映了不同面積段住房在投資數據端的累積總量、累積增長率和占比關系?？此坪軓碗s，其實分類梳理，結論也很清晰。

　　從柱狀圖和各面積段住房投資占總投資額的百分比兩個維度都可以看出：

　　在統計周期內，90 - 144 平米面積段一直是占比最高的產品，其占比維持在 42.74 %（出現在2015年4月）至 53.42 %（出現在 2014 年 12 月）之間。 2017 年 9 月的數據是 51.21 %，統計期內均值是 47.70 %；

　　90 平米及以下面積段占比位居其次，維持在 30.38 %（出現在 2017 年 9 月）至 39.09 %（出現在 2015 年 16 月）之間。統計期內均值是 33.99 %；

　　144 平米以上面積段一直居于占比最低的位置，其占比維持在 14.98 %（出現在 2014 年 11 - 12 月）至 22.39 %（出現在 2013 年 2 月）之間。2017 年 9 月的數據是 18.41 %，統計期內均值是 18.37 %。

　　有意思的是幾個時間節點前后的變化：

　　2015 年之前，90 - 144 平米面積段住房所占投資份額明顯較高，90 平米及以下面積段住房的投資占比相對平穩，144 平米以上面積段住房投資占比被 90 - 144 平米面積段住房給打壓，一直處于下降通道；

　　2015 年，90 - 144 平米面積段住房所占投資比例神奇地以接近十個點的降幅調整（全年占比均值為 43.80 %）并保持緩慢上升態勢。該部分空間的近 70 % 份額被 90 平米及以下面積段住房吃凈（全年占比均值為 38.35 %）并保持橫盤狀態。而 144 平米以上面積段住房雖然占比也有小幅上升，但幅度有限（全年占比均值為 17.85 %）并保持緩慢下行態勢；

　　2016 年，90 - 144 平米面積段住房、90 平米及以下面積段住房和 144 平米以上面積段住房均維持相對平穩關系，互不干擾，波幅很小，但全年占比均值有些許變化，分別是 45.57 %、36.43 % 和 18.00 %；

　　進入 2017 年，又出現明顯的變化：

　　90 - 144 平米面積段住房所占投資比例再上一個臺階（全年占比均值為 50.41 %）并保持較明顯的上升態勢。90 平米及以下面積段住房謙虛地讓出了空間，下行一個臺階（全年占比均值為 31.08 %）并保持窄幅下調狀態。而 144 平米以上面積段住房波瀾不驚地基本延續 2016 年的水平，雖然年初略有調升，但全年保持緩慢下行態勢（全年占比均值為 18.51 %）。

　　上述現象其實很容易解釋：

　　房地產業作為一個發展了近 40 年的支柱性產業，其應對市場變化的能力還是蠻專業的！

　　2015 年之前，是在一種長期發展中摸索出的各種產品市場化配比的慣性邏輯在決定投資分配。

　　進入 2015 年，全民炒房特征明顯，受眾最廣、最容易變現和交易的 90 平米以下面積段產品就成為行業的共識，異軍突起，是投資的重頭戲；

　　144 平米以上面積段盈利能力較強，但去化較慢，權衡之下該面積段投資力度略有提升，以控制庫存水平；

　　至于 90 - 144 平米面積段嘛，忍痛割愛吧，誰讓你是全民炒房時代的雞肋呢，奶奶不疼，舅舅不愛，只有你讓出空間唄！

　　2016 年，上述邏輯仍然存在，雖然9月份遭遇調控，但已經注入的投資，哪能說調就調，全年基本維持 2015 年的投資邏輯，變化不大；

　　進入 2017 年，調控力度進一步加大，且放松無望，房地產商都知道房票的價值，客戶為了讓房票產生最大效能，紛紛踮起腳尖追更大面積段的住房，加上改善型需求的合并刺激，之前 90 - 144 面積段的雞肋產品，與之前 90 平米以下面積段的明星產品掉了個個，形成又一個風景線；

　　至于 144 平米以上面積段，因總體上屬高利潤、低去化產品，還是基本維持原地踏步狀態，但在價格和成交端，因產品總量偏少，被真正具有改善能力的人群追捧而雙雙得利。

　　從不同面積段累計投資增長率維度看，上述分析也同樣成立，只不過這牽涉到年度同比，在曲線表現上會有差異，但趨勢保持一致。因篇幅原因，在此就不一一分析了！

　　預計未來房地產業會逐步加大 90 平米以上物業的開發量，且城市經濟發展水平越高的區域，這種增幅會越明顯。租賃住房將主要占據 90 平米以下面積段市場空間（后期會形成多種面積段產品組合態勢），而改善性需求產品會日益向舒適性、大面積段靠攏，并在一、二線城市顯示出這種明顯變化。

　　上述兩張圖表反映了房地產各類開發物業在投資維度的增長率和非住宅類物業占住宅類物業的百分比關系。通過對這兩張圖的分析，可以得出如下結論：

　　1、住宅物業一直是投資主流，其他物業在投資端的資源分配與其完全不在一個量級。

　　在統計期內，住宅、別墅和高檔公寓、寫字樓以及商業營業用房均處在投資增長率下降通道中，但寫字樓的投資增長率下降最明顯，商業營業用房投資增長率下降趨勢亦比較顯著。

　　在統計期內，寫字樓的投資增長率變化區間在 -3.8 %（出現在 2017 年 3 月）至 53.30 %（出現在 2013 年 2 月）之間波動，統計期內均值為 21.47 %， 2017 年的均值為 2.69 %，但回升明顯，由 3 月份的最低值 -3.8 %，增長到 9 月份的 5.4 %，這恐怕與調控背景下日益增長的空間運營商的需求有關聯；

　　別墅和高檔公寓的投資增長率變化區間在 -9.8 %（出現在 2015 年 8 月和 10 月）至 16.4 %（出現在 2013 年 2 月）之間波動，統計期內均值為 3.03 %，2017 年的均值為 12.51 %，但回升勢頭顯著，由2月份的最低值 3.3 %，增長到9月份的 14.60 %，這與調控背景下改善性需求的增長和房票的稀缺性高度關聯；

　　商業營業用房的投資增長率變化區間在 1.4 %（出現在 2017 年 9 月）至 42.5 %（出現在 2012 年 2 月）之間波動，統計期內均值為 17.14 %，2017 年的均值為 5.69 %，但下降勢頭顯著，由 2 月份的最高值 11.2 %，下降到 9 月份的 1.4 %，進一步顯示出線上銷售對實體店的打擊在投資端的反饋。

　　2、在統計期內，各類物業的投資分配比例變化不大，相互間比例關系相對恒定，非住宅類物業占住宅物業投資占比均處在小幅下降通道中。

　　其中，別墅和高檔公寓占住宅投資的百分比均值為 6.25 %，2017年，該百分比均值為 5.57 %；寫字樓占住宅投資的百分比均值為 8.64 %，2017 年，該百分比均值為 9.27 %；商業營業用房占住宅投資的百分比均值為 21.33 %，2017年，該百分比均值為 21.25 %。

　　3、在新零售、新空間理念助推下，一、二線城市的線下零售商業和辦公樓已經開始出現市場機會，預計在 2018 年寫字樓物業投資會延續 2017 年小幅上揚的態勢，而商業營業用房投資有望止跌回升，且一、二線城市的存量物業再開發會成為資本的新寵，會出現越來越多的并購案例。相應的，住宅投資因受租賃物業、租住同權、金融管控等限制性政策影響，會進入緩慢下行通道。

　　3、房地產投資與土地購置費關聯關系

　　上述圖表中的墨綠色和褐色柱體分別代表房地產投資累計值和土地購置費累計值，而朱紅色、藍色和黃色線條分別代表房地產投資累計增長率、土地購置費累計增長率和土地購置費占房地產投資的百分比。從這些數據中，可以得出如下結論：

　　1、土地購置費占房地產投資的百分比在統計周期內居于 9.42 % （出現在 2013 年 2 月）至 19.99 % （出現在 2017 年 9 月） 間徘徊，統計期內均值為 16.61 %，2017 年均值為 17.87 %。與往年相比，土地購置費占比雖有提高，但漲幅并不明顯；

　　2、房地產投資增長率在2012年處于階段性低谷（年均增長率為 18.16 %），2013 年有明顯提升（年均增長率為 20.27 %），但在之后的 2014 年（年均增長率為 14.14 %）和 2015 年（年均增長率為 4.48 %）連續處于明顯下降通道中。進入 2016 年以后，止跌回升并延續上升趨勢至 2017 年 4 月 后開始小幅回落。2016 年年均增長率為 6.00 %，2017 年年均增長率為 8.56 %，統計期內均值為 12.10 %。

　　3、土地購置費增長率在 2012 年（年均增長率為 9.02 %，最低值為 4 月份錄得的 3.70 % 數據）逐步下滑至 2013 年 2 月的統計期內最低記錄 -25.60 % 之后顯著回升至年底的 11.60 % 的水平，2013 年的年均增長率為 -0.46 %。2014 年 2 月錄得統計期內最高紀錄 35.80 % 后，雖有回落，但隨之又逐步拉升，年均增長率為 29.83 %。進入 2015 年，短暫的延續后開始一路下行，一直走到 2016 年 7 月的階段性低谷，增長率僅為 -1.70 % 的水平。之后，止跌回升，在窄幅波動中處于上揚通道。2015 年和 2016 年、2017 年年均增長率分別為 14.46 % 和 2.33 %、17.94 %，統計期內增長率均值為 11.91 %。

　　4、預計 2018 年土地購置費增長率仍會保持在小幅震蕩中上揚的趨勢（源于土地的不可復制性和市場集中度進一步提升后大公司的持續增長需求），而房地產投資因調控的進一步深入，房地產企業轉型需要一個持續而痛苦的過程，在 “ 只住不炒 ” 背景下，投資節奏會變得更加謹慎和理性而處于下降通道，但同樣因行業集聚度的提升，下降的速率不會太高。

　　上述圖表直觀反映出土地購置費累計值、獲取土地面積以及與獲取均價之間的對比關系。其中，淺藍色、綠色和深藍色（因量級太小，圖面未能顯現出來）柱體分別代表土地面積累計值、成交價款累計值和每畝成交均價。而朱紅色、黃色和墨綠色線條分別代表上述三個指標的年度累計增長率（前兩個指標）或月度同比增幅（土地面積成交均價）——嚴格說來，柱體表達的三個指標不屬同類項，不應放在一起比較，但考慮圖面美觀，勉強為之，敬請讀者諒解。

　　下面逐一分析下統計期內上述各指標的變化情況：

　　2013 年，是統計期內土地購置面積的高點，年終總成交面積為 38814 萬平米，之后逐步下降，至 2016 年底，該數據減少為 22025 萬平米，下降幅度高達 43.25 %！

　　這一方面顯示出行業本身其實已經在主動調整，以規避新常態下帶來的經營風險。另一方面也代表著新增土地面積減少下市場供貨量減少后可能在價格端帶來的上漲預期。

　　按同期數據比較，2013 年 9 月，土地成交面積總額為 25167 萬平米，到 2017 年 9 月，該數據變為 16733 萬平米，降幅 33.51 %，超過三分之一的降幅，不算低了。

　　新增土地面積的逐年、持續性下降，對未來市場端價格上漲的影響其實蠻大，“ 只住不炒 ” 背景下，要想實現房價的持續穩定，只有繼續靠行政手段維持才可能實現。僅從這個角度分析，調控放松的機會就微乎其微！

　　累計土地成交價款的最高點出現在 2014 年，10020 億元，2015年下降至 7622 億元，降幅為 23.93 %，2016 年回升至 9129 億元，同比上漲 19.77 %，較之 2014 年下降 8.89 %。2017年 9 月，土地成交價款減少至 8149 億元，降幅為 18.67 %，但比 2016 年 9 月 5569 億元的數據相比，增幅 46.33 %，蠻驚人！

　　土地成交面積在逐年遞減，但成交價款卻在波動中上升，只能說明地越來越貴，政府的土地財政收入越來越高！

　　土地成交均價一直處于持續上升通道，2012 年底至2016年底，各年的土地成交均價分別為 138 - 170 - 200 - 223 - 276 萬元 / 畝，到 2017 年 9 月，成交均價進一步上升至 325 萬元 / 畝的高位，并且會繼續上升。

　　從土地購置面積和土地成交價款累計值同比增長率曲線看，均表現出 2013 年 12 月這一階段性高點后雙雙進入下行通道，直到 2015 年全年處于統計期內最低迷態勢。2016 年開始比翼齊飛，一直處在上升通道，且趨勢未變。

　　而土地成交均價的月度同比曲線，很有意思，基本維持在窄幅、微弱增長的狀態中，這與土地市場的火爆場面好像有些不太匹配，這是否說明隱形的市場之手在起作用？猶未可知！

　　(本文作者介紹：地產觀察者。)