文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　離千億僅僅一步之遙的房企，分別是中南、富力、陽光城，我認為，這三家房企未來的發展空間甚至會比部分今年沖千億的房企更大。

未來離千億一步之遙的那些房企

　　之前幾次已經談過了5000億、3000億規模以及今年沖1000億的房企。除此之外，還有幾家離千億僅僅一步之遙的房企，今天也一并介紹。他們分別是中南、富力、陽光城，我認為，這三家房企未來的發展空間甚至會比部分今年沖千億的房企更大。

　　從銷售規模來看，中南、富力、陽光城各有特色。中南的業績增速較快，這兩年發力比較明顯。富力是“老牌帝國主義”，但近兩年也煥發了青春。值得注意的是，富力公告的是權益銷售的數據，雖然今天在銷售榜上排在20位左右，但從實際銷售的情況來看，含金量還是比較高的。雖然陽光城今年在銷售業績上比另外兩家略低一點，但陽光城近幾年的增長速度迅猛，5年復合增長率在三家房企中最高，達84.2%。近兩年陽光城并購土地的速度也非常快，未來發展空間和增長潛力很大。

　　新增土地投資上，三家房企各有千秋，但總體都是比較積極的。富力和陽光城原先的投資都是傾向于一二線城市。現在富力依舊堅持一二線戰略，但陽光城擴張的速度相對來說更快。朱榮斌加入之后，陽光城整個擴張的速度又上了一個臺階，從之前的并購到現在進入更多的城市雙管齊下。而中南實際是區域深耕的，一二三四線都有布局，近年來也在長三角的熱點城市加大了投入。

　　投資上有兩點值得一提。富力不僅土地投資比之前迅猛得多，目前在酒店業務上也是一枝獨秀。今年7月份富力出資199億元完成了對萬達77家酒店的收購，實現了持有投資物業的規模擴張，迅速成為中國酒店板塊位列第一的房企。

　　陽光城則是并購比較多，最近剛公告完成了和物產中大的并購，獲得了總建面約323.1萬方的土地。陽光城并購的速度遠比銷售的速度來得快，在所有房企中排在很靠前的位置。2017年上半年，陽光城通過收并購共獲得了27個項目，新增了約552.4萬方建面的土地，占比高達76.6%。從土地投資的角度看，陽光城的發展速度在房企中是特別快的。

　　財務指標上，三家房企目前的凈負債率都比較高。但從這兩年快速發展的角度來看，負債率較高也屬正常。從盈利能力來看，富力2017年上半年的毛利率相對行業水平較高，為36.2%，其中物業銷售的毛利率大幅上升至38.7%。核心利潤也增加22%至人民幣20.5億元。而在千億左右規模的房企中，中南和陽光城的毛利率及歸母凈利率目前則在一個較低的水平。中南2017年上半年的營業收入較去年同期減少4.9%。陽光城雖然營業收入同比增長83.9%，但是毛利率卻從32.2%下降8.4個百分點至23.8%。不過陽光城的融資成本得到了改善，截止2017年中期平均借貸成本較2016年末下降了1.28個百分點。

　　戰略上看，中南和陽光城高周轉快增長的戰略還是比較明確的。規模上小目標都是千億，中期目標瞄準三千億以上，要擠進前十強的行列。基于這樣的一個發展目標，一方面是抓拓展，在資源整合方面全力以赴。另一方面是抓管理，不約而同地進行了管理團隊的調整。

　　中南正式引進了陳凱任中南置地董事長與二代陳昱含搭檔。這樣的職業經理人和二代的組合，大家都非常看好，既保持活力又保持穩定。而陽光城引進了碧桂園的雙斌組合，最近招兵買馬的速度也很快，還引入了跟投機制。這次世茂的執行董事闞乃桂也離開世茂加入陽光城。這樣的調整對陽光城來說可能是一種挑戰，但相信更多是還是機遇，在陽光城再上臺階的過程中新鮮血液的注入也是一種動力。

　　最后談一下這三家房企目前各自需要思考的一些問題。中南原先是區域深耕模式，在陳凱正式加入再上臺階的過程中，項目層面還有一些風險需要規避。既要解決歷史遺留的一些問題，又要在新的發展階段中快速上攻，實際給陳凱的挑戰還是不小。富力作為“老牌帝國主義”，穩定保守可能是他原來的特征，如何重新煥發青春煥發活力，實際是他們今天要更多思考的內容。而對于陽光城來說，如何將碧桂園好的方法和經驗全面融入陽光城，成為適合陽光城發展的方法和文化，這是朱榮斌目前最需要做的。 

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)