文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　萬達(dá)今年從地產(chǎn)角度來講，上半年表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，下半年還應(yīng)積極投資，發(fā)揮萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢，利用好商業(yè)地產(chǎn)一哥的地位，才能為未來爭取到更大的發(fā)展空間。

　　講完了預(yù)計(jì)年銷售規(guī)模5000億的公司和3000億以上的公司之后，再談?wù)勄|以上房企，由于千億規(guī)模企業(yè)數(shù)量眾多，只能分兩次討論，本次先討論去年已經(jīng)登上千億門檻房企的上半年表現(xiàn)，下周再討論今年將沖千億的企業(yè)們。除去上兩周談到的房企，去年已達(dá)到千億有中海、金地、華夏、華潤、萬達(dá)和綠城這六家。

　　1、業(yè)績：中海規(guī)模領(lǐng)頭，金地增速一騎絕塵

　　從這六家企業(yè)的銷售額來看，中海毫無疑問是這些千億企業(yè)的領(lǐng)頭羊，2017年上半年企業(yè)完成銷售1100億元，遠(yuǎn)高于其它房企。雖然近幾年相比碧萬恒來說增速有所放緩，但從中海上半年的一系列動(dòng)作來看，相信在不遠(yuǎn)的未來3000億房企中將很快看到中海的身影。首先在投資方面，中海今年共參加了300多次土地拍賣，截至8月中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）共新增拿地近946萬平方米，與前幾年相比在土儲(chǔ)上有了大提升。其次中海明確了2020年要達(dá)到4000億的銷售目標(biāo)，合計(jì)每年17%的復(fù)合增長率。

　　雖然這個(gè)目標(biāo)相對保守，但是從中海的角度來說，這已十分不易，因?yàn)檫@應(yīng)該是中海第一次明確提出規(guī)模的增長目標(biāo)。最后是團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，隨著顏建國于2016年12月重新入駐中海，中海團(tuán)隊(duì)建設(shè)出現(xiàn)了人才穩(wěn)定和人才回流兩大現(xiàn)象，一方面現(xiàn)有人員保持住了相對的穩(wěn)定；另一方面已經(jīng)出走的中高管則開始回歸中海，“海歸”計(jì)劃也已全面啟動(dòng)。企業(yè)上半年所有的這些動(dòng)作，都暗示了中海未來的增長潛力。

　　從銷售增速來看，金地在這六家中表現(xiàn)最好，可以說延續(xù)了企業(yè)去年以來的高增長狀態(tài)，目前企業(yè)在克而瑞1-8月排行榜中已經(jīng)名列第9位，而去年中期金地還排在12位，能在這些規(guī)模房企中連升三位著實(shí)不易。金地能實(shí)現(xiàn)這樣的業(yè)績爆發(fā)，主要還是與其拿地有關(guān)，2015年成功踩點(diǎn)，在上海、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市大舉拿地，于一二線城市的投資比重高達(dá)90%，16、17上半年也保持了這樣的拿地狀態(tài)，在去年及今年上半年火熱市場推動(dòng)下，其銷售增速也一騎絕塵，實(shí)現(xiàn)60%的增長。

　　而華潤置地的銷售增速則有些不如人意，今年上半年完成銷售696億元，較去年僅同比增長了14%。在克而瑞銷售排行榜中，15年華潤排名第9位，16年排名第11位，今年1-8月仍在第11位，在規(guī)模激烈競爭的今天，房企不進(jìn)則退，尤其是慣于穩(wěn)健經(jīng)營的央企來說，尤其需要注意不掉隊(duì)。

　　其他房企來看，萬達(dá)上半年銷售表現(xiàn)并不算差，在整個(gè)集團(tuán)實(shí)施輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略下，仍完成了615億的銷售，較去年同比增長23%。而其到7月將13個(gè)全部文旅城出售給融創(chuàng)，可能會(huì)對企業(yè)下半年的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績產(chǎn)生影響，但提前出售資產(chǎn)也是萬達(dá)戰(zhàn)略的要求。綠城的業(yè)績也有不錯(cuò)的增長，結(jié)合其代建業(yè)務(wù)，上半年實(shí)現(xiàn)總合約銷售金額595億元，同比上升了31.06%。

　　其中，代建業(yè)務(wù)收效顯著，貢獻(xiàn)了153億元和141萬方的銷售份額，金額占比高達(dá)26%。華夏幸福依靠其出色的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，在全國各地也拿地相當(dāng)多的土地資源，結(jié)合這一輪三四線市場的復(fù)蘇，也將企業(yè)的銷售規(guī)模推進(jìn)了一個(gè)層次。

　　2、土地：兩家央企遙遙領(lǐng)先，拿地策略趨同

　　從這六家上半年的投資表現(xiàn)來看，中海、華潤投資額均上到400億，遠(yuǎn)高于其他房企。兩位央企老大哥面對當(dāng)今如狼似虎的各路房企，終于感受到了壓力，因此今年開始有點(diǎn)奮發(fā)圖強(qiáng)的味道。此外金地、綠城今年也開始發(fā)力，上半年投資金額在200億元以上，分別較去年同比增長166%、146%，也能感受到企業(yè)對于規(guī)模增長的緊迫感。

　　華夏幸福規(guī)模也在努力擴(kuò)張，去年上半年新增了4個(gè)產(chǎn)業(yè)園，今年上半年直接新增產(chǎn)業(yè)園15個(gè)，為去年的三倍之多，依靠這些產(chǎn)業(yè)園拿到的地也不會(huì)少。與這些企業(yè)相比，相對來說萬達(dá)在六家之中表現(xiàn)的消極一些，上半年著力于出售資產(chǎn)，鮮有土地進(jìn)賬，這也側(cè)面反映了老王將輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行到底的決心。

　　另外從這些千億房企的拿地策略來看，也有不少相似的地方，大家對于一二線城市和環(huán)都市圈的三四線城市投資較多。如金地上半年總投資額約 258 億元，堅(jiān)持深耕一線城市及強(qiáng)二線城市策略，一線城市的總投資額占比 30%，二線城市的總投資額占比 58%，合計(jì)占到88%。還有像華潤，上半年在一二線城市土地投資金額占比達(dá)87.4%，較2016年全年高出了8.2個(gè)百分點(diǎn)。而華夏幸福則在京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等國家重點(diǎn)城市群重點(diǎn)發(fā)展。

　　3、財(cái)務(wù)：中海、華潤表現(xiàn)突出，華夏幸福財(cái)報(bào)亮眼

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)直接反映企業(yè)的經(jīng)營成果，因?yàn)槿f達(dá)退市暫未披露，從這五家來看，毋庸置疑表現(xiàn)最好的是兩家央企：中海和華潤。首先盈利能力方面，中海的凈利率達(dá)到25.8%，為五家最高，毛利率也在30%以上。華潤同樣不弱，上半年凈利率達(dá)到20.35%，毛利率在34.9%。

　　負(fù)債水平來看，中海也是表現(xiàn)最優(yōu)，在16年上半年現(xiàn)金完全能夠覆蓋負(fù)債，因此使其凈負(fù)債率達(dá)到零的狀態(tài)，在17年上半年的凈負(fù)債率雖有上升，但也僅為16.1%，相當(dāng)之低。而華潤的負(fù)債水平表現(xiàn)良好，稍遜于金地和中海，上半年凈負(fù)債率在41.5%，顯得比較保守。

　　值得一提的是華夏幸福，財(cái)務(wù)表現(xiàn)僅次于兩家央企，甚于與華潤相比還有些不分伯仲。17年上半年的凈利潤率為24.1%，毛利率達(dá)到了55.7%，這兩項(xiàng)指標(biāo)都高于多數(shù)私營房企。同時(shí)觀察其凈負(fù)債率也比較好看，為51.7%。

　　而近年來隨著園區(qū)運(yùn)營“紅利時(shí)代”的到來，華夏幸福毛利率也一直維持在一個(gè)較高水平，細(xì)究下來主要在于企業(yè)的獨(dú)特的經(jīng)營模式，通過與政府合作開發(fā)園區(qū)，為企業(yè)帶來了相當(dāng)廉價(jià)的土地，反映到財(cái)務(wù)上就是令人眼饞的利潤率，此外企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)業(yè)務(wù)也對其利潤表現(xiàn)有相當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)，該業(yè)務(wù)上半年的毛利率更達(dá)到了92.7%。

　　其他兩家房企金地和綠城則表現(xiàn)平平，較上年都有所下降。金地比較出色的是其負(fù)債水平比較健康，維持在40%左右，在這樣的規(guī)模下甚至低于央企華潤。而綠城凈負(fù)債率在83%，略微高于平均值，另外凈利潤率12%，與其他幾家房企相比稍顯遜色，可能在于代建業(yè)務(wù)利潤并不算高。

　　4 、戰(zhàn)略：經(jīng)營特色各異，八仙過海各顯神通

　　企業(yè)戰(zhàn)略方面，首先拿中海來說，今年上半年中海提出了“一三五”的戰(zhàn)略，“一”是指在2020年規(guī)模要翻一番，其中專門提到了2020年要達(dá)到4000億的銷售目標(biāo)，“三”指的是三個(gè)改善，改善客戶滿意度，改善員工滿意度，改善社會(huì)滿意度。三個(gè)改善也是第一次提出，且都會(huì)通過之后的具體措施來對整個(gè)中海產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

　　“五”則指的是五個(gè)領(lǐng)先，分別是盈利能力、品牌價(jià)值、市場價(jià)值、國際化、綜合實(shí)力。中海第一次就能把其對未來五年的戰(zhàn)略梳理的如此明確，可見只有明確了戰(zhàn)略，才能有隨之相應(yīng)的配套機(jī)制、相關(guān)措施、

　　具體方法和計(jì)劃實(shí)施來予以保證。我覺得中海未來還會(huì)有非常大的增長潛力，如果中海能夠在合作方面進(jìn)一步放開，部分財(cái)務(wù)指標(biāo)方面不過于苛求的話，未來的發(fā)展應(yīng)該會(huì)變得更快。

　　金地這幾年一步一個(gè)腳印的發(fā)展，是一家非常穩(wěn)健的企業(yè)，作為去年新晉的千億房企，金地在近兩年的增速明顯加快，16年全年增速達(dá)到63%，今年上半年增速為60%，可以說一直延續(xù)著高增長，令其他千億房企感到壓力山大。

　　另外金地在其他業(yè)務(wù)方面也有所突破，如物業(yè)管理，目前服務(wù)面積已突破2億平方米，直追萬科、花樣年兩個(gè)物業(yè)巨頭，金地物業(yè)在公寓管理、養(yǎng)老服務(wù)、社區(qū)金融、家政、社區(qū)商業(yè)等全服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈已開始布局。同時(shí)，還有像金地旗下的房地產(chǎn)私募基金穩(wěn)盛投資也做的有聲有色。“萬保招金”，萬科和保利雖然沖在前面，但金地這兩年也沒落后，一方面加速度增長，另一方面各項(xiàng)業(yè)務(wù)突破，可見金地的底蘊(yùn)仍然非常深厚。

　　當(dāng)然金地在投資這塊，與所有民營企業(yè)一樣面臨著瓶頸，要保持高速增長難度越來越大，因此金地在持有物業(yè)經(jīng)營方面興趣越來越大，特別是其物業(yè)普遍位于一線和強(qiáng)二線城市，假如這項(xiàng)業(yè)務(wù)能有突破，對于企業(yè)增長將意義重大。

　　然后是華夏幸福，在所有千億企業(yè)中華夏還是比較另類的，從未將自己當(dāng)作房地產(chǎn)企業(yè)，但考慮到華夏的主營業(yè)務(wù)方向，房地產(chǎn)收入還是占它絕大部分。由于它特殊的產(chǎn)業(yè)屬性，實(shí)際能夠讓華夏在中國房地產(chǎn)行業(yè)中占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，尤其是與產(chǎn)業(yè)結(jié)合拿地方面，一般房企難以比擬，這種優(yōu)勢也會(huì)在企業(yè)拓展園區(qū)的過程中顯現(xiàn)出來，當(dāng)然反過來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營效果也將影響政府與其的合作意愿，因此對華夏幸福的造城造園能力有一定考驗(yàn)，做1個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)園不難，而100個(gè)產(chǎn)業(yè)園都要成功則是特別困難。

　　萬達(dá)今年從地產(chǎn)角度來講，上半年表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，但由于諸多原因，今年7月萬達(dá)出售了其文旅城和酒店項(xiàng)目。雖然酒店對萬達(dá)來說并不是高效資產(chǎn)，而且文旅城的出售也讓萬達(dá)大大降低了負(fù)債率，也符合萬達(dá)近年來提出的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。但從開發(fā)銷售來講，這次轉(zhuǎn)讓還是對萬達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有非常大的影響。因此萬達(dá)下半年還應(yīng)積極投資，發(fā)揮萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特優(yōu)勢，利用好商業(yè)地產(chǎn)一哥的地位，才能為未來爭取到更大的發(fā)展空間。

　　華潤去年開始發(fā)力，今年也看到華潤在努力進(jìn)行擴(kuò)張。除了地產(chǎn)開發(fā)之外，企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營在千億房企中表現(xiàn)也相當(dāng)優(yōu)秀，截至2017上半年，華潤置地投資物業(yè)公允價(jià)值達(dá)港幣1062.7億元，占總資產(chǎn)總值的21.5%。對于華潤未來的發(fā)展來看，必須利用好央企在融資和資源整合方面的優(yōu)勢，爭取再上一個(gè)臺(tái)階，當(dāng)然機(jī)制體制也要跟上，這也是央企在發(fā)展之中普遍要面對的一個(gè)問題。

　　綠城在去年完成了對代建業(yè)務(wù)的整合之后，銷售流量也一舉突破了千億，今年在千億基礎(chǔ)上還可以再上一個(gè)臺(tái)階。另外綠城也是千億房企中比較獨(dú)特的一家，因?yàn)樗鼉?yōu)秀的代建業(yè)務(wù)，截至2017年6月30日，綠城管理集團(tuán)管控項(xiàng)目合計(jì)達(dá)165個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約4965萬平米，預(yù)計(jì)總可售金額約人民幣2801億元，從代建的角度上來說，綠城代建在整個(gè)中國排名第一，另外綠城物業(yè)也在行業(yè)領(lǐng)先地位，因此我相信綠城完全有能力開拓出一條輕資產(chǎn)運(yùn)營的新路。

　　(本文作者介紹：華東師范大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)博士生，現(xiàn)任易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁。（微信公眾號：dzypls）)