文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　對于自持部分來講，既然產權也就是所有權無法銷售，那么，可以考慮所有權和經營權、使用權分離銷售，將經營權和使用權賣給有運營能力的平臺或公司，這或許是解決自持問題的一個辦法。

如何應對上?！邦愖≌币巹t

　　5月17日下午，上海市住建委發布了《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，指出就全市范圍內開展商業辦公項目清理整頓工作，停止審批公寓式辦公項目；加強商業辦公項目建設、銷售監管，重新審核尚未上市銷售的項目。

　　至此，醞釀近5個月的上海“類住宅”整改細則終于落地。很明顯，“類住宅”整改細則落地后，上海“類住宅”的調控要比之前會更嚴格?！邦愖≌钡脑掝}勢必還會成為近期上海市場的熱點。原因在于類住宅政策繼續從嚴執行后，大部分項目的銷售停滯，上?，F有60-70個類住宅活躍項目的開發商非常迷茫。那么，“類住宅”市場現狀是什么樣的？涉及“類住宅”的項目未來該怎么樣應對？下面逐一談談自己的看法。

　　現狀：“零供應”與政策整改下“類住宅”的僵局

　　同策咨詢研究部數據顯示，截止2017年5月17日，從上?！邦愖≌钡氖袌龉┣髞砜?，因政策管控嚴格，市場表現保持低迷，從年初至今連續5個月“零供應”（也就是一張預售許可證也沒有發），網簽備案每個月也僅僅有2-3萬平米（筆者認為，這2-3萬平米為原來為“類住宅”整改后被認定為商辦的項目網簽），為2015年3月以來的網簽值的最低的階段。很顯然，類住宅的成交量價表現在政策面影響下已經陷入僵局。

　　從存量來看，目前上?！邦愖≌庇?7.42萬平米存量面積（截止5月17日已經批了預售許可證并且未售的面積），去化速度相比去年全年月度均值已經大幅降低，不過現在談去化速度已經沒有意義了，因為類住宅政策從嚴執行后，這些存量面積銷售勢必會受到影響，并且也許可能以后也就沒有“類住宅”了，以后就是商業和辦公的范疇問題了。

　　從市場表現來看，政策整改下“類住宅”陷入僵局，比如有的“類住宅”項目去年年底已經銷售完畢，但是由于網簽的動作慢了一些，導致至今仍然有三分之一左右的“類住宅”房源沒有來得及網簽，項目回款陷入僵局；有的項目一期“類住宅”已經交房入住，二期已經在規劃建設當中，但此時“類住宅”整改開始，項目在建設中陷入僵局；還有的項目已經銷售甚至網簽完畢，即將步入交房的階段，但是由于“類住宅”的整改，項目陷入僵局。

　　影響：上海從此再無“類住宅”，老老實實想想商業和辦公怎么做

　　從全市影響面來看，據官方統計，上海全市納入本次清理整頓的商業辦公項目近1700萬平米（基本可以認定為“類住宅”）?！兑庖姟访鞔_，以開發企業作為整改責任主體，并提出了分類整頓措施。對于尚未入住的約1200萬平米房屋，若在建設過程中存在違法行為，開發企業要自行整改，通過項目所在區組織的聯合驗收后，方能繼續辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續。對于已實際入住的約500萬平米房屋，其相關信息將記入房屋交易登記信息系統。實際用于居住的，開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任。未按照規定整改存在插層等違法建筑的，將在房屋登記時予以注記，限制交易。

　　從現實情況來看，上海各區對于“類住宅”的嚴查及整治后，已經入住的500萬平米“類住宅”存量項目原則上維持現狀，并沒有受到太大的影響，但是，對于正在規劃建設的項目，甚至已經批了預售許可證的項目，只要還沒有交付入住，都會是本次政策整改的范圍，也就是上述1200萬平米尚未入住的房屋會受到較大的影響。可以預計，待上述1200萬平米“類住宅”徹底整改恢復成為商業、辦公之后，市場才會恢復正常銷售，如果沒有恢復完畢，似乎這些“類住宅”項目將持續處于銷售停滯的狀態。 

　　從未來政策面發展趨勢來看，本次類住宅整治并非短期政策，今后不再會有商業辦公用地打擦邊球做“類住宅”的做法，因此大家可以“放棄幻想”了。從未來幾個月來看，如果“類住宅”整改完畢，屆時我們也可以預期，市場不再有“類住宅”，市場只會有住宅、商業、辦公，屆時，過去是類住宅的項目整改完后會正式發放（商業辦公的）預售許可證，達到這樣的條件的項目才能正常銷售。由此可見，大家就不要糾結“類住宅”了，“類住宅”已經和我們說再見了，還是老老實實想想商業和辦公怎么做吧！

　　而有的市場人士認為，本次“類住宅”整治之后，存量的“類住宅”（可以認定為已經入住的500萬平米“類住宅”項目）房源將絕版，筆者不這么認為，因為，上?！邦愖≌闭叱雠_后，投資客甚至過渡型自住的購房者估計也不會考慮接盤二手“類住宅”項目，更何況二手交易本來就不活躍，再加上目前及未來對于“類住宅”的交易限制，“類住宅”市場很難活躍起來了。如此這樣，沒有了交易也就沒有了價值，存量二手“類住宅”項目只不過是一個名義資產罷了，2400萬上海常住人口和1700萬平米“類住宅”說再見！

　　擴圍：“類住宅”整改為全國一盤棋，“控人口”與“保經濟”兩手抓

　　首先，從媒體報道的渠道來看，上海、北京“類住宅”（北京叫商轉?。┱邎绦休^為嚴厲，但并非“類住宅”從嚴執行的唯一的城市。其實，目前除了上海、北京外，天津、合肥、南京、成都、深圳等城市已經開展整治“類住宅”或“商改住”項目。因此，上海“類住宅”市場的整改、北京“商改住”政策再加上其他城市已經或即將陷入整改的城市來看，這并非北京、上海等部分一線城市主導而為。筆者認為，商改?。愖≌┑恼拇胧┦墙y一部署而進行，除了上述筆者提及的城市，過去一年多房價上漲過快的10幾個城市，比如蘇州、廈門等等或許也將開展“類住宅”的整治行動。從措施的力度來看，北京和上海則是標桿，上述城市也極有可能像北京一樣對“商改住”項目進行限購。

　　其次，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。

　　為了“控房價，防泡沫”首先得控制人口增長規模，從當前一線城市采取的措施來看，都在做疏解城市人口壓力的措施，比如北京轉移專業市場到周邊城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆違”行動等等。筆者認為，“商改住”限購或“類住宅”整治旨在控人口。從未來一段時期樓市政策走向來看，調整人口結構，留住社會精英，控制人口規模，合理增加土地供應，盤活城市閑置和低效用地，成為一線城市人口政策主要方向，這樣，房價不至于上漲幅度那么快。

　　第三、“商改住”或“類住宅”的整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟。

　　從各地“商改住”或“類住宅”的整治行動背后的目的來看，筆者認為也很簡單，包括北京商改住限購、上海類住宅整治等等在內的各地類住宅政策的出臺在于防止住宅調控后房企將目標轉向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲（因為商辦用地涉及產業和經濟，政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟，比如，從上海市新任市長應市長當時新聞發布會上的答記者問的表態也可以看得出，上海不想因為商辦的價格上漲而影響上海的產業和經濟的發展）。

　　由此可見，盡管對于開發商來講，商改住或類住宅的相關政策暫時影響了銷售，甚至部分項目銷售因此而陷入僵局，但從北京、上海等城市發展的整體大局來看，“得與失”怎么樣來去考量，還是需要每一個居民，每一個房地產從業者綜合考慮清楚。

　　對策：謹慎拿地，從銷售思維轉向持有運營思維

　　首先，從投資拿地的角度來看，原來“類住宅”銷售的思維不可再有，要按照商辦地塊本身具備什么樣的產業價值的角度，用運營的思維考量去拿地，一旦地塊拿下，那么地塊（起碼對于上海來講）單位面積、自持面積等要求也就既定，銷售對象也鎖定（對于北京來講，只能賣給企業，不能賣給個人）；

　　其次、對于自持部分來講，既然產權也就是所有權無法銷售，那么，可以考慮所有權和經營權、使用權分離銷售，將經營權和使用權賣給有運營能力的平臺或公司，這或許是解決自持問題的一個辦法；

　　第三、商辦類項目按照酒店游戲規則在各個區縣申請“酒店牌照”做運營，由于仍然堅持商業運營思維，原則上可以操作。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)