文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳建奇

　　雖然限貸及限購的行政調控模式操作較為簡單，但此種做法較難長期化，也不是世界上調控房地產的普遍做法。相比之下，以房產稅為代表的重慶模式，將房產稅納入了調控的手段，房產稅具有市場化的優勢，調節靈活而且空間較大，因而未來可能會有更多的城市采取類似做法。

房地產調控重在回歸居住屬性

　　近期部分城市房地產再次出現漲幅擴大的現象，北京、廣州等城市再次出臺調控政策，北京的調控措施還被冠以歷史上最嚴格的稱號，這是自去年10月份20多個城市密集出臺調控政策后的再次加碼。雖然北京等地的調控效果仍然有待觀察，但去年以來的調控向外界釋放了重要的信號，即地方政府將繼續實行差異化房地產政策，房價過快上漲城市將面臨持續的調控升級，而庫存較高的地方仍然繼續實施去庫存政策。在房地產政策分化的背景下，如何看待當前房地產調控政策的趨勢，成為判斷未來房價走勢的重要方向標。

　　結合去年以來的房地產調控政策來看，大致可以分為兩類，一是以北京為代表的基于戶籍+行政限購、限貸舉措；二是以重慶為代表的基于戶籍+房產稅的調控模式。兩類調控措施雖然都是對需求產生影響，都通過戶籍進行購買條件的限制，但他們對社會購房的需求影響效果可能存在較大差異。

　　限購與限貸為特征的北京為代表的調控措施主要是通過限制市場準入門檻為手段，重點通過提高信貸成本及首付比例進行調節，但持有環節并沒有成本，這種方式對于購房者后續的房產持有時間并不會產生大的影響，因為只要符合條件購買了住房，那么理論上除了物業費及自然折舊以外，該房產沒有政策成本，只要預期未來房地產價格仍然可能走高，那么符合條件的購房者仍然會想方設法進行入市購買。

　　以房產稅為特征的重慶為代表的調控措施，最大的特點是購買住房后必須每年繳納房產稅，這就增加了房產的持有成本，在此情況下，購房者必須權衡未來房產稅支出及潛在的房租收益，如果租金不足以覆蓋成本，那么可能會影響房產持有者的購房動機，已經購買住房的群眾必須基于租金及房產稅等因素考慮是否賣出房產還是持有房產，因而重慶模式最大的要點就是對持有房產的行為產生影響。

　　相比較之下，不管是北京的模式還是重慶的模式，兩者都是對房地產需求產生限制作用，這兩種方式最大的挑戰是大家預期當前的需求是被壓抑了，如果未來放開相關限制，那么房地產價格可能報復性反彈。因而，民眾可能會千方百計將自己轉變為符合條件的購房者，但重慶模式由于民眾必須考慮到每年房產稅的持有成本問題，所以此調控模式可能對于購房的需求會有更復雜的影響。

　　上述不同房地產調控模式的具體作用差異還有待觀察，如果當前的措施還無法平抑房價的持續較快上漲，那么未來還可以采取更加嚴格的調控措施，伴隨著調控力度的持續加大，房地產投資投機的空間將顯著縮窄，房地產將逐步回歸居住屬性，房價炒作的因素將逐步消除，房地產價格上漲勢頭也有望逆轉，這種情況在以前的調控過程中曾經出現過，比如北京房價在2012年以來出現過回落的現象。

　　然而，促進房地產健康發展，不能憑借短期的調控實現房價穩定為標準，而是能夠保證房價在較長時期內相對穩定，如果公眾預期當前的房地產調控僅是臨時舉措，未來還會逐步取消，那么公眾可能預期當前被調控壓抑的房產需求必然在未來得到釋放，屆時房地產價格可能會報復性上漲，在此情況下，房地產市場難以輕言穩定。

　　為了實現房地產較長時期穩定健康發展，最重要的是將調控政策緊扣“房子是用來住的不是用來炒的”定位，向外界釋放相關政策舉措的長期性，降低公眾對未來房價會報復性上漲的預期。雖然限貸及限購的行政調控模式操作較為簡單，但此種做法較難長期化，也不是世界上調控房地產的普遍做法。相比之下，以房產稅為代表的重慶模式，將房產稅納入了調控的手段，房產稅具有市場化的優勢，調節靈活而且空間較大，因而未來可能會有更多的城市采取類似做法。

　　(本文作者介紹：中共中央黨校國際戰略研究所世界經濟室副主任、副教授。)