文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　經濟危機周期與中國房地產調整周期疊加，美元加息將使中國樓市2017-2018年的調整深度加大，部分城市房價或將暴跌。

張宏偉：美國加息給樓市五大影響 部分城市房價將暴跌

　　美聯儲宣布加息25個基點，聯邦基金利率從0.5%~0.75%調升到0.75%~1%。這是繼去年12月15日美國加息25個基點之后又一次加息，也是2015年年底以來美聯儲第三次加息。加息的結果并不意外，更重要的是，美聯儲曾決議聲明：預計2017年加息三次！從目前市場聲音來看，2018年美聯儲仍將繼續加息。

　　從全球經濟形勢來看，美國大選后美元進入加息通道，全球貨幣瞬間暴跌！英國“脫歐”后歐盟“黑天鵝”事件頻現，歐日繼續量化寬松，“金磚國家”經濟發展仍然面臨困境，經濟形勢日趨復雜。此時，對于中國經濟及樓市來講，美元加息就是一個“黑天鵝”！尤其是當美國新一屆總統特朗普上臺之后，美國未來1-2年還會繼續加息3次左右。那么，美元進入加息通道對于中國樓市影響如何？

　　影響之一：美元進入加息通道，國內資金還會繼續“外逃”，對中國已經處于逐步降溫的樓市來講是“利空”。

　　美元進入加息通道后，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前（截至2014年3月底，我國外匯儲備余額為3.95萬億美元，居世界第一），中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之后，中國的外匯儲備大幅減少，截止2017年2月，已經降低至3萬億美元左右。當未來1-2年美元進入加息通道之后，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內資金還會繼續“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資產或房產。這對中國已經開始調控并且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

　　影響之二：美元進入加息通道，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國高凈值人群配置美元資產的趨勢會更加明顯。

　　美元進入加息通道，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，美元定價資產處于升值過程中，而中國樓市在調控政策壓力下已經進入調整的周期，中國的投資客或高凈值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房產或美元定價資產。

　　影響之三：國內融資渠道收緊的背景下，美元債發行規模開始增加，此時，美元進入加息通道，國內房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升，運營風險增加。

　　隨著人民幣匯率不斷下跌，以美元債為首的公司海外債券，因人民幣貶值而成本不斷提高。而且美元進入加息通道后，人民幣預期貶值還將持續，這意味著這些債券的成本還將持續上升。

　　從未來發展趨勢來看，由于預期人民幣匯率將繼續走低，美元債的成本還將持續走高，預計2017年匯兌損失還將繼續大幅度增加，這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回，從2015年下半年起，房企開始密集贖回美元債，一些房企選擇發行國內公司債，也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。

　　然而，國內房企選擇發行國內公司債的通道也慢慢被卡死，“兩會”報告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標略有降低，此外，央行報告數據顯示，截止2017年1月末，廣義貨幣（M2）余額157.59萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比去年同期低2.7個百分點，從宏觀貨幣政策走向來看，新的一年M2增速低于12%的目標運行，市場流動性在逐步收緊。

　　而在此之前，就房地產行業來講，房企的非自有資金已經禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經沒有那么容易；房企國內發債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升；私募在16個熱點城市被叫停；迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。在這樣的情況下，部分房企又開始將融資渠道轉向海外，這也是近期為何房企美元債發行規模又開始增加的非常重要的原因。

　　此時，美元進入加息通道， 國內房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風險越來越大。據筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是2015年下半年房企開始“加杠桿”資金開始到期的時間。也就是說，2017年下半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業無力償還，則面臨資金的壓力。

　　影響之四：美元加息加速國內樓市調整，樓市“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”，市場集中度加速特征將更加明顯。

　　從2016年房企總銷金額來看，萬科、恒大、碧桂園三家房企2016年銷售金額達到1.2萬億左右，占到全國行業市場份額的12-15%，市場集中度越來越高。同時，從目前行業競爭格局來看，2016年銷售金額超千億的房企達到11家，千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業（經營業績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。而對于大牌民企來講也不示弱，比如恒大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下物業或股權，2016年銷售業績實現跨越式增長；融創也積極推進并購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，積極進行規模化擴張。

　　美元進入加息通道后，國內資本繼續外流，而國內資本市場環境日趨從嚴（2017年M2同比增長目標為12%，比去年13%相比開始收緊，對樓市來講，銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道），這樣的疊加因素將加速中國樓市進入調整期。隨著2017年年中樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”，增強自身在行業內的規模化優勢。

　　影響之五：經濟危機周期與中國房地產調整周期疊加，美元加息將使中國樓市2017-2018年的調整深度加大，部分城市房價或將暴跌。

　　按照經濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期，前幾輪的經濟周期的低谷點分別為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導致的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律，也就意味著2017-2018年左右中國經濟將面臨新的底部。

　　從本輪商品住宅市場趨勢來看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個城市在2016年10月初集中發布調控政策，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，10月份以后的商品住宅成交量也確實出現30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場率先出現成交量的調整。進入2017年，3月份10余個城市開始發布調控措施，環北京、環上海、青島、南昌等城市進一步強化調控措施，為樓市降溫。

　　從2017年來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價格勢必會損失一個指標，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于春節后的集中推盤期在4月下旬以后，即使5-6月出現一波成交量小高峰，但是，從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現下滑，“量跌價穩”成為這個階段的樓市特征。進入三季度，從量和價格兩個指標上來看，由于上半年損失了量，下半年勢必會沖刺銷售業績，再加上下半年房企2015年下半年以來“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預計從三季度個案開始出現下跌，整體市場會出現降價的趨勢，價格的指標發生變化，下半年總體市場會表現為“以價換量”。而這樣的局面有可能至少一直會持續到2018年的上半年。

　　由此我們發現，由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后將同時處于低谷期，屆時，市場將進入深入的調整，這對于房地產行業來講是一個艱難的挑戰。尤其是當美元進入加息通道之后，一方面國內資本繼續外流，另外一方面國內經濟狀況并不理想，貨幣政策繼續寬松的空間并不大，對樓市來講，銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道，房企尤其是加杠桿較大的民營房企未來1-2年將面臨資金兌付的壓力。至此，我們可以預期，當經濟危機周期與中國房地產調整周期疊加來臨之時，美元加息將使中國樓市2017-2018年的調整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鏈斷裂的危機。

　　因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調整“窗口期”，防止下半年市場突變導致企業資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以價換量”的策略保證銷售業績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”，調整城市布局，爭取城市優質土地資源，爭取2018年之后下一輪市場上行周期的發展機會。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)