文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　昨天10月份房地產行業數據如期出臺，在“去庫存”大方針下，不出意外行業數據各項指標依舊趨好，但大家更關心的，應當還是經歷了“調控潮”之后的熱點城市市場表現。

未來兩月房地產成交可能迎來大滑坡

　　昨天10月份房地產行業數據如期出臺，在“去庫存”大方針下，不出意外行業數據各項指標依舊趨好，但大家更關心的，應當還是經歷了“調控潮”之后的熱點城市市場表現。具體來看：

　　1．一手房成交表現略好于預期。10月份調控城市成交依舊是漲跌互現，在多數城市成交環比下滑的同時，成都、惠州、天津、廣州等市成交同比漲幅卻超過50%。另外南京、鄭州環比跌幅雖然分別為40%和52%，但對比歷史月均成交數據來看，南京94萬、鄭州123萬的成交量也并不低了。

　　2．房價不再上升，但沒有出現大面積的價格下調。從成交數據來看，各市成交均價也只是在合理范圍內小幅波動。北上廣深成交均價雖然都出現了環比回落，但更多的還是由于高價項目網簽受限所致，真正明顯降價的項目個案仍是少數。

出臺調控政策的重點城市10月成交變化情況

　　3．二手房成交量率先下跌。10月份監測城市二手房成交量全線回落，蘇州市環比跌幅最大，成交套數較9月份減少了56%，上海、北京、深圳三座一線城市環比跌幅都超過20%。

監測重點城市2016年10月二手房成交數據

　　調控城市10月商品房量價數據之所以好于預期，原因主要有以下五點：

　　其一，一手房成交數據滯后的影響。很多10月份的成交數據，實際上在9月份已經大定，只是由于備案手續延遲，被“歸入”了10月份的網簽備案數據。如成都9月25，26號的周末有20多個樓盤開盤，其中大多數“日光”，相信有不少成交量就被歸入了10月。

　　其二，“末班車”效應。10月初剛出臺政策時，不少城市出現了一輪恐慌性的購買，項目也適時“搶割”，不少被限購的急需購買人群希望趕在政策出臺前集中搶購。典型如南昌，10月上旬商品住宅成交4467套，占到了全月成交量的62%。

　　其三，預售監管促進現有項目銷售。預售證監管的加嚴，導致部分城市出現供應短缺，對企業現有銷售項目反而有了促進作用。

　　其四，項目定價預期降低。在政策出臺后，不少企業對現有項目加大銷售力度，沒有坐地起價，包括對于新盤定價的心態也更加平和，價格也隨行就市，因此取得了不錯的銷售業績。

　　其五，政策力度和時間節點的差異。如上海主要是在土拍市場方面的資金調控，對購房者沒有太多新的政策出臺，對市場影響相對有限；杭州是新政出臺時間較晚，在9月份的接連三次調控之后，10月并無新的政策跟進，直至11月初才進一步調高了限貸，10月成交155萬平方米，仍處近年高位；成都是新政力度最“松”，所有人都可再新購一套，10月商品住宅成交335萬平方米，環比大增47%。

　　以上五項原因保證了10月份成交數據尚可，企業在售項目成交也沒有出現明顯回落。但從最新數據來看，11月市場已經出現了寒流，四季度末房地產市場銷售必將面臨更多挑戰。

　　第一，二手房市場回落的聯動效應。10月份二手房的成交回落已經率先回落，作為行業先行指標，二手房的回落表明交易活躍度的下降，一定會回過頭來影響一手房市場。

　　第二，調控力度還在繼續加強，影響也將持續釋放。10月份下旬以來重點城市依舊調控政策頻出，并更多地側重于資金監管、土拍調控等方面。各個渠道傳言來看，政策調控力度也在進一步加強，尤其是對市場秩序的整頓更受重視。

　　第三，輿論影響會進一步顯現。隨著10月份一二手城市成交月度數據的出臺，輿論報道會更多地描述調控政策的具體成效，也會對客戶消費信心帶來更多的影響。

　　第四，隨著年關的臨近，資金收緊對市場的影響會進一步深入，企業在銷售、拿地上將更多的受到房貸和開發貸的掣肘。

　　第五，供應側的影響會進一步到來。10月份重點城市供應已經明顯回落，典型如北上廣深10月份供應量環比下滑均超過5成，“缺貨”現象的進一步蔓延，一定會繼續影響到11、12月的市場成交。

　　慮及以上行業趨勢，對開發商而言，在當前價格上的快速去化應該是第一要務。對消費者而言，現在也不失為一個好的購房窗口，畢竟受到政府調控的影響，現在已經拿到預售證的項目，大多已經對價格作出了妥協，售價比之前的心理價位低很多。

　　2016年10月下半月以來重點城市相關調控收緊政策

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)