文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖(微信公眾號(hào)kopleader)專(zhuān)欄作家 任澤平

　　政府所得切掉房?jī)r(jià)奶酪的6-8成。從宏觀上看，2014年，土地出讓金和稅收占房?jī)r(jià)的比重達(dá)8成以上，歷史平均為61.7%；從中觀上看，2015年土地出讓金和稅收占房?jī)r(jià)的6成左右；從微觀上來(lái)，2015年政府所得也大約占房?jī)r(jià)的6成左右。政府所得在房?jī)r(jià)占比高是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　1 從宏觀來(lái)看，土地出讓金和稅收占房?jī)r(jià)的8成

　　地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷(xiāo)售額已達(dá)8成，地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長(zhǎng)迅猛。2014年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為87281億，土地出讓金和11種相關(guān)稅收65599億，地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷(xiāo)售額達(dá)84.2%。1999年-2015年，國(guó)有土地出讓金從514億增至3.25萬(wàn)億，增長(zhǎng)63.3倍，占地方財(cái)政本級(jí)收入的比例從9.2%增加至39.2%。5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬(wàn)億，十年之間增長(zhǎng)11倍。占地方財(cái)政本級(jí)收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。這6個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種稅收合計(jì)，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長(zhǎng)7倍。2014年，6種稅種稅收合計(jì)占地方財(cái)政本級(jí)收入的比重為9.61%。

　　1.1 1999-2015年土地出讓金增長(zhǎng)63.3倍，2015年占地方財(cái)政本級(jí)收入39.2%

　　1999-2015年間，國(guó)有土地使用出讓金收入增長(zhǎng)63.3倍，復(fù)合增長(zhǎng)率29.6%。1999年城市住房制度改革后，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入增長(zhǎng)速度大幅提升，1999年為514億元，2001年即達(dá)1296億元，到2014年已經(jīng)達(dá)到4.26萬(wàn)億，2015年雖降至3.25萬(wàn)億，但復(fù)合增長(zhǎng)率仍然達(dá)29.6%，占地方財(cái)政本級(jí)收入的比例從9.2%增加至39.2%。

　　1.2 2004-2014年5種房地產(chǎn)特有稅收增長(zhǎng)11倍，占地方財(cái)政本級(jí)收入之比從10.2%上升至18.2%

　　目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個(gè)，其中5個(gè)稅種為房地產(chǎn)行業(yè)所特有，包括房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅。5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬(wàn)億，十年之間暴漲11倍。占地方財(cái)政本級(jí)收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。

　　1.3 2004-2014年6種房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長(zhǎng)7倍，2014年占地方財(cái)政本級(jí)收入之比9.61%

　　除房地產(chǎn)行業(yè)特有的稅種外，土地財(cái)政還包括6個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。這6個(gè)稅種無(wú)法直接獲取，但可以從分項(xiàng)目中間接獲取。包括教育附加費(fèi)、城市維持建設(shè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅和印花稅。這6個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種稅收合計(jì)，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長(zhǎng)7倍。2014年，6種稅種稅收合計(jì)占地方財(cái)政本級(jí)收入的比重為9.61%。

　　1.4 地方政府獲得房地產(chǎn)行業(yè)收入的80%

　　地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷(xiāo)售額已達(dá)八成。2014年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入和11個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)稅種稅收占當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的84.2%，僅僅考慮國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入和5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收，也占到當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的74%。

　　2 從中觀城市來(lái)看，土地出讓金和稅收占房?jī)r(jià)的6成左右

　　土地出讓金和稅收占房?jī)r(jià)的6成左右。我們抽取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州這11個(gè)城市進(jìn)行中觀城市層面房?jī)r(jià)構(gòu)成的核算。房?jī)r(jià)分解為以下4個(gè)部分：樓盤(pán)建設(shè)成本(建安費(fèi)用)、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、政府稅收(不區(qū)分征收對(duì)象)、企業(yè)毛收入(不考慮企業(yè)財(cái)務(wù)成本、人員成本等)。我們計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2015年，土地成本占房?jī)r(jià)的40.1%，稅收成本占16.7%，建安費(fèi)用占比11.1%，企業(yè)毛收入為30.1%，土地成本加稅收成本占房?jī)r(jià)的6成左右。

　　2.1 房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，建安成本差別不大

　　房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，建安成本差別不大，建安成本的差異不足以解釋地區(qū)間房?jī)r(jià)的巨大分化。2014年北京、上海、深圳的房屋均價(jià)分別為37416元/平方米、30591元/平方米、26559元/平方米，2015年分別為36750元/平方米、33067元/平方米、35072元/平方米，均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米。2015年，廣州、杭州、天津、南京房屋均價(jià)在15000-20000元/平方米之間；武漢、重慶、成都房屋均價(jià)介于5000-10000元/平方米，除深圳外，其他地區(qū)房屋均價(jià)變化較小。考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期，我們用2013、2014年的建安成本分別作為2014、2015年的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本。從成本上來(lái)看，各地差別不大，位于1300-2400元/平方米區(qū)間內(nèi)，而且兩年變化不大。

　　2.2 土地成本增速高于房?jī)r(jià)增速，推高房?jī)r(jià)

　　土地成本增速高于房?jī)r(jià)。考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，我們將上一年的土地出讓價(jià)格作為下一年房?jī)r(jià)的成本，即將2014年的土地出讓價(jià)格作為2015年房子的土地成本。2015年，11城市房?jī)r(jià)的平均漲幅為3.8%，深圳的漲幅為32.1%，而相應(yīng)的2014年土地出讓價(jià)格的平均漲幅為26.4%，深圳的漲幅為135.6%，土地成本的增速遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，是房?jī)r(jià)的重要推動(dòng)因素。

　　土地成本占房?jī)r(jià)的比重增加。在11個(gè)城市，2014年土地成本占房?jī)r(jià)比例的平均值為34.2%，到2015年比例上升為40.1%，深圳更是從40.1%上升到71.5%。

　　土地成本推高房?jī)r(jià)。我們將房?jī)r(jià)增速對(duì)土地價(jià)格增速進(jìn)行回歸后發(fā)現(xiàn)，擬合線的斜率為0.18，這就意味著土地價(jià)格每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)就提高0.18個(gè)百分點(diǎn)，回歸的R2(擬合優(yōu)度)為0.64，表明土地成本上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲解釋力很強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲的絕大部分可由土地價(jià)格的上漲來(lái)解釋。

　　2.3 房地產(chǎn)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)比重平穩(wěn)，約為2成

　　房?jī)r(jià)中另一個(gè)重要的組成部分是稅費(fèi)。我們把房地產(chǎn)相關(guān)的11種稅收歸為土地稅和營(yíng)業(yè)稅，兩者之和為房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)。土地相關(guān)稅收約為土地出讓金的15%，營(yíng)業(yè)稅約為房?jī)r(jià)中扣除土地轉(zhuǎn)讓金、土地稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本之后的25%。

　　2015年一線城市土地稅費(fèi)總額上升，占房?jī)r(jià)比重上升。一線城市土地稅費(fèi)上升，北京、上海、廣州、深圳的土地稅費(fèi)分別從1450.5元/平方米、996.6元/平方米、1099.8元/平方米、1597.5元/平方米上升為2183.6元/平方米、1560元/平方米、1557元/平方米、3764元/平方米，增速分別為50.5%、56.5%、41.6%、135.7%；2014年，北京、上海、廣州、深圳土地稅費(fèi)占房?jī)r(jià)比例分別為3.9%、3.3%、5.9%、6.0%，到了2015年，比例上升為5.9%、4.7%、7.9%、10.7%。

　　房相產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)占房?jī)r(jià)比例平穩(wěn)，約為房?jī)r(jià)的2成。2014年稅費(fèi)平均占房?jī)r(jià)的17.3%，2015年平均為16.7%，保持平穩(wěn)。

　　2.4 政府所得占房?jī)r(jià)的比重大約為6成，企業(yè)毛收入占比3到4成

　　政府所得占房?jī)r(jià)的比重大約為6成。我們將土地出讓金和政府稅收加總，計(jì)算出2014年政府所得占比平均為51.5%，2015年為56.8%，呈上升趨勢(shì)。分地區(qū)來(lái)看，深圳的上升幅度最大，從2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。

　　企業(yè)毛收入占比3到4成。2014年，除去政府所得和建安成本的企業(yè)毛收入平均占比為36.6%，而到了2015年，這一比例下降為32.0%。

　　3 從微觀企業(yè)來(lái)看，土地出讓金和稅收約占房?jī)r(jià)的6成左右

　　行業(yè)房?jī)r(jià)分解顯示，拿地成本占房?jī)r(jià)4成以上，稅收占比約13%，政府這兩項(xiàng)收入之和占房?jī)r(jià)的6成左右。隨著地價(jià)上升，上市房企的營(yíng)業(yè)收入中成本占比上升，利潤(rùn)占比下滑，繳稅略有下滑。

　　3.1 行業(yè)層面看，房?jī)r(jià)中拿地成本占4成，土地成本與稅收約占6成

　　2015年，通過(guò)加總企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行行業(yè)層面數(shù)據(jù)的估計(jì)，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，拿地成本占房?jī)r(jià)4成有余，稅收(不含進(jìn)入成本部分)約占13%，凈利潤(rùn)約占7%，政府通過(guò)賣(mài)地與稅收可獲得房?jī)r(jià)的56%。

　　我們使用2015年利潤(rùn)表的數(shù)據(jù)分析整個(gè)行業(yè)的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)。營(yíng)業(yè)稅金及附加一項(xiàng)的數(shù)據(jù)缺乏，我們按照萬(wàn)科與保利的平均水平10%來(lái)估算。由于近幾年地價(jià)上漲，我們按照地價(jià)占營(yíng)業(yè)成本48%來(lái)測(cè)算房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)。

　　2015年拿地成本占房?jī)r(jià)的43.23%，政府獲得的地價(jià)和稅收收入占當(dāng)年房?jī)r(jià)的56.05%。政府獲得的地價(jià)和稅收收入占當(dāng)年房?jī)r(jià)的56.05%。房?jī)r(jià)分解結(jié)果顯示，2015年，營(yíng)業(yè)成本占房?jī)r(jià)比重最高，為71.62%，其中拿地成本占房?jī)r(jià)的43.23%，開(kāi)發(fā)建設(shè)及其他成本占房?jī)r(jià)的28.39%。占房?jī)r(jià)比重第二高的是稅收(不含進(jìn)入成本的稅收)，約為12.82%，包含2.82%的企業(yè)所得稅和10%左右的營(yíng)業(yè)稅金及附加。政府獲得的地價(jià)和稅收收入占當(dāng)年房?jī)r(jià)的56.05%。房企獲得當(dāng)年房?jī)r(jià)占比7.11%的凈利潤(rùn)。房企財(cái)務(wù)費(fèi)用占當(dāng)年房?jī)r(jià)比重小為2.21%。包含銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失的其他項(xiàng)占房?jī)r(jià)的比重為6.24%。

　　3.2 企業(yè)層面來(lái)看，房企凈利占營(yíng)收比重低且在下降，土地成本持續(xù)攀升

　　隨著近幾年地價(jià)的持續(xù)上漲，上市房企的營(yíng)收中，營(yíng)業(yè)成本占比不斷上升，凈利潤(rùn)占比則出現(xiàn)下降，受利潤(rùn)影響，繳稅占比略有下滑，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比變化不一。

　　我們選取房地產(chǎn)行業(yè)中一直以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)或房地產(chǎn)銷(xiāo)售作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的六家大中小型上市公司來(lái)進(jìn)行分析，分別是萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、張江高科、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)。

　　房企營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)收的比重高，且仍在上升。大部分房企營(yíng)業(yè)成本占比保持在60%至70%之間，2013年之后占比出現(xiàn)上升勢(shì)頭，到2015年，中小房企如張江高科、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、天房發(fā)展、棲霞建設(shè)的上升幅度達(dá)15%以上，而大型房企萬(wàn)科、保利地產(chǎn)只有5%左右。

　　營(yíng)業(yè)成本中的大頭是土地成本，近兩年占營(yíng)業(yè)成本的比重不斷提升。從公布地價(jià)數(shù)據(jù)的萬(wàn)科和金地集團(tuán)來(lái)看，拿地成本平均占營(yíng)業(yè)成本4成左右，2013年以來(lái)這一占比大幅上升，萬(wàn)科從38%上升至55%，金地集團(tuán)從31%上升至65%。

　　六家房企平均凈利潤(rùn)占比從2010年的19%下降至2015年的11%。具體來(lái)看，大型房企萬(wàn)科、保利地產(chǎn)的凈利占比穩(wěn)定在10%至15%之間，而中小型房企總體呈下行趨勢(shì)。

　　2015年，受凈利潤(rùn)下滑影響，所得稅也出現(xiàn)下滑，這導(dǎo)致上市房企繳稅占比略有下滑。從2003至2007年，平均而言上市房企繳稅占營(yíng)業(yè)收入比例從9%上升至15%，而后保持15%的水平直到2015年下滑至13%。較特殊的張江高科在2014年繳稅大幅上升，但2015年也有所下降。

　　各上市房企的財(cái)務(wù)費(fèi)用占比較分化，大企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用較低，小企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用較高。總體趨勢(shì)是2008年之前上升，2008年之后下降，但保利地產(chǎn)和張江高科近幾年財(cái)務(wù)費(fèi)用上升。萬(wàn)科和保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用保持在1%左右，其他房企3%到5%不等，張江高科2010年之后財(cái)務(wù)費(fèi)用在15%以上。

　　(本文作者介紹：方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。曾擔(dān)任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室副主任、國(guó)泰君安證券研究所董事總經(jīng)理、首席宏觀分析師。)