文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　對于首先出現輪動的一線城市、核心二線城市來講，樓市已經出現周期性的高點，樓市也將步入調整的周期。對于還未出現快速上漲的長沙、鄭州、青島、濟南、重慶等城市而言，現在仍然有投資價值可尋，但是在下一輪輪動上漲之后也會進入周期的高點。

哪些城市樓市仍然有投資價值

　　伊能靜深夜作詩：既然死都不怕，活著又算什么？這句話再延伸一下，對于樓市來講，既然投資客死都不怕，蘇州廈門杭州樓市限購又算什么？這或許是當前樓市投資客心態的真實寫照。

　　據杭州市住房保障和房產管理局消息，為進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，根據國家“分類調控、因城施策”的總要求，結合杭州市房地產市場實際情況，經市政府研究決定，我市自9月19日起實施住房限購。限購政策明確，在杭州市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　蘇州、廈門樓市限購之后，杭州樓市限購終于落地！盡管杭州樓市限購政策主要針對主城區，且主要針對非本市戶籍，力度不大，但是，上述種種跡象表明核心二線城市政策開始進入收緊階段。

　　那么，為什么核心二線城市也開始重啟樓市限購政策？

　　究其原因，很簡單，核心二線城市重啟限購主要是為了限制投資投機性需求。按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報，投資的資金必然流向哪里，當前來看，核心二線城市的房價上漲的預期仍然存在，投資客此時進場仍然有利可圖，這成為投資客持續進場核心二線城市樓市的很重要的原因。

　　此外，與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個城市間市場基本面復蘇進程不一，投資客資金也根據不同城市的特征開始在不同城市間輪動，投資客資金的輪動進一步推動不同城市的樓市熱度升溫，各個城市間也形成輪動上漲的局面。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，根據市場發展階段不同，投資客進場的特征不同，可以將今年樓市投資客的進場特征劃分為三個階段：

　　第一個階段，基本為第一季度這個時間段，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標的基本為本市優質項目，投資客轉戰各個板塊，尋求價值洼地，以期望獲得不錯的投資收益；

　　第二個階段，基本為4-7月這個時間段，投資客開始在一線城市周邊輪動，本市非住宅也成為涉獵對象，投資客活動范圍基本在一個經濟圈。今年3月底，京滬深樓市新政出臺或從執行層面從嚴，投資客的購房資格得到限制，因此，投資客開始轉戰類住宅產品，周邊核心熱點城市的優質項目也成為它們涉獵的對象，比如長三角經濟圈的上海的投資客開始轉戰蘇州、杭州，京津冀經濟圈北京的投資客開始轉戰天津、北三縣、廊坊等，同時，經濟圈內熱點城市樓市也帶動周邊樓市的投資，比如長三角經濟圈蘇州樓市的火熱導致蘇州的投資客轉戰無錫，常州的交易量也被帶動起來，杭州的火熱帶動了寧波等城市交易量開始活躍。

　　第三個階段，8月份至今，出現跨區域跨經濟圈的投資輪動現象。此時一線城市、核心二線城市（比如蘇州、南京、合肥、廈門、杭州等）的房價已經被炒高，對于投資客來講，此時進入可能有投資風險，部分敏感的投資客開始轉載那些房價還處于價值洼地，未來仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長沙、鄭州、南昌、天津等等。據筆者了解，一部分上海的投資已經開始轉戰投資戰場，開始向上述二線城市進軍。此時，出現跨區域跨經濟圈的投資輪動現象。 據此，我們發現，隨著投資客資金在不同經濟圈、不同城市間的輪動，“全民炒房”的局面已經形成。

　　當然，貨幣政策寬松與地王頻出的背景我們也不能忽視。

　　從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產配置需求驅動投資客投資樓市。當前宏觀經濟仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產配置需求驅使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市，從投資先后順序來看，首先關注一線城市，再次是一線城市所處經濟圈內的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動導致不同城市間的樓市也出現輪番上漲。

　　從土地市場來看，地王推動房價上漲預期，導致投資客轉戰仍然處于價值洼地的城市。今年一季度，隨著地王頻出，地王推動樓市進入量價齊升的狀態，比如蘇州、南京、合肥等核心熱點城市，投資客開始關注這些熱點城市，在這些熱點城市興風作浪，引領市場進入“全民炒房”時代。隨著其他二線城市基本面的好轉，比如武漢、鄭州等等，這些城市也開始出現地王，一定程度上推動了房價上漲，投資客也借機進入這些還處于價值洼地的樓市進行投資，形成投資資金的輪動效應。

　　綜上分析來看，要解決當前核心二線城市樓市短期內過熱的問題，無非三個手段：一是收緊貨幣政策，二是增加土地供應，三是想法設法抑制投資投機性需求。

　　當前宏觀經濟仍然處于下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的，因此，現階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內還行不通；從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態增加土地供應，解決地王以及由于地王頻出而推動房價上漲的現象，但是，經驗和實際行動表明，核心二線城市的土地供應也很難大幅增加，因此，近期有關土地的新政也很難起到緩解樓市供求緊張的作用。

　　那么，要解決抑制投資投機性的需求怎么辦？想當然，就是行政化的限購措施，把外來的非理性的市場需求擠出本地市場之外，為本輪資金輪動推動城市間房價輪動上漲的局面降溫。

　　那么，這一次樓市限購政策之后，“全民炒房”的局面存在市場風險嗎？投資客會不會有風險？顯然，是有風險的。俗話說的話，當大街小巷阿姨大媽們都開始討論投資買房（或炒股）的時候，投資房產（或股票）的風險也就來臨了。

　　就樓市投資來講，資金的輪動導致不同的市場先后出現房價快速上漲與市場交易量價的透支，那么，對于首先出現輪動的一線城市、核心二線城市來講，在投資客驅動之下，樓市已經出現周期性的高點，樓市也將步入調整的周期。對于還未出現快速上漲的長沙、鄭州、青島、濟南、重慶等城市而言，現在仍然有投資價值可尋，但是在下一輪輪動上漲之后也會進入周期的高點。

　　此外，從政策面來看，部分城市因為樓市過熱已經出臺調控措施，比如京滬深、蘇州、南京、合肥、杭州、廈門、鄭州等等。從政策面的趨勢來看，上述熱點城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調控政策（比如樓市限購）的從嚴執行，上述城市的短期投資價值正在降低，投資風險在增加。

　　從市場的趨勢來看，如果上述核心熱點城市9月份前后已經出臺收緊的措施，盡管部分城市力度并不大，但隨著樓市新政后期不斷從嚴執行，市場成交量勢必會出現下滑（當前深圳、蘇州已經出現下滑和回調的趨勢），同時，政策面的變化為“金九銀十”的市場帶來一些不確定性。

　　伴隨著供應量的增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年年中出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述核心一二線城市房價上漲預期打破，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。

　　屆時，我們不難發現，當市場風險來臨之后，投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應也結束，市場調整期正式拉開帷幕（這也是大家私下討論比較認同的趨勢）。 同時，如果投資客退場，房價上漲預期打破，去年下半年至今已經出讓的地王項目也就很難通過房價上漲獲得收益，也就是說，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業也有可能因為地王陷入困局。

　　如果土地新政再出臺，再把拿地配資也打擊一下，拍地之后開工時間、達到預售條件和竣工時間也限制一下，這樣今年的地王就慘了，以后上述熱點城市的土地市場地王也會少一些。 至此，我們可以預見，當投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應也結束，市場調整期正式拉開帷幕之后，會有多少企業受制于投資市場拉動而產生的“地王”，屆時，又有多少房企有苦難言！我們拭目以待！

　　至此，筆者還是給投資客及拿地激進的房企誠懇的忠告，既然明白未來1年左右的市場會進入調整期，未來市場存在投資風險，那么就要理性面對當前的樓市，理性拿地，就不要抱著投機性的心理，“既然死都不怕，蘇州廈門杭州樓市限購又算什么？”這樣的僥幸的心態也是不對的。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)