文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 江濡山

　　只要現(xiàn)行執(zhí)政格局不變、只要國民經(jīng)濟(jì)不崩盤，充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣泡沫就不大可能破裂。為什么要下這個(gè)結(jié)論呢？中國特殊的國情特征和特殊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是一種“相對(duì)泡沫”。

現(xiàn)階段中國地產(chǎn)泡沫不大可能破

這 個(gè)夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭 州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個(gè)地王。一些媒體驚呼，當(dāng)前核心城市的房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)，已經(jīng)成為大資本的游獵場(chǎng)。在當(dāng) 前的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻現(xiàn)是否還會(huì)繼續(xù)？房價(jià)飆升的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)保持嗎？歡迎發(fā)文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點(diǎn)！

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒有泡沫？

　　當(dāng)然有，而且泡沫不少。

　　既然有泡沫，什么時(shí)候、什么情況下會(huì)破裂？

　　只要現(xiàn)行執(zhí)政格局不變、只要國民經(jīng)濟(jì)不崩盤，充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣泡沫就不大可能破裂。

　　為什么要下這個(gè)結(jié)論呢？這是因?yàn)椋?/p>

　　中國特殊的國情特征和特殊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是一種“相對(duì)泡沫”。

　　首先，要明白一個(gè)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)：一個(gè)處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)體，市場(chǎng)必然會(huì)有較大規(guī)模的貨幣投放，這是保障經(jīng)濟(jì)循環(huán)的前提。而且，由于中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重畸形，要保障經(jīng)濟(jì)循環(huán)，央行不得不投放更大規(guī)模的貨幣。因此，大規(guī)模的貨幣投放市場(chǎng)，大大超出實(shí)物價(jià)值（姑且理解為超出GDP），自然會(huì)以泡沫形式充斥到各行各業(yè)，而中國現(xiàn)階段的地產(chǎn)市場(chǎng)無疑是最具有保值彈性、最具誘惑的市場(chǎng)。因此，強(qiáng)大的購買力，會(huì)大大推高房價(jià)，集聚大量貨幣泡沫。

　　其次，要認(rèn)識(shí)到：中國的房地產(chǎn)泡沫是一種“相對(duì)泡沫”，而不是“剛性泡沫”，所以，抗擠壓性較強(qiáng)。怎么理解是相對(duì)泡沫呢？

　　一方面，一個(gè)城市的房屋價(jià)格，從根本上取決于該城市消費(fèi)者的購買力，而支撐購買力的核心要素是城市的生產(chǎn)力水平，也就是說，一個(gè)城市的生產(chǎn)力水平越高、經(jīng)濟(jì)循環(huán)能力越強(qiáng)，其房屋的價(jià)格就越高；而當(dāng)房屋價(jià)格真的高得離譜，已經(jīng)到了妨礙經(jīng)濟(jì)循環(huán)的程度，房屋價(jià)格就會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，但不至于崩盤。改革開放以來，中國一直處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，這兩年經(jīng)濟(jì)增速雖然有所放緩，但仍領(lǐng)先全球各大經(jīng)濟(jì)體，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)集聚泡沫屬于正常。社會(huì)最底層民眾之所以有怨言，是因?yàn)檎疀]有把“保障性住房”這張牌打好。

　　另一方面，中國有十幾億人口基數(shù)，而且正處于城市化進(jìn)程的中期，每年會(huì)有較大規(guī)模的剛性購房需求---這種剛性需求也有累積效應(yīng)。這意味著，即使地產(chǎn)市場(chǎng)積聚了一定的泡沫，也會(huì)有遠(yuǎn)遠(yuǎn)不斷的剛性需求在“虎視眈眈”。

　　上述兩方面要素共存，決定了地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫是“相對(duì)的”，而不是“剛性的”。因此，對(duì)于那些總是叫喚“房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫快要崩盤的”的論調(diào)，暫時(shí)不必理會(huì)。

　　那么在什么情況下會(huì)發(fā)生地產(chǎn)泡沫破裂呢，并引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩盤呢？這需要關(guān)注三個(gè)要素：

　　一是房屋產(chǎn)權(quán)人的持有屬性結(jié)構(gòu)。無論是商用地產(chǎn)還是民居地產(chǎn)，關(guān)鍵要看產(chǎn)權(quán)人自用房產(chǎn)規(guī)模大，還是出租給他人的規(guī)模大。做這方面商業(yè)數(shù)據(jù)分析的難度雖然較大，但是可以做出大致判斷：產(chǎn)權(quán)人租用房產(chǎn)給他人使用的規(guī)模越大，地產(chǎn)價(jià)格泡沫就越脆弱，而中國現(xiàn)階段購房者仍然以自用為主。

　　二是購房資金的信貸規(guī)模占比。地產(chǎn)與金融的關(guān)系幾乎是“血脈相連”，但是，如果地產(chǎn)信貸用于購買的規(guī)模過大，房地產(chǎn)泡沫破裂的可能性就越大，因?yàn)榻鹑谫Y本的趨利特性與商業(yè)資本的趨利特性是連襠褲，很容易把地產(chǎn)價(jià)格吹起來，而且只要地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高，地產(chǎn)泡沫就會(huì)不斷膨大。2008年全球金融危機(jī)，就是源自美國金融機(jī)構(gòu)與“兩房集團(tuán)”合力過渡吹大了地產(chǎn)泡沫。好在中國政府對(duì)于進(jìn)入資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，有較強(qiáng)的控制力，且房地產(chǎn)金融規(guī)模及杠桿比例比發(fā)達(dá)國家小很多。

　　三是城市的生產(chǎn)力水平及經(jīng)濟(jì)循環(huán)機(jī)能支撐一定水準(zhǔn)的地產(chǎn)價(jià)格。為什么香港、深圳、上海、北京的房價(jià)奇高，而且交易活躍。根本問題還在于城市自身的生產(chǎn)力水平及經(jīng)濟(jì)循環(huán)功能較好。

　　搞清楚上述幾大要素，就很容易明白地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂應(yīng)“具備幾個(gè)條件”：

　　1、房屋產(chǎn)權(quán)人用于出租房產(chǎn)規(guī)模較大；

　　2、潛入地產(chǎn)市場(chǎng)的金融資本規(guī)模較大；

　　3、超大規(guī)模的貨幣發(fā)行沒有推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮與創(chuàng)新，而是變向進(jìn)入各類或明或暗的“資金池”。

　　4、地產(chǎn)市場(chǎng)剛需規(guī)模出現(xiàn)遞減。

　　在上述四個(gè)條件下同時(shí)存在的情形下，如果遭遇內(nèi)部、或者遭遇外部金融危機(jī)的沖擊，地產(chǎn)泡沫就容易被擊碎。

　　(本文作者介紹：香港環(huán)球經(jīng)濟(jì)電訊社首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、哈佛大學(xué)肯尼迪政府學(xué)院訪問學(xué)者、高級(jí)研究員，政府及財(cái)團(tuán)大型投資項(xiàng)目顧問，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及可行性評(píng)估專家。)