文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 江濡山

　　只要現行執政格局不變、只要國民經濟不崩盤，充斥于房地產市場的貨幣泡沫就不大可能破裂。為什么要下這個結論呢？中國特殊的國情特征和特殊的經濟結構決定了：中國房地產市場的泡沫是一種“相對泡沫”。

現階段中國地產泡沫不大可能破

　這個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武 漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵 場。在當前的國內外經濟形勢下，房地產市場地王頻現是否還會繼續？房價飆升的趨勢還會繼續保持嗎？歡迎發文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點！ 

　　中國房地產市場到底有沒有泡沫？

　　當然有，而且泡沫不少。

　　既然有泡沫，什么時候、什么情況下會破裂？

　　只要現行執政格局不變、只要國民經濟不崩盤，充斥于房地產市場的貨幣泡沫就不大可能破裂。

　　為什么要下這個結論呢？這是因為：

　　中國特殊的國情特征和特殊的經濟結構決定了：中國房地產市場的泡沫是一種“相對泡沫”。

　　首先，要明白一個最基本的經濟學常識：一個處于經濟快速發展階段的經濟體，市場必然會有較大規模的貨幣投放，這是保障經濟循環的前提。而且，由于中國經濟結構嚴重畸形，要保障經濟循環，央行不得不投放更大規模的貨幣。因此，大規模的貨幣投放市場，大大超出實物價值（姑且理解為超出GDP），自然會以泡沫形式充斥到各行各業，而中國現階段的地產市場無疑是最具有保值彈性、最具誘惑的市場。因此，強大的購買力，會大大推高房價，集聚大量貨幣泡沫。

　　其次，要認識到：中國的房地產泡沫是一種“相對泡沫”，而不是“剛性泡沫”，所以，抗擠壓性較強。怎么理解是相對泡沫呢？

　　一方面，一個城市的房屋價格，從根本上取決于該城市消費者的購買力，而支撐購買力的核心要素是城市的生產力水平，也就是說，一個城市的生產力水平越高、經濟循環能力越強，其房屋的價格就越高；而當房屋價格真的高得離譜，已經到了妨礙經濟循環的程度，房屋價格就會產生波動，但不至于崩盤。改革開放以來，中國一直處于經濟快速發展期，這兩年經濟增速雖然有所放緩，但仍領先全球各大經濟體，因此，房地產市場集聚泡沫屬于正常。社會最底層民眾之所以有怨言，是因為政府沒有把“保障性住房”這張牌打好。

　　另一方面，中國有十幾億人口基數，而且正處于城市化進程的中期，每年會有較大規模的剛性購房需求---這種剛性需求也有累積效應。這意味著，即使地產市場積聚了一定的泡沫，也會有遠遠不斷的剛性需求在“虎視眈眈”。

　　上述兩方面要素共存，決定了地產市場的泡沫是“相對的”，而不是“剛性的”。因此，對于那些總是叫喚“房地產市場泡沫快要崩盤的”的論調，暫時不必理會。

　　那么在什么情況下會發生地產泡沫破裂呢，并引發經濟崩盤呢？這需要關注三個要素：

　　一是房屋產權人的持有屬性結構。無論是商用地產還是民居地產，關鍵要看產權人自用房產規模大，還是出租給他人的規模大。做這方面商業數據分析的難度雖然較大，但是可以做出大致判斷：產權人租用房產給他人使用的規模越大，地產價格泡沫就越脆弱，而中國現階段購房者仍然以自用為主。

　　二是購房資金的信貸規模占比。地產與金融的關系幾乎是“血脈相連”，但是，如果地產信貸用于購買的規模過大，房地產泡沫破裂的可能性就越大，因為金融資本的趨利特性與商業資本的趨利特性是連襠褲，很容易把地產價格吹起來，而且只要地產價格持續攀高，地產泡沫就會不斷膨大。2008年全球金融危機，就是源自美國金融機構與“兩房集團”合力過渡吹大了地產泡沫。好在中國政府對于進入資本進入地產領域，有較強的控制力，且房地產金融規模及杠桿比例比發達國家小很多。

　　三是城市的生產力水平及經濟循環機能支撐一定水準的地產價格。為什么香港、深圳、上海、北京的房價奇高，而且交易活躍。根本問題還在于城市自身的生產力水平及經濟循環功能較好。

　　搞清楚上述幾大要素，就很容易明白地產價格泡沫破裂應“具備幾個條件”：

　　1、房屋產權人用于出租房產規模較大；

　　2、潛入地產市場的金融資本規模較大；

　　3、超大規模的貨幣發行沒有推動實體經濟的繁榮與創新，而是變向進入各類或明或暗的“資金池”。

　　4、地產市場剛需規模出現遞減。

　　在上述四個條件下同時存在的情形下，如果遭遇內部、或者遭遇外部金融危機的沖擊，地產泡沫就容易被擊碎。

　　(本文作者介紹：香港環球經濟電訊社首席經濟學家、哈佛大學肯尼迪政府學院訪問學者、高級研究員，政府及財團大型投資項目顧問，產業項目風險及可行性評估專家。)