文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 黃志龍

　　如果剔除學區(qū)等非經濟因素，一線城市房地產的投資價值并不大，其關鍵原因在于一線城市價格過高，透支了住房價格的未來上漲空間。從長期投資價值來說，大多數(shù)一線城市住房的租售比都在1/1000以上，住房通過出租獲取的年化投資收益率僅為1%左右。

一線城市樓市投資價值已經不大

　　這個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵場。在當前的國內外經濟形勢下，房地產市場地王頻現(xiàn)是否還會繼續(xù)？房價飆升的趨勢還會繼續(xù)保持嗎？歡迎發(fā)文到zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點！

　　這個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵場。筆者認為，在當前的國內外經濟形勢下，房地產市場參與各方的職責、目的和心思各不相同，如果當前地王頻現(xiàn)、房價飆升的趨勢繼續(xù)保持，房地產這輛中國經濟的火車頭將可能出現(xiàn)突然停止或側翻，中國經濟硬著陸風險將加大。

　　先理清誰是主導者？誰是跟隨者？

　　當前，我國房地產市場主要有以下參與主體：中央政府、金融機構、地方政府、開發(fā)商、投資者和剛性消費者。

　　其中，中央政府負責調控財稅、貨幣等宏觀經濟政策，制定房地產市場長期發(fā)展規(guī)劃，維持全國房地產市場秩序，并據(jù)此影響市場預期，避免房地產泡沫的破滅。同時，通過發(fā)展房地產市場，實現(xiàn)經濟增長、就業(yè)等一系列經濟目標。

　　銀行等金融機構通過房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款，實現(xiàn)自身利潤最大化，同時適當控制自身的金融風險。

　　地方政府負責土地征收、拍賣等執(zhí)行工作，在維持本地區(qū)房地產市場秩序穩(wěn)定的同時，實現(xiàn)地方經濟增速和財政收入增長最大化。

　　房地產開發(fā)商在利用現(xiàn)有政治、經濟、法制和輿論環(huán)境以及投資者和消費者心理，實現(xiàn)自身利潤最大化。

　　個人投資者通過利用現(xiàn)有信貸政策和投資投機空間，實現(xiàn)自身財富的保值增值，抵御通貨膨脹對個人財富的侵蝕。

　　剛性消費者是在現(xiàn)有收入和財富約束條件下，以較低價格購買較舒適的住房，實現(xiàn)居住效用最大化。

　　在這些參與主體中，中央政府、地方政府、銀行和開發(fā)商是房地產市場的主導者和做市商，影響著房地產市場的發(fā)展格局，投資者和消費者是市場的被動參與者，是房地產大浪大潮的跟隨者。

　　誰是高房價金剛不破的最大保護傘？

　　對于銀行金融機構而言，房地產市場貸款需求仍然是“資產荒”大環(huán)境下的優(yōu)質資產，這也是今年以來個人按揭貸款占據(jù)銀行貸款總額大頭的根本原因。與此同時，地方政府財政收支壓力巨大，對房地產市場和土地財政的依賴與日俱增，因此不得不使盡一切方法和手段加快去庫存進程。房地產開發(fā)商順應去庫存政策和融資成本低等市場環(huán)境，在核心城市頻頻創(chuàng)造地王，加快了這些城市房價的上漲。總體而言，盡管在核心城市和三四線城市有所差異，但金融機構、地方政府、開發(fā)商的目標大體一致，三者構成了當前房地產價格高速上漲的利益共同體，也是高房價金剛不破的最大保護傘和最大受益者。

　　對于當前的房地產產業(yè)，中央政府的態(tài)度是，利用其國民經濟第一支柱產業(yè)的帶動力，避免經濟增速和財政收入的過快下滑，為新一輪改革騰挪空間。因此，對于房地產企業(yè)、金融機構和地方政府游走在灰色地帶的融資、拆遷行為，只要不出現(xiàn)大的金融風險和社會事件，都是采取選擇性忽視的默許態(tài)度。然而，中央政府和監(jiān)管部門始終承擔著房地產市場泡沫破滅帶來的系統(tǒng)性風險，一旦泡沫破滅，中國經濟勢必出現(xiàn)硬著陸，銀行等金融機構將受到難以承受的沖擊，嚴重的金融危機將由風險變成現(xiàn)實。

　　投資者和剛性消費者是房地產市場的被動參與者，其中先入場的投資者獲得了房價快速上漲的巨大利益，后入場的投資者則面臨高位套牢的風險，二者心態(tài)差異較大。消費者特別是核心城市后入場的剛性消費者不僅面臨著個人財富高位套牢的壓力，還承受著較大的還貸壓力。

　　房地產市場現(xiàn)在還有投資價值嗎？

　　在此，撇開以自住房需求為主的剛性消費者，重點討論房地產市場對潛在投資者的投資價值。筆者認為，不動產作為居民資產配置的重要組成部分，應從安全性、收益性和流動性三方面來綜合考慮是否具有投資價值。

　　住房資產的安全性是指住房居住屬性消失的風險。住房作為不動產，其居住屬性和資產屬性存在消失的可能，如地震、核泄漏等事件出現(xiàn)重大安全事故，或者城市建設和規(guī)劃難以兌現(xiàn)，如海景房、各地新城的基礎設施等配套長期缺位，前景十分悲觀，這些住房的居住和資產屬性都面臨消失的風險。

　　住房資產的收益性包括住房價格上漲的增值收益和房租獲得的租金收益。其中，理論上講，租金收益是衡量住房資產長期投資價值和收益性的關鍵指標。

　　住房資產的流動性則是指住房作為一類資產在二級市場交易的活躍程度，投資者持有不動產能否及時套現(xiàn)的可能性和便利程度。

　　綜合考慮以上三個方面，筆者認為，如果剔除學區(qū)等非經濟因素，一線城市房地產的投資價值并不大，其關鍵原因在于一線城市價格過高，透支了住房價格的未來上漲空間。從長期投資價值來說，大多數(shù)一線城市住房的租售比都在1/1000以上，住房通過出租獲取的年化投資收益率僅為1%左右。

　　相反，在一些交通便利、人口凈流入、基礎設施等配套完備、租售比在1/300-1/500的二線城市核心區(qū)域的不動產，作為居民資產配置的安全性風險較小，收益性也能得到保證，二級市場交易活躍使其流動性也不錯。因此，如果投資者還希望繼續(xù)增持不動產，這些區(qū)域的住房不失為較好的選擇，基本能同時滿足安全性、收益性和流動性的需求。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)