文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 秦朔

　　如果說(shuō)囤地、捂盤(pán)、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài)；現(xiàn)在則是中盤(pán)，就是大規(guī)模使用金融工具，盡可能加杠桿，充分利用地價(jià)上升來(lái)擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表，然后拉升資產(chǎn)價(jià)格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張。

　　這個(gè)夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個(gè)地王。一些媒體驚呼，當(dāng)前核心城市的房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)，已經(jīng)成為大資本的游獵場(chǎng)。在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻現(xiàn)是否還會(huì)繼續(xù)？房?jī)r(jià)飆升的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)保持嗎？歡迎發(fā)文到zhuanlan@staff.sina.com.cn，說(shuō)出你的觀點(diǎn)！

　　過(guò)去的一周，作為“沃頓-鉅派高凈值客戶”研修班的特邀輔導(dǎo)員，我和學(xué)員們一起在賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院上課。就在美國(guó)教授講述如何通過(guò)資產(chǎn)配置分散風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，國(guó)內(nèi)地王頻出，大家頓覺(jué)美國(guó)那套太保守，不適合中國(guó)國(guó)情。

　　土地和房子是最硬的鈔票？

　　8月17日，上海又誕生了三塊地王，其中融信中國(guó)在一場(chǎng)420輪的競(jìng)價(jià)后以110.1億元摘得原閘北區(qū)、新靜安區(qū)的中興社區(qū)地塊，樓面價(jià)10.03萬(wàn)元/㎡，可售部分樓面價(jià)14.31萬(wàn)元/㎡，而一街之隔的萬(wàn)科在售項(xiàng)目目前均價(jià)9萬(wàn)元/㎡左右。隨著面粉一次次貴過(guò)面包，有人按地價(jià)的邏輯測(cè)算，明年上海的房?jī)r(jià)是——徐涇7萬(wàn)/㎡，顧村9萬(wàn)/㎡，靜安17萬(wàn)/㎡……

　　課后的工作坊環(huán)節(jié)。有同學(xué)問(wèn)：“17萬(wàn)/㎡，我們這幾十個(gè)人誰(shuí)會(huì)買(mǎi)？”無(wú)人問(wèn)津。“高凈值人群都不買(mǎi)，誰(shuí)買(mǎi)？”

　　但課后，有個(gè)同學(xué)對(duì)我說(shuō)：“在這里學(xué)習(xí)，頭腦比較清醒，覺(jué)得不能追高。但一回去說(shuō)不定有人會(huì)買(mǎi)。如果那個(gè)地方做小戶型，總價(jià)1000萬(wàn)到1200萬(wàn)，我可能買(mǎi)。因?yàn)橐矝](méi)別的好買(mǎi)。老師不是說(shuō)上海的未來(lái)和倫敦、紐約一樣是世界城市嗎？那上海還有空間，香港很多房子都20多萬(wàn)/㎡呢！”

　　2016年就這樣成為中國(guó)房地產(chǎn)史上的“地王之年”。上海是領(lǐng)頭羊，但地王豈止在上海？8月11日，福州市中心五一新城地塊拍出，可售部分樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡，而福州在售的最貴豪宅為4.2萬(wàn)元/㎡；8月18日，鄭州鄭東新區(qū)龍湖兩塊土地拍賣，樓面價(jià)分別達(dá)到36309.56元/㎡和36915元/㎡。

　　真是桃花朵朵開(kāi)、衛(wèi)星天天放啊！只要拍賣就創(chuàng)紀(jì)錄，拍賣日就是地王日。地價(jià)漲，房?jī)r(jià)升。房子成了最硬的鈔票，新的財(cái)富指標(biāo)不是你有多少鈔票，而是你有多少面積。靈機(jī)一動(dòng)的網(wǎng)友甚至提出“新摩爾定律”——“魔都和帝都每18個(gè)月單位人民幣可以買(mǎi)到的面積減少一半”，有的微信群真的在討論，有人說(shuō)“減少一半夸張了，減1/3是有的”，有人說(shuō)“浦東很多項(xiàng)目是這樣，浦西還不行，看看‘中興’地王之后行不行”。

　　網(wǎng)友真是有才。在一個(gè)“大陸敗家排行榜&興家排行榜”上，興家是這樣的：1、北京買(mǎi)房。2、上海買(mǎi)房。3、深圳買(mǎi)房。4、廣州買(mǎi)房。5、南京買(mǎi)房。6、杭州買(mǎi)房。7、廈門(mén)買(mǎi)房。8、天津買(mǎi)房。9、武漢買(mǎi)房。10、鄭州買(mǎi)房。我的一個(gè)河南朋友說(shuō)，“鄭州哪行？”第二天，鄭東新區(qū)就出了兩個(gè)地王。

　　告別民本主義、人本主義

　　奧運(yùn)健兒在里約追求更高更快更強(qiáng)，其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)也在創(chuàng)出一個(gè)接一個(gè)世界紀(jì)錄。

　　根據(jù)英國(guó)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)（Knight Frank Global Residential Cities Index），今年一季度全球150個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅榜，深圳、上海、南京、北京分列第一、第二、第四、第五。

　　根據(jù)著名的NUMBEO數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)，按照房?jī)r(jià)與可支配收入比，今年上半年，深圳、北京、上海、廣州在全球主要城市中分列第一、第五、第六、第十。有券商的研究報(bào)告指出，2015年中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)1991年的日本，略低于1997年的香港。

　　根據(jù)FT中文網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上海已經(jīng)成為全球豪宅之都。2016年上半年上海總成交23.9萬(wàn)套住宅，是紐約、倫敦、香港、東京總成交數(shù)的兩倍以上。雖然上海的套均價(jià)格（320萬(wàn)元）不到紐約（折合761萬(wàn)元人民幣）、香港（折合687萬(wàn)元人民幣）的一半，這是因?yàn)榇蟛糠殖山贿€是遠(yuǎn)郊新房和市區(qū)小面積老公房，但是在2000萬(wàn)元以上的豪宅中，上海成交量為全球之冠，上半年共成交1597套（新房1118套，二手房479套）。相比起來(lái)，東京上半年同價(jià)位的新建公寓（不含別墅）成交16套，加上新建別墅和二手住宅成交應(yīng)該不超過(guò)100套；紐約上半年同價(jià)位的住宅成交約1100套；香港一二手私人住宅成交880套；倫敦同價(jià)位住宅成交應(yīng)該不超過(guò)1000套。

　　上海豪宅的單價(jià)也已達(dá)到世界水平。根據(jù)美國(guó)道格拉斯-艾利曼房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，去年第四季度曼哈頓公寓的平均銷售價(jià)折合人民幣114230元/㎡。目前上海黃浦區(qū)、原靜安區(qū)的成交價(jià)基本與之相當(dāng)。

　　和我一起在沃頓學(xué)習(xí)的房地產(chǎn)專家、上海易居研究院院長(zhǎng)張永岳說(shuō)：“2016年是多年來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)沖得最猛的一年。”

　　“現(xiàn)在是沒(méi)買(mǎi)到地糾結(jié)3天，買(mǎi)到地糾結(jié)5年。”香港上市的旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)說(shuō)。5年，是等待“時(shí)間讓空間升值”，今天的面粉能做出明天的面包，并能賣得掉。

　　“你問(wèn)我心里有沒(méi)有底，說(shuō)實(shí)話，我希望旁邊那塊地早點(diǎn)出讓，我不就解套了？”一位剛拿到地王的發(fā)展商說(shuō)。

　　在一二線城市，非理性繁榮正在彌漫，理性計(jì)算已經(jīng)失靈。在突如其來(lái)的上漲中，我們看到如下場(chǎng)景：

　　【政府】依然像擠牙膏一樣出讓土地。上半年一線城市住宅用地成交數(shù)量?jī)H50宗，同時(shí)政府還告訴你建設(shè)用地規(guī)模已接近“天花板”。上海7月單月土地出讓金收入250億元，到8月中旬總收入1000億元，此時(shí)全年供地計(jì)劃才完成1/3。

　　【發(fā)展商】“不怕錢(qián)少，只怕膽子太小”。他們真熱愛(ài)一線和二線城市啊，他們要向所謂最安全、最具想象力的地方吹集結(jié)號(hào)。央企有充足的easy money當(dāng)?shù)赝酰皠?dòng)物精神”異常猛烈的閩系開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持“就比你多舉一次”，好幾家閩商干脆把總部遷到了魔都上海。

　　【銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)】爭(zhēng)先恐后為發(fā)展商撐腰。錢(qián)找地，愛(ài)地王。

　　【購(gòu)房者】富人加配資產(chǎn)或進(jìn)行調(diào)整。中產(chǎn)階層勇敢提高負(fù)債率。一些新上班族集全家之力擠上最后一節(jié)車廂。

　　【交易者】跳價(jià)、踩空、換手、離場(chǎng)，都是那么糾結(jié)，不勝唏噓。

　　房地產(chǎn)是一個(gè)民生主義的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，還是一個(gè)高度金融化、資本化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)，或者兩者兼而有之？在2016年，可以確定，中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別人本主義、民本主義，和普通人的保障、安居沒(méi)什么關(guān)系，而成為富人、發(fā)展商、金融機(jī)構(gòu)、政府、理財(cái)產(chǎn)品投資者之間的接力游戲。同時(shí)，資產(chǎn)者和無(wú)產(chǎn)者的財(cái)富鴻溝再次加深。

　　不用指責(zé)誰(shuí)。因?yàn)檫@是一場(chǎng)集體狂歡，是歷史路徑形成后的必由選擇。我只希望，它不是不歸路。

　　當(dāng)房地產(chǎn)由資本來(lái)主導(dǎo)

　　當(dāng)房地產(chǎn)告別人本主義、民本主義，它就進(jìn)入了自身發(fā)展的高級(jí)階段，我稱之為房地產(chǎn)資本主義階段，也即資本主導(dǎo)的階段。這里所用“資本主義”一詞沒(méi)有意識(shí)形態(tài)含義，只是為了更強(qiáng)烈地說(shuō)明資本無(wú)所不在且舉足輕重的作用。

　　何謂房地產(chǎn)資本主義？

　　從宏觀看，就是整個(gè)經(jīng)濟(jì)、投資、信貸對(duì)房地產(chǎn)依賴到一種誰(shuí)都離不了的程度。它已經(jīng)成魔，自運(yùn)轉(zhuǎn)，誰(shuí)能替，奈我何？一切都是命運(yùn)，當(dāng)我們選擇了投資拉動(dòng)、基建先行、土地出財(cái)政、一業(yè)帶百業(yè)、銀行需要抵押物做“錨”、天量貨幣需要“超級(jí)蓄水池”消化這樣的增長(zhǎng)模式，就注定了，在那些一直能提供未來(lái)想象力、不斷有新題材新發(fā)展的地方，房地產(chǎn)的非理性繁榮必然發(fā)生。

　　融信集團(tuán)相關(guān)人士告訴秦朔朋友圈，為何敢舉出如此價(jià)格，一是看好上海世界金融中心的未來(lái)和內(nèi)環(huán)的地段價(jià)值，二是周圍地塊的拆遷成本已經(jīng)是8萬(wàn)元/㎡。金融中心、世界城市，那都是要真金白銀投出來(lái)的，否則哪有這樣日新月異的城市面貌？不是政府不努力，是政府要改天換地出政績(jī)，投資拉動(dòng)促GDP，太努力。

　　因?yàn)檎鎏嗟氖拢ňS持龐大的低效部門(mén)，所以貨幣供應(yīng)必須年年上新臺(tái)階。中國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量從2009年起就是全球之最，從這個(gè)角度看，中國(guó)央行早幾年已經(jīng)超過(guò)美聯(lián)儲(chǔ)成為全球最大央行。這不是周小川的事，是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的事，我們的GDP是靠更多的資金注入往上拱的！不把房地產(chǎn)拱上去，又能拱什么呢？拱什么都過(guò)剩！

　　說(shuō)完宏觀說(shuō)微觀。從微觀看，房地產(chǎn)資本主義意味著，房子不只是房子，土地不只是土地，充分運(yùn)用金融工具做房地產(chǎn)，把房地產(chǎn)當(dāng)成金融和資本來(lái)運(yùn)作。一旦這種思維和操作模式成為房地產(chǎn)主流，就從產(chǎn)業(yè)時(shí)代進(jìn)入資本時(shí)代。

　　我看到的房地產(chǎn)資本主義的圖景是——以房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)（土地、房子、房地產(chǎn)公司股權(quán)），以價(jià)格上升作為確定性預(yù)期，以成本不斷下降的低息資金和理財(cái)產(chǎn)品作為燃料，以價(jià)格重估作為抵押型金融體系的潤(rùn)滑劑，以居民負(fù)債率的上升作為對(duì)價(jià)，進(jìn)入“上漲、上漲、只要上漲大家都是贏家”的向上沖刺期。

　　在這個(gè)拿塊地就是幾十億甚至上百億的時(shí)候，對(duì)土地和建筑的專業(yè)情懷退位，職業(yè)經(jīng)理人無(wú)足輕重，各式各樣的金融資本玩家跳上舞臺(tái)，中小發(fā)展商空間局促，大寡頭風(fēng)云際會(huì)左右逢源。

　　如果說(shuō)囤地、捂盤(pán)、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài)；現(xiàn)在則是中盤(pán)，就是大規(guī)模使用金融工具（貸款和金融機(jī)構(gòu)的場(chǎng)外配資），盡可能加杠桿，充分利用地價(jià)上升來(lái)擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表；負(fù)債越多越好，用“負(fù)債”競(jìng)逐“資產(chǎn)”（包括房地產(chǎn)公司股權(quán)），然后拉升資產(chǎn)價(jià)格，或者快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張。

　　以擅長(zhǎng)“借錢(qián)拍地”的融信中國(guó)為例，所使用的金融工具包括：在海外上市，發(fā)行公開(kāi)公司債和私人公司債，發(fā)行購(gòu)房應(yīng)收賬款的ABS（資產(chǎn)支持證券），入股農(nóng)村商業(yè)銀行，與股份制銀行戰(zhàn)略合作，成立合資保險(xiǎn)公司。融信金融運(yùn)作的核心如下：競(jìng)拍一二線土地，由于土地估值高，相應(yīng)增加了公司凈資產(chǎn)，降低了已有負(fù)債率，從而提高了債信評(píng)級(jí)，繼而可以發(fā)更多債和利息更低的債。

　　地王在手，而且是上海地王在手，還怕誰(shuí)不搶著來(lái)合作呢？銀行不往高處走，難道會(huì)往PPI月月下跌的實(shí)體經(jīng)濟(jì)走？只要銀行想把錢(qián)借給你，就有各種證券化通道通向你——項(xiàng)目融資證券化，抵押貸款證券化，尾款回收證券化，墊付首付甚至與P2P公司合作“零首付”，然后你再去拍地……

　　資本邏輯的蔓延

　　“不用有錢(qián)，只要有膽。你把地拍下來(lái)，銀行排隊(duì)等你，你自己不用出錢(qián)。你也不用太懂房地產(chǎn)，專業(yè)能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)公司太多了，他們沒(méi)有項(xiàng)目不行，絕對(duì)愿意跟你合作。”幾個(gè)月前，我對(duì)地王邏輯百思不解，一位“內(nèi)部人”這樣為我指點(diǎn)迷津。

　　我被點(diǎn)醒了。原來(lái)是這樣，做房地產(chǎn)其實(shí)是做金融。房地產(chǎn)好像一個(gè)資金流進(jìn)流出的管道，現(xiàn)在最重要的功夫不是像制造業(yè)的產(chǎn)品經(jīng)理那樣做產(chǎn)品，而是看誰(shuí)能整合更多金融資源，高杠桿撬動(dòng)大規(guī)模的資金，然后通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的盈利回報(bào)。

　　房地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)，但是它的第一屬性已經(jīng)變成金融。如果說(shuō)美國(guó)的次貸危機(jī)源于個(gè)人可以不斷向上重估房地產(chǎn)價(jià)值，以此增加融資額，現(xiàn)在，在水漫金山、資金橫流、沒(méi)有很多好資產(chǎn)可投的背景下，中國(guó)發(fā)展商手里的土地就成了香餑餑。一個(gè)新地王誕生，客觀上就能讓更多土地被“價(jià)值重估”，“地主”也就能拿到更多融資額度。怪不得每一塊地都有那么多發(fā)展商去拍，自己拍不到，能把地價(jià)推高一些也能獲利啊！

　　當(dāng)勇敢的發(fā)展商看穿了房地產(chǎn)金融化、資本化的邏輯，只要做一件事就好了，大膽舉牌，哪個(gè)城市越多想象力就去哪里。地價(jià)節(jié)節(jié)升，房?jī)r(jià)步步高，銀行，還有央企心甘情愿和開(kāi)發(fā)商建立統(tǒng)一戰(zhàn)線，為他們提供各種支持。

　　這里要特別說(shuō)一句央企。由于央企的資金成本最低，閑置資金最多，某種意義上是“類銀行機(jī)構(gòu)”。所以央企在追逐地王方面特別兇猛，戰(zhàn)績(jī)也最輝煌。

　　而看到房地產(chǎn)本質(zhì)上是一出“資金低進(jìn)高出”的游戲，也就有越來(lái)越多的發(fā)展商建立自己的金融平臺(tái)，全力爭(zhēng)取金融牌照。

　　不僅發(fā)展商玩金融，普通公司也拿房子玩融資。網(wǎng)友有個(gè)段子，“假如我有一套房值1000萬(wàn)，公司資金流緊張。于是我找中介勾結(jié)，拉漲到1500萬(wàn)‘賣’給親戚或鐵桿朋友。首付三成，還可以貸款1050萬(wàn)。原先按抵押貸款就只能貸五成500萬(wàn)。”能否操作且不論，但“拉更高的價(jià)格—估更高的價(jià)值—貸更多的款”，這個(gè)邏輯看起來(lái)頗得人心。

　　歷史上房地產(chǎn)在中國(guó)太興盛了，有階段性橫盤(pán)，有三四線庫(kù)存壓力，但從沒(méi)有過(guò)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)難性打擊。所以，沒(méi)有人真怕，對(duì)眼前利益的貪欲會(huì)戰(zhàn)勝一絲絲的恐懼。一家銀行的分行行長(zhǎng)對(duì)我說(shuō)，“我怎么不知道不可能一直漲下去，但我們是要每年考核的，你不貸款，別的銀行貸款，信托和保險(xiǎn)資管計(jì)劃去支持，那你怎么辦？”

　　房地產(chǎn)資本主義是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是更高效的武器，它能加速資本和流動(dòng)性的供給，也能為行業(yè)整合、跨界合作提供技術(shù)和制度安排（如并購(gòu)），還能為購(gòu)房者、投資人帶來(lái)更便捷的金融服務(wù)。因此促進(jìn)了行業(yè)的興盛。只是，誰(shuí)都不知道，興盛之后的危機(jī)何時(shí)爆發(fā)，以何種方式爆發(fā)。

　　盛世危言

　　越早預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌的學(xué)者現(xiàn)在越遭人罵，因?yàn)樽枇巳思业呢?cái)?shù)馈?/p>

　　我只想做三個(gè)提醒，但什么時(shí)候發(fā)生，我不知道。

　　第一，居民加杠桿的空間還有多大？

　　據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至今年上半年，個(gè)人購(gòu)房貸款余額16.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.9%，個(gè)人購(gòu)房貸款新增2.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.25萬(wàn)億元，居民的杠桿率迅速提高。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松給出的數(shù)據(jù)，中國(guó)居民杠桿率從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年估計(jì)會(huì)達(dá)到43%-44%。與發(fā)達(dá)國(guó)家比還不算高（英國(guó)、美國(guó)在80%以上，日本超過(guò)60%），但和墨西哥等人均GDP較為相近的國(guó)家比已經(jīng)比較高了。如果看房貸收入比，預(yù)計(jì)到2020年中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)的水平。如果看交易杠桿率（新發(fā)放房貸規(guī)模/房屋銷售規(guī)模），2015年中國(guó)為43.12%，而美國(guó)是在接近50%的時(shí)候發(fā)生了次貸危機(jī)。

　　第二，社會(huì)成本的壓力會(huì)不會(huì)顯性化？

　　當(dāng)前一二線市場(chǎng)的房地產(chǎn)興盛，看起來(lái)沒(méi)有輸家，政府、開(kāi)發(fā)商、融資者、購(gòu)房者包括已有住房者，誰(shuí)的利益都被推高了。但是，興盛背后的社會(huì)成本可能越來(lái)越高。有產(chǎn)者隨著房?jī)r(jià)上漲，財(cái)富獲得感會(huì)增強(qiáng)，如果抵押，也可以得到更多貸款，其每年長(zhǎng)出來(lái)的“資產(chǎn)收益”遠(yuǎn)超上班族一年勞動(dòng)所得。他們通過(guò)金融地位帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)在不斷增強(qiáng)。無(wú)房者到哪里貸款呢？即使能貸到款，利率會(huì)多高呢？他們的資產(chǎn)劣勢(shì)必然帶來(lái)多方面的劣勢(shì)。包括孩子受教育，有房和無(wú)房戶的差異也很大。類似這些無(wú)法定量的壓力，要不要真正去關(guān)切？

　　第三，如果房?jī)r(jià)從高點(diǎn)回落，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案？

　　有很多方法可以控制房地產(chǎn)的非理性繁榮。最近看到國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在搜狐財(cái)經(jīng)專訪時(shí)，建議促進(jìn)城鄉(xiāng)之間要素的流動(dòng)。他說(shuō)中國(guó)有一個(gè)趨勢(shì)，一方面農(nóng)民要進(jìn)城，同時(shí)一部分城里人也想下鄉(xiāng)，到小城鎮(zhèn)去。北京郊區(qū)有一個(gè)農(nóng)民的房子，你能去買(mǎi)嗎？買(mǎi)了以后法律是不認(rèn)可的。怎么真正保護(hù)農(nóng)民利益？有些人說(shuō)農(nóng)民的集體用地、宅基地不能動(dòng)，萬(wàn)一把賣了的錢(qián)花了社會(huì)不就不穩(wěn)定了嗎？這種人不僅農(nóng)村有，城市也有，比重到底有多大？可能只有1%。農(nóng)民這些土地資源，無(wú)論是集體建設(shè)用地還是宅基地，只有通過(guò)交易、流轉(zhuǎn)以后，它的價(jià)值才能得到真正的體現(xiàn)。如果不允許它流轉(zhuǎn)交易，你要保護(hù)農(nóng)民利益，農(nóng)民利益是多少你都搞不清楚，談何保護(hù)？

　　我完全贊同劉世錦的主張。如果農(nóng)村的土地制度改革有實(shí)質(zhì)性的突破，可以和城市對(duì)接了，很多城市的很多區(qū)域的地價(jià)，都會(huì)有一種“拉平效應(yīng)”吧，就像低成本的中國(guó)勞動(dòng)力進(jìn)入制造業(yè)，歐美制造業(yè)馬上就轉(zhuǎn)移了。

　　這一輪中國(guó)房地產(chǎn)的興盛是在人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)基本面等都不支持的情況下，突然爆發(fā)的“非典型興盛”，是房地產(chǎn)資本主義在“施魅”，但能走多遠(yuǎn)呢？磚頭比人民幣硬這么多，這是多么可悲的興盛！

　　日本地產(chǎn)泡沫破滅后，失落了20年，居民財(cái)富縮水，企業(yè)資產(chǎn)縮水、資產(chǎn)負(fù)債表惡化，銀行壞賬大增、政府債務(wù)高筑。中國(guó)雖然有中高速增長(zhǎng)的支撐和一定的城鎮(zhèn)化空間，但要不要早做準(zhǔn)備呢？大跌帶來(lái)的負(fù)反饋中國(guó)是受不了的，那么高位停住、高位橫盤(pán)是不是相對(duì)理想一點(diǎn)的方式？！有發(fā)展商說(shuō)：“過(guò)去搞開(kāi)發(fā)，當(dāng)然希望漲，但測(cè)算依據(jù)是不下跌。一下跌客戶都會(huì)挑你的各種毛病。現(xiàn)在，大家的預(yù)期已經(jīng)變成不會(huì)跌，跌不了。有的開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)成本高，心理預(yù)期已經(jīng)是不能跌，肯定漲。這種單邊邏輯其實(shí)很危險(xiǎn)！”

　　Jack Hershey是沃頓商學(xué)院的教授，在學(xué)習(xí)結(jié)束的晚宴上，我問(wèn)他房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題。他說(shuō)：“我們有一位28歲的博士，畢業(yè)后到斯坦福大學(xué)教書(shū)，買(mǎi)不起房，租也有壓力，學(xué)校權(quán)衡了一下，讓他到30英里外的地方住，然后司機(jī)接送。”他說(shuō)剛?cè)ミ^(guò)舊金山，出租司機(jī)告訴他，30年前花6萬(wàn)美元買(mǎi)的房子，現(xiàn)在是100萬(wàn)，所以他準(zhǔn)備不做了，把房子賣掉，用賣房的錢(qián)回老家能過(guò)得很好。

　　“泡沫最后，一定是一個(gè)悲劇（absolute tragedy）。”教授說(shuō)。

　　舊金山是我心目中的圣地。但聽(tīng)Jack Hershey的語(yǔ)氣，他一點(diǎn)也不羨慕。

　　(本文作者介紹：商業(yè)文明聯(lián)盟創(chuàng)始人、秦朔朋友圈發(fā)起人、原《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》總編輯。)