文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 張宏偉

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“滬九條”不是權(quán)宜之計(jì)，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持，實(shí)施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，這也暗示接來下上海樓市要加大“滬九條”的執(zhí)行力度，“滬九條”政策將從執(zhí)行的角度繼續(xù)從嚴(yán)。

百億地王之后上海樓市如何走

這個(gè)夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個(gè)地王。一些媒體驚呼，當(dāng)前核心城市的房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)，已經(jīng)成為大資本的游獵場(chǎng)。在當(dāng)前的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻現(xiàn)是否還會(huì)繼續(xù)？房?jī)r(jià)飆升的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)保持嗎？歡迎發(fā)文到zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點(diǎn)！ 

　　南京、蘇州等城市樓市新政落地后，引發(fā)對(duì)于其他核心一二線城市是否會(huì)出臺(tái)新政的思考。8月17日，融信以110.1億的總價(jià)擊敗17家各路土豪，以10萬/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬/平方米的可售面積樓板價(jià)，創(chuàng)下全國樓板價(jià)地王。那么，對(duì)于上海樓市來講，“地王”頻出之下的樓市政策走向會(huì)向哪方面走？。

　　筆者認(rèn)為，在“滬九條”樓市新政已經(jīng)出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，當(dāng)前上海樓市發(fā)展過程中存在兩大干擾因素，一是“地王”，二是“類住宅”。

　　“加杠桿”場(chǎng)外配資拿地，“地王”頻現(xiàn)背后的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　從上海樓市走勢(shì)來看，由于“滬九條”的嚴(yán)格執(zhí)行、市場(chǎng)需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢(shì)會(huì)逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。但是，由于5月份以來“地王”頻出，因?yàn)椤暗赝酢钡念l現(xiàn)三季度上海樓市再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”成為干擾上海樓市回歸理性的一項(xiàng)非常重要因素。

　　比如，8月17日，在上海土地市場(chǎng)瘋狂的行情之下，位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊進(jìn)入掛牌階段，起拍價(jià)46億，吸引了18家企業(yè)前來競(jìng)拍。最終融信以110.1億的總價(jià)擊敗17家各路土豪，以10萬/平方米的名義樓板價(jià)，14.3萬/平方米的可售面積樓板價(jià)，139%的溢價(jià)率，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴地王記錄，未來項(xiàng)目售價(jià)毫無疑問將超過18萬/平方米。這又將為上海樓市增加一把火。

　　此外，從當(dāng)前上海土地市場(chǎng)特征來看，今年以來上海“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會(huì)存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場(chǎng)的。而現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場(chǎng)的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

　　再加上房企越來越多通過金融機(jī)構(gòu)場(chǎng)外配資 “加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場(chǎng)調(diào)整期的到來，在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會(huì)波及房企自身，還會(huì)波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對(duì)于上海土地市場(chǎng)來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會(huì)爆發(fā)。

　　“類住宅”市場(chǎng)的火熱，政策面存在收緊的可能性

　　上海“滬九條”限購從嚴(yán)后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公（類住宅產(chǎn)品）迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截止8月14日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為115.25萬平方米（3月底是159萬平方米），按照近3個(gè)月平均去化速度，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)降至5.88個(gè)月（3月底是10.6個(gè)月），在商品住宅供應(yīng)稀缺、價(jià)格快速上漲的市場(chǎng)背景下，公寓式辦公（小面積低總價(jià)的類住宅）因此而銷售火熱。現(xiàn)在市場(chǎng)去化周期已經(jīng)由3月份的10個(gè)月降低至6個(gè)月以下，市場(chǎng)去化速度大幅提升的同時(shí)導(dǎo)致庫存大幅降低，這類產(chǎn)品的價(jià)格也呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。 “滬九條”新政之后，由于限購條件的提高，這類物業(yè)因?yàn)椴幌拶徳俅斡瓉砹诵碌娜セ瘷C(jī)會(huì)，這類項(xiàng)目在接下來市場(chǎng)當(dāng)中仍然會(huì)成為市場(chǎng)的新寵。

　　正是由于如此，一些原先購買住宅的客戶轉(zhuǎn)投“類住宅”產(chǎn)品，導(dǎo)致“類住宅”銷售較好，占到商辦市場(chǎng)的大部分份額，雖然起到積極去化商辦市場(chǎng)庫存的作用，但是，也引發(fā)投資類客戶對(duì)于類住宅產(chǎn)品的炒作，引起類住宅市場(chǎng)價(jià)格也呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢(shì)。對(duì)于類住宅政策走向來看，由于“類住宅”的火熱北京已經(jīng)開始采取“限購”措施，當(dāng)前而上海“類住宅”的積極去化與價(jià)格的上漲同樣也引起持續(xù)的關(guān)注，如果市場(chǎng)也出現(xiàn)過熱的狀態(tài)，不排除下半年“類住宅”也出現(xiàn)政策收緊的可能性。

　　“滬九條”作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，下半年將繼續(xù)收緊

　　“地王”頻出導(dǎo)致7-8月市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，其實(shí)是削弱了“滬九條”政策的執(zhí)行效果，也延后了市場(chǎng)調(diào)整期的到來。這也進(jìn)一步促使官方在“滬九條”政策執(zhí)行層面進(jìn)一步收緊。此外，上海市市委書記韓正及住建委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)“滬九條”不是權(quán)宜之計(jì)，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持，實(shí)施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這也暗示“滬九條”政策將從執(zhí)行的角度從嚴(yán)。

　　從市場(chǎng)去化壓力來看，截止2016年8月16日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至814.60萬平方米，按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比來計(jì)算，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.40個(gè)月，雖然短期內(nèi)上海商品住宅基本面仍然沒有去庫存壓力，但是，隨著政策面執(zhí)行的從嚴(yán)，市場(chǎng)去化周期會(huì)因?yàn)楣?yīng)量的增加、銷售量的減少而持續(xù)回升。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策發(fā)展趨勢(shì)來看，市場(chǎng)火熱及地王頻出有可能加速政策從嚴(yán)執(zhí)行，尤其是靜安融信百億地王之后，官方會(huì)密切關(guān)注上海樓市變化。筆者預(yù)計(jì)9月份前后樓市調(diào)控政策有可能會(huì)進(jìn)一步從嚴(yán)執(zhí)行，新一輪的“控地王”降杠桿等措施也會(huì)來臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)因此而來臨。從調(diào)整的時(shí)間來看，由于下半年以來的“地王”頻出再次推升市場(chǎng)熱度延后了市場(chǎng)調(diào)整期，政策9月份前后再次從嚴(yán)執(zhí)行后，有可能使本應(yīng)下半年就進(jìn)行調(diào)整的市場(chǎng)延后至明年上半年。

　　從市場(chǎng)的趨勢(shì)來看，如果9月份前后新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑，伴隨著供應(yīng)量的增加，為“金九銀十”的市場(chǎng)帶來一些不確定性。預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環(huán)沿線“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

　　對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2016年市場(chǎng)尚未調(diào)整前的最后跑量“窗口期”，不要戀戰(zhàn)市場(chǎng)（期待買漲不買跌一直持續(xù)），要未雨綢繆，增加現(xiàn)金儲(chǔ)備，提前做好2016年市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，防止市場(chǎng)環(huán)境在2016年下半年及以后出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

　　下半年上海樓市政策走向的5點(diǎn)預(yù)判

　　綜上所述，上海樓市調(diào)控政策有可能會(huì)在執(zhí)行的角度從嚴(yán)，也有可能會(huì)有一些有針對(duì)性的調(diào)控措施“控地王”。具體來講：

　　1、“地王”頻出導(dǎo)致7-8月市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，其實(shí)是削弱了“滬九條”政策的執(zhí)行效果。從官方表態(tài)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)“滬九條”不是權(quán)宜之計(jì)，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持，實(shí)施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，這也暗示接來下上海樓市要加大“滬九條”的執(zhí)行力度，“滬九條”政策將從執(zhí)行的角度繼續(xù)從嚴(yán)。

　　2、上海上半年土地出讓的量確實(shí)不多，下半年會(huì)加快宅地供應(yīng)，從供應(yīng)的角度解決供需矛盾及市場(chǎng)過熱的問題。

　　3、既然有“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，那么下半年也勢(shì)必會(huì)有相對(duì)應(yīng)的“控地王”的措施，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。比如針對(duì)拿地場(chǎng)外配資加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對(duì)于拿地首付比例進(jìn)行提升，對(duì)于拿地后的開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間及竣工的時(shí)間給予限定等等，為土地市場(chǎng)“降杠桿”，防止地王頻現(xiàn)而導(dǎo)致的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、“商改住”繼續(xù)推進(jìn)，以改善以居住為目的的市場(chǎng)供求矛盾，同時(shí)，針對(duì)“類住宅”產(chǎn)品出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，不排除上海會(huì)模仿北京出臺(tái)限購類措施。

　　5、樓市過熱盡管是由于市場(chǎng)供求、貨幣供應(yīng)等主要因素導(dǎo)致，但是，作為次要因素的中介公司有可能還會(huì)被查出一批，在首付貸、虛假房源、壟斷房源、違規(guī)交易等諸多方面有可能會(huì)進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)整頓行為。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)