文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄機構 秦朔朋友圈 作者 蘇鑫（高和投資集團董事長）

　　高地價的根源到底是什么？板子不能打在開發商身上，也不能打在地方政府身上，而是土地政策出了問題，如果像蘇州、南京一樣，土地不光限價，而且還要抽簽，這種方式能解決高地價的問題嗎？

這個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵場。在當前的國內外經濟形勢下，房地產市場地王頻現是否還會繼續？房價飆升的趨勢還會繼續保持嗎？歡迎發文到zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點！ 

　　剛剛參加了博鰲房地產論壇，今年論壇跟去年的氣氛不一樣。去年大家都在講危機，講如何用“互聯網+”等新理念去度過危機，但今年大家好像都沒有去年那種情緒。因為房價上漲，成交量大幅上升。其實，我們就像在彎道上加速，如果只看眼前，一定會出問題。用充滿危機的眼光看未來，才能看得更清楚。

　　“萬寶之爭”標志著時代的終結

　　最近行業關注的焦點就是“萬寶之爭”，各種評論，最多的是政治論，還有八卦論，并且充滿影視表現效果。換一個角度問，為什么這些核心人物不能坐在一起合作呢？

　　從心理角度分析，這五個角力者都太強勢。強勢者只爭強，看不到合作。而商業是合作，不是你死我活的斗爭，否則一定兩敗俱傷。

　　從金融角度分析，為什么保險資金愿意投萬科？因為它的股價被低估了，PE只有10倍左右。但同樣的公司在香港上市，PE只有3—8倍，說明資本根本就不看好傳統的開發模式，傳統開發模式本質上是三高模式（高周轉、高毛利、高杠桿）。只要周轉出現了問題，毛利出現了問題，高杠桿就會讓開發商加速滅亡，不可持續。

　　這個行業到底有沒有危機？

　　第一個危機就是“面粉”的價格（土地價格）拍成了“黃油”的價格。

　　今年1—6月，土地成交總金額是9600億，同比增長38.3%。其中三線城市只上漲了6%，一線城市土地單價上漲了25%，二線城市居然上漲了76%。粗略統計，我們發現一線城市的地王幾乎都被央企或國企拿走了，二線城市的熱點地王都是首次進入這個城市的開發商。

　　高地價的根源到底是什么？板子不能打在開發商身上，也不能打在地方政府身上，而是土地政策出了問題，如果像蘇州、南京一樣，土地不光限價，而且還要抽簽，這種方式能解決高地價的問題嗎？

　　第二個危機是存量巨大。

　　中央政府這一輪房地產政策最希望商業地產和三線城市去庫存，但恰恰這些地方沒有去庫存。仔細分析，可能“去庫存”本身就是一個偽命題，如果是一個消費品，比方一個杯子被顧客買走了，作為廠家來說，這個庫存就去掉了。但如果是一個房子，第二套、第三套被買走了，可市場一有波動，它們又被拿到市場上去賣了，庫存減少了嗎？我們這次去庫存的核心是靠開發商，尤其是靠百姓加杠桿購買來實現的。但百姓的杠桿融資還有多少機會？

　　第三個危機是開發商的三頑疾。

　　開發商都在干什么？搶土地、玩并購、亂投資。誰在搶土地？大的國企和央企，因為它需要存在感。誰在玩并購？我聽說是20名到50名的房企。很多房企不僅調整了今年的預售目標，還說三年內要沖千億。誰在亂投資？有些小的開發商離開了這個行業，覺得要“互聯網+”了，就在北京、上海租了很大的房子做“互聯網+”。我認為如果思想不變，哪條路都走不通。

　　這個行業到底有沒有風險？

　　我們要先回答三個問題，否則永遠找不到答案。

　　第一個問題是房價上漲的原因到底是什么？

　　有人歸因于供需，但是與這一輪上漲之前比，供需有變化嗎？有人歸因于貨幣超發。我回憶了一下，這一輪上漲的核心動力是中央政府出臺了鼓勵政策，是在去庫存的大背景下定向寬松了房地產行業，提高了人們對房地產市場的預期，把限購、限貸的城市放開，鼓勵購房，結果改變了預期，出現了房價的快速上漲，這是由投資和投機推動的。開始的時候確實是剛需和改善需求比較多，但是改變預期以后，投資需求必然出現，所以蘇州等二線城市的投資占比達到30%以上，而在一年前這個比例不到10%。

　　第二個問題是如果開發商這輪拿了地王，還能不能像以前一樣賺到錢？

　　我們看歷史，除了三線城市，買地王就可以賺錢。以前這個行業的波動是一個爬山型的波動，你這一輪的低點比上一輪的高點還要高，所以只要捂得住，現金流足夠，你就可以賺錢。但是如果不是這樣呢？如果是波浪型的波動呢？即使不像波浪一樣，它只是持平，你的金融成本就把你所有的利潤全部消化光。

　　可以通過一個數據來證明。有一家排名前十的開發商，近幾年拿了十個項目，其中有三個項目根本不賺錢，拿的就是當時的地王。何況現在熱點二線城市的地價又翻了一番，你要想賺錢，就需要未來三四年房價翻一番。有沒有政策可能？除非中央政府允許。但最近的中央經濟工作會議提出要抑制資產泡沫，所以在政策上也是不可能的。

　　第三個問題是傳統的開發模式的本質到底是什么？

　　我曾經聽到這樣的故事，有10個億資金的開發商，六年前在北京二環拿了一塊地，四年前只能跑到北京三環拿同樣的地，兩年前就要到北京五環才能拿到地，今天跑到涿州能拿到地，就算不錯了。開發商拿地的成本越來越高，掙的錢又繼續投入高價拿地，一旦未來市場遇到巨大風險，之前掙的錢會全部賠進去。傳統開發模式就是資本滾雪球似的博弈。

　　從以上三個問題來看，行業肯定是有風險的。

　　這個行業還有哪些機會？

　　房地產這個行業已經在轉變了，由制造業向服務業轉變。這里面有很大的變化，也有很多的機會。

　　我所在的機構專注于商業地產，所以我談談商業地產的三個機會。

　　第一個機會就是城市更新。

　　我們看看成熟的發達國家，國外基金在干的事情就是城市更新，而且已經持續多年。而在中國一線城市核心區域已經沒有土地了，一二線城市至少有萬億的存量規模，而且三四年以后還可以再更新。

　　第二個機會就是證券化。

　　證券化是商業地產的核心，沒有證券化，沒有金融創新就不可能有商業地產的發展，它只能回到制造業的模式。而商業地產是服務業，所以需要證券化，類REITs模式在兩年前出現了，但是只有兩三百億的額度，它是股權性的。還有國內第一單債性的CMBS產品，由高和聯合金茂和招商證券聯合發行，上周取得了上交所的無異議函，很快就會正式發行。我相信它有很大的市場。因為在美國無論是REITs還是CMBS，占有的市場規模都是萬億美元級。CMBS不是簡單的ABS，它是基于資產抵押，有硬碰硬的資產做支撐。相對于經營貸來說，它不限定用途，有更低的利息，賣給不同的投資者和不同的銀行機構，不像銀行只是跟一家進行談判。同時它可以靈活地還本金，它的貸款額度可以比經營貸增加50%。

　　第三個機會是輕資產運營公司。

　　商業地產證券化的核心是需要資產管理公司能夠做得持續穩定，資產收益不斷上漲，這里面裝什么樣的內容最關鍵，而這個裝的內容就是由輕資產公司來提供的，所以才有最近我們看到的青年公寓、白領公寓、養老公寓等等很多細分市場。基于這種判斷，我們看到PE給他們的倍數還是很高的，像房多多、優客工場。

　　房地產有危機，核心還是要改變！改變的前提是要有危機意識。機會存在于房地產行業由制造業向服務業轉變的過程中，對中小企業來講，要想彎道超車，最核心的是思維的改變，要用互聯網思維和金融思維來創新。

　　最后總結，傳統開發模式已經終結，我們現在進入的不是下半場，而是完全不同的另一場！

　　(本文作者介紹：商業文明聯盟創始人、秦朔朋友圈發起人、原《第一財經日報》總編輯。)