文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專(zhuān)欄作家 梁紅 易峘

　　我們認(rèn)為，2014年底以來(lái)地產(chǎn)需求持續(xù)向好最根本的推動(dòng)因素是房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力的上升。近年全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)經(jīng)歷調(diào)整、居民收入持續(xù)的增加，及房產(chǎn)借貸和交易成本的明顯下降均對(duì)提高房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力大有裨益。

負(fù)擔(dān)能力上升

　　我們注意到，春節(jié)后包括三線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。今年2月份，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)同比增速與環(huán)比年化增速分別上升至2%和4.8%（圖表1）。雖然媒體焦點(diǎn)仍然較集中在一線城市房?jī)r(jià)的漲幅，但更值得玩味的是，三線城市房?jī)r(jià)自2014年4月份以來(lái)首次環(huán)比上漲（圖表2）。

圖表1

圖表2

　　在統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的70個(gè)大中城市中，有55個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲（其中有25個(gè)三線城市，占到樣本中三線城市總數(shù)的71%），17個(gè)城市房?jī)r(jià)的月環(huán)比年化增速超過(guò)5%（圖表3）。

圖表3

　　與此同時(shí)，春節(jié)后多數(shù)大城市（包括部分三線城市）的商品房成交量也出現(xiàn)強(qiáng)勁回升。30個(gè)城市的商品房成交數(shù)據(jù)顯示，今年3月份前兩周二線與三線城市成交量同比增速分別飆升了131%和68%（圖表4）。即便將春節(jié)擾動(dòng)因素剔除（采用四周平均數(shù)據(jù)），成交量大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)也較為明顯——二線和三線城市成交量增速為2012年以來(lái)最高水平（圖表5）。

圖表4

圖表5

　　庫(kù)存比下降和房?jī)r(jià)上漲可能推動(dòng)房地產(chǎn)投資增速進(jìn)一步回升，包括新開(kāi)工增速回升以及在建項(xiàng)目施工進(jìn)度加快。盡管市場(chǎng)一些流行的觀點(diǎn)仍認(rèn)為房地產(chǎn)庫(kù)存水平之高積重難返，但從一線城市到三四線城市可售面積近期均持續(xù)下降（圖表6），同時(shí)成交量迅速回升。這一現(xiàn)象已帶動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)庫(kù)存月數(shù)明顯下降（其中一二線城市庫(kù)存已下降至歷史均值以下），并推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

圖表6

　　統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的70個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資總量占到了全國(guó)的一半以上。因此，我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，會(huì)有越來(lái)越多庫(kù)存月數(shù)較低的城市出現(xiàn)“補(bǔ)庫(kù)存”的需求。除了投資者較為關(guān)注的房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速有望回升以外[1]（圖表7），在建項(xiàng)目的施工進(jìn)度也有很大的提速空間。

圖表7

　　值得注意的是，截止2015年底，商品房施工面積已經(jīng)達(dá)到新開(kāi)工面積的六倍左右，并且超過(guò)了竣工面積的七倍，為歷史最高水平（圖表8）。

圖表8

　　房?jī)r(jià)快速上漲可能會(huì)加速城市間房地產(chǎn)政策的分化（一些城市的地產(chǎn)政策可能有所收緊）。雖然本輪房?jī)r(jià)上漲周期中，一線城市一直未取消限購(gòu)等行政調(diào)控措施，但房?jī)r(jià)漲幅反而最大，這反映出一線城市住房供應(yīng)一直偏緊。

　　具體而言，特大型城市的住房供應(yīng)長(zhǎng)期無(wú)法滿足人口聚集這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律帶來(lái)的旺盛需求。我們注意到，由于房?jī)r(jià)大幅上漲，深圳和蘇州等城市已經(jīng)出臺(tái)政策幫房市“降溫”。往前看，我們可能在更多庫(kù)存下降較快的城市看到與增加住房土地供給有關(guān)的調(diào)控政策。

　　我們認(rèn)為，2014年底以來(lái)地產(chǎn)需求持續(xù)向好最根本的推動(dòng)因素是房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力的上升。近年全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)經(jīng)歷調(diào)整、居民收入持續(xù)的增加，及房產(chǎn)借貸和交易成本的明顯下降均對(duì)提高房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力大有裨益。

　　因此，盡管個(gè)別城市的調(diào)控政策可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生一定的影響，但如果全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)上升速度不大幅超過(guò)收入增長(zhǎng)，且房貸利率保持在目前水平，房市的繁榮可能會(huì)向更多城市蔓延。

　　我們欣喜地看到，在蘇州市最新出臺(tái)的樓市調(diào)控措施中，“加大住宅用地供應(yīng)”赫然在列。長(zhǎng)期來(lái)看，若想根除房?jī)r(jià)飆升的隱患，避免再次陷入地產(chǎn)政策“忽松忽緊、頻繁調(diào)控”的怪圈，最長(zhǎng)效的對(duì)策是增加高競(jìng)爭(zhēng)力城市的土地供應(yīng)，扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)優(yōu)質(zhì)住宅供給不足的局面。

　　[1] 鑒于2015年4季度商品房交易量顯著增加，今年上半年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增速可能加速回升。有關(guān)我們對(duì)投資增速可能企穩(wěn)的看法，請(qǐng)參見(jiàn)我們2016年3月7日發(fā)布的中國(guó)宏觀簡(jiǎn)評(píng)《投資增速初現(xiàn)企穩(wěn)跡象——關(guān)于投資增速的預(yù)測(cè)和一些思考》。

　　(本文作者介紹：中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)

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