文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　今天討論營改增能不能降低房價，實際是多此一舉。三四線城市不用營改增，但是由于供大于求的情況，房價還是在走弱；對于一二線城市，還不如考慮下整體的供求狀況，通過規劃、土地出讓等來改善供求關系，才真正會對房價有影響。

房地產營改增能降房價？別做夢了

　　3月5日，總理在政府工作報告中明確指出建筑業、房地產業、金融業、生活服務等行業要實行營改增，并給出時間表5月1號。

　　從兩年前就傳的沸沸揚揚的營改增，在建筑和房地產行業終于要落實了，這也是僅存的尚未營改增的大頭之一，除了房地產、建筑業之外，還有一個大頭就是金融業，這幾塊占比高達81.8%。房地產和建筑業營改增之所以遲遲沒有推出，最核心原因還是地方的利益分配問題，畢竟房地產相關稅收占到了地方政府稅收的“大頭”，而營改增之后，“大頭”要交給中央，地方政府毫無積極性可言。

　　另外，最近關于房價暴漲的討論也如火如荼，那么，自然有人將營改增和房價漲跌聯系到一起，認為營改增之后房價有下跌的空間，因為總理也明確表示營改增是要降低企業稅賦，確保“只低不高”。“稅”低了，“價”是否也會降低，我找到了曾寫過的一篇舊聞，發現里面的觀點今天依然適用，我略微修改一下，繼續供大家參考。

　　在講三個觀點之前我們還要做一些新的補充，就是營改增的具體細節非常不明確。

　　一是是時間表，政府工作報告當中提到的5月1日，只是將試點范圍擴大到房地產行業的時間；二是稅率也不明確，只不過是大家都在猜是11%；三是抵扣項也沒有最終明確。也就是說到目前為止也沒有看到營改增的實施細則，但好在還有兩個月的時間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測一回。

　　第一，稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計算，直接抵扣可能會比原來略高，但由于總理承諾了只低不高，那么是否還有虛擬的抵扣項給出來確保最終的稅賦關系。所以實際納稅額減少的比例并沒有幾個百分點，甚至很多情況下，基本上和原來稅率沒有差異

　　第二，不是成本決定房價，而是市場決定房價。當前市場，樓盤成本5萬元/平米，如果市場可以賣6萬，沒有一個人會賣5.9萬元/平米；但是如果市場只能賣4.5萬元/平米，企業也不會死扛著要賣5萬元/平米，導致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價格，而是市場決定的。

　　第三，稅收成本降到一定程度會對當前房價產生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說如果稅負成本的明顯下降那會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。

　　今天討論營改增能不能降低房價，實際是多此一舉。三四線城市不用營改增，但是由于供大于求的情況，房價還是在走弱；對于一二線城市，還不如考慮下整體的供求狀況，通過規劃、土地出讓等來改善供求關系，通過低端的保障房建設等解決中低收入人群的住房問題，才真正會對房價有影響。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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