文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 丁祖昱

　　多數熱點二線城市的庫存量和消化周期都有顯著的下滑，但大連、沈陽這類城市的庫存量仍高居不下，其中大連消化周期仍高達28.2個月，去庫存問題已經達到刻不容緩的地步。

這些城市房地產庫存瀕臨崩盤

　　首先來界定一下待售面積和庫存量二者的區別，待售面積是指已竣工但尚未銷售或出租的房屋建筑面積，而庫存量是指拿到預售證但還未銷售的房屋面積，所以從數據口徑來看，待售面積會遠遠小于我們的庫存量。

　　從統計局已有的數據來看，全國商品房待售面積不斷上升，在2015年行業整體竣工量減少的背景下，全年的房屋待售面積仍高達71853萬平方米，較2014年增長了近一億平方米，其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。

全國商品房待售面積年度走勢

　　在2015年一線和部分二線城市銷售創新高的情況下，待售面積仍在增長，實際也體現出“冰火兩重天”的現狀，說明部分三、四線城市的庫存問題到了非常嚴峻的程度。但鑒于國家統計局暫未公布各個城市的待售面積數據，對于城市的分析，所以我們仍舊以庫存量和消化周期來進行城市的相關分析。

　　從庫存量和消化周期的排名前、后10來看，可以看出，消化周期較高的城市，庫存量普遍偏高，其中二線城市也不例外，以沈陽、青島和西安為例，消化周期在12個月合理范圍之上，庫存量也已突破2000萬平方米，后續去化壓力較大。

　　而消化周期偏小的城市中，多數庫存量也較小，如蘇州、南京等，以蘇州為例，2015年年底消化周期僅3.6個月，庫存量也僅513萬平方米，同比大幅下跌39%。但仍存在庫存量處于高位的城市，武漢的庫存量高達1323萬平方米，消化周期僅5個月，從側面佐證了，其市場需求尤其旺盛。

截至2015年12月末重點38城市商品住宅庫存面積增長情況（單位：萬平方米）

圖：截止2015年12月底重點30城市商品住宅消化周期及漲幅情況（單位：月）

　　結合庫存量和消化周期的同比增幅變化情況來看，多數熱點二線城市的庫存量和消化周期都有顯著的下滑，主要原因還是在“去庫存”政策利好周期中，這些城市經濟面較佳、具有較強人口吸納能力，購房需求充足，成交的大幅放量，其中蘇州、合肥、南京等需求旺盛城市消化周期更是跌入了半年以內的低位，經濟和人口優勢是市場需求的最大支持。值得注意的是，雖然二線城市庫存壓力得到大幅緩解，但大連、沈陽這類城市的庫存量仍高居不下，其中大連消化周期仍高達28.2個月，去庫存問題已經達到刻不容緩的地步。

　　但大多數三、四線城市庫存問題依然嚴峻，內在的原因，一方面是在當前庫存高企，城市的新增供應量仍大幅增長，另一方面是城市經濟發展水平有限，大部分內生需求已經得到滿足，外來人口導入需求不足導致成交不振，未來這些壓力城市的庫存問題還需要更長的時間改善。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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