文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 張宏偉

　　一線城市和部分二線城市樓市繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年二季度以后爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期。

　　從2015年全球經濟背景來看，美國經濟復蘇，美元首次加息并且進入加息周期，而歐盟與日本經濟環境仍不樂觀，這兩大經濟體正在實施量化寬松的貨幣政策。對于中國來講，國內經濟數據不景氣是事實，恰逢5月份以來股市又大跌，經濟大環境并不樂觀。中國也不得不實施量化寬松的貨幣政策，一方面是對沖美元進入加息周期的影響，另外一方面也是為了降低企業融資成本，刺激宏觀經濟運行企穩。

　　那么，在經濟仍然處于下行階段的市場背景下，對于2016年的樓市來講何去何從？下文筆者逐一分析。

　　2016年1月19日，國家統計局數據顯示，初步核算，全年國內生產總值676708億元，按可比價格計算，比上年增長6.9%，經濟增速創25年新低。分季度看，一季度同比增長7.0%，二季度增長7.0%，三季度增長6.9%，四季度增長6.8%，四季度經濟增速為全年最低。這說明，當前我國宏觀經濟仍然處于“下行”階段的基本面并沒有改變。

　　同時，從2015年樓市表現來看，多輪“救市”措施出臺后，尤其是“330新政”之后的二季度，一線城市、部分二線城市房地產市場開始出現好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，數據顯示，2015年全國商品房銷售面積為128495萬平方米，比上年增長6.5%。但是同時，從投資增速來講，國家統計局數據顯示，2015年，全國房地產開發投資95979億元，同比名義增長1%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速繼續小幅回落，房企投資意愿繼續回落。

　　那么，什么原因導致上半年尤其是二季度樓市投資、銷售等數據表現開始好轉但投資數據仍然較低迷？當前宏觀經濟觸底的基本面背景下，預計2016年貨幣政策會有哪些變化特征？ 2016年整個房地產市場發展趨勢如何？筆者逐一進行解讀。

　　從2015年全年來看，樓市“救市”政策頻發，一線城市、部分二線城市庫存去化周期回落至10個月以下，甚至降低至8個月以下，比如：截止2015年12月底，一線城市均已降至10個月以下，北京9.18個月、上海（不含保障性住房）6.60個月、廣州8.76個月、深圳6.65個月，二線多個城市也已經降至6個月以下，如南京3.99個月、蘇州3.83個月、南昌5.5個月、合肥3.92個月，樓市需求在“救市”政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面快速好轉。

　　從政策面來看，截止2015年12月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計有六次降息五次全面降準，截止12月末，廣義貨幣（M2）余額139.23萬億元，同比增長13.3%，高于2015年12%的目標，貨幣政策開始走向寬松。此外，政策面對于房企發債較為寬松，從2015年房企發債特征來看，單筆發債規模較大、融資成本低、基本為品牌房企等這些因素也助推上述城市樓市基本面快速好轉。

　　正是由于上述政策背景的變化，對于樓市來講，業內人士普遍看好上述一線城市、部分二線城市樓市，大多數業內人士認為，在多輪救市政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情。從二季度以來市場表現來看，在多輪救市政策刺激之下、在各地規劃政策利好頻出的市場背景下，開發商積極推盤、沖刺銷售業績指標，積極推動改善型需求集中釋放，此時，一線城市、部分二線城市迎來了市場反彈。

　　此外，2015年9月30日，央行住建部發布930新政，政策主導降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，金九銀十毫無懸念地出現，至2015年年底，在開發商沖刺年度銷售業績指標的影響下，上述一線城市、部分二線城市再次出現樓市“大年”。

　　從市場價格預期來看，上述一線城市及部分二線城市的價格在“金九十銀”已經堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如北上廣深、合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月仍然會出現漲價的現象。

　　筆者不否認接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，在2015年“金九十銀”及樓市年底翹尾之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產市場怎么樣？這才是當前經濟觸底階段應該關心的話題。

　　中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡，短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。

　　2015年下半年三次“雙降”和首套降首付之后，雖然市場成交量價在“金九十銀”有所表現，年底也出現翹尾行情，總體上促使上述一線城市、部分二線城市樓市出現繁榮景象，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極有可能在2016年年二季度以后爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期。具體來講，有以下六大理由：

　　理由之一： 樓市供求基本面已基本平衡，2015年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續

　　同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。這對于未來房地產市場需求特征來講，就會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的市場特征。

　　從樓市大趨勢來看，當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，2015年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

　　從投資增速來講，國家統計局數據顯示，2015年，全國房地產開發投資95979億元，同比名義增長1%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速繼續小幅回落，房企投資意愿繼續回落，這也反映出樓市下半場的市場背景下，樓市需求不足導致房企投資動力不足，2015年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

　　　理由之二：貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調整期

　　2015年 “330新政”以來，大中城市（一線城市、部分二線城市）房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　2015年以來貨幣政策持續寬松，央行累計至今已經有六次降息五次降準，此外，央行在年底發行2015版新版人民幣、宣布推動信貸資產質押再貸款試點等措施，意味著新一輪中國式量化寬松來臨。從市場發展趨勢來看，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。

　　筆者認為，央行“雙降”、930新政降首套首付之后，本輪樓市量價齊升最多持續到2016年第一季度，也就是說，央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在2015年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調整期。

　　從時間的角度來看，2016年上半年上述一線城市、部分二線城市樓市將呈現供求博弈的特征，“量跌價穩”將是整體上半年趨勢，但是，下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，在成交量出現下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　因此，對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要戀戰市場（期待買漲不買跌一直持續），增加上半年銷售業績在全年的比例，要未雨綢繆，增加現金儲備，提前做好2016年市場應對策略，防止市場環境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出現變化而導致企業被動推盤的局面。

　　理由之三：美元首次加息之后，美元進入加息周期，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國樓市被美元“做空”

　　美元首次加息之后，美元進入加息周期，從全球投資客或財富階層的資產配置方向來看，購置美元資產或增加美元資產成為他們的最優選擇，美國房地產市場更加具有投資價值。在此市場背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。從這個角度來看，中國樓市已經被美元“做空”，投資客即使選擇中國樓市進行投資，也只是關注一線城市及極少數二線城市當中的中高端物業，難以改變樓市大趨勢。

　　此外，在美國經濟基本面復蘇好轉的背景下，美元進入加息周期，而中國經濟環境仍然處于低迷階段，2015-2016年的中國貨幣政策不得不通過量化寬松對沖美元的加息。這對于中國樓市來講，確實是短期內的利好，市場需求也會借機集中釋放，但是，短期內的需求的集中釋放勢必會留下更多的后遺癥，也就是后期經濟再度觸底低迷，樓市再度回到的調整期。因此，在美元加息周期已經來臨的市場背景下，中國樓市已經不再被看好，在本輪需求集中釋放之后，樓市的調整期即將來臨。

　　理由之四：“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期

　　2015年以來，除了北上廣深這樣的一線城市外，南京、蘇州、合肥、武漢、杭州、鄭州、石家莊等二線城市也開始頻現“地王”，甚至上述部分城市還出現“地王”不斷易主的狀態，市場“面粉貴過面包”也成為常態。

　　筆者認為，2015年以來土地市場高溢價、“地王”現象確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現，如果2015年市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態，那么，市場可能很快將走向另外一個方向：瘋狂之后的市場調整期。

　　無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，筆者認為，在房地產市場仍然還在復蘇的市場背景下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年、2013年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，這或將導致樓市調控政策由當前的“救市”為主的時期轉為再度收緊，市場也將再度陷入低迷。

　　從歷史經驗來看也是如此，2009-2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從2015年土地市場表現來看，土地市場“地王”現象持續頻現，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入新一輪的市場調整期。

　　理由之五：樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險

　　2014年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、330新政出臺、各地方政府也在發布“救市”措施、央行已經累計六次降息五次降準，貨幣政策寬松與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續回升，不代表未來問題會越來越少。筆者認為，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

　　理由之六：對于半數二線城市、大多數三四線城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力

　　事實上，從短期內來看，當前樓市仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變；此外，2015年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為， 2016年二季度開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。屆時，樓市仍然有較嚴重的去庫存問題。

　　國家統計局數據顯示，截止2015年12月末，商品房待售面積仍然有71853萬平方米，比上年末增加15.6%，庫存仍然在增加。對于房企來講，無論是2015年還是2016年，仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至當前部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產市場；而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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