文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 董希淼

　　對普通老百姓而言，一方面可以積極借助個人住房貸款更快地實現(xiàn)買房夢，更好地改善居住質(zhì)量；另一方面要科學使用貸款等手段，將個人和家庭的杠桿率控制在合理水平。一般而言，每月還款本息總和不宜超過月收入的50%，最好控制在三分之一以內(nèi)。

限購之后房貸還會不會快速增長

　　今年“十?一”前后，全國各主要城市紛紛出臺房產(chǎn)限購政策，住房信貸政策也相應收緊，整個房地產(chǎn)市場山雨欲來風滿樓。

　　與此同時，今年來我國商業(yè)銀行個人住房貸款保持快速增長。央行發(fā)布的8月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，8月人民幣貸款增加9487億元，其中個人住房貸款增長5286億元，占55.7%，成為信貸增長主力。雖然9月數(shù)據(jù)還沒出來，但從市場情況看，預計個人住房貸款仍然將保持較高的增速。

　　對于個人住房貸款，我們有三個疑問：

　　第一，個人住房貸款為什么會如此高速增長？

　　從外因看，從去年下半年開始，以銀行理財為代表的金融產(chǎn)品收益率逐步下降，銀行理財產(chǎn)品3個月平均收益率從2015年年初的5%以上，下滑至目前的3.89%，定期存款等金融產(chǎn)品收益率也都開始下滑。正常的投資、儲蓄需求下降，投機需求上升，房地產(chǎn)市場迅速成為資金的蓄水池，居民財富配置呈現(xiàn)出“再房地產(chǎn)化”的勢頭。房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，在政策導向上，相關部門鼓勵商業(yè)銀行加大對居民家庭購買首套和改善型普通自住房的支持力度。

　　從內(nèi)因看，在我國經(jīng)濟下行的環(huán)境下，企業(yè)有效信貸需求不足，銀行公司業(yè)務增長速度有所下降，而且風險上升較快。因此，拓展個人貸款，成為不少銀行的重要選擇。而個人消費貸款、經(jīng)營貸款的風險也開始逐步暴露，個人住房貸款業(yè)務風險相對可控，且利潤增長較為持續(xù)穩(wěn)定，使得銀行將個人信貸重點向個人住房貸款傾斜。個人住房貸款向來是零售信貸業(yè)務的重要抓手，具有較強的聯(lián)動效應，可以帶動零售資產(chǎn)端業(yè)務，再由資產(chǎn)端拉動負債端業(yè)務，實現(xiàn)整個零售板塊的綜合營銷。

　　所以說，個人住房貸款呈現(xiàn)出較高的增長勢頭，并不偶然。近年來，商業(yè)銀行個人貸款規(guī)模持續(xù)增長，在貸款總規(guī)模中的占比穩(wěn)步提高。2015年，上市銀行中的大型銀行、股份制銀行和城商行個人住房貸款平均增速分別達18.8%、26.3%和12%。

　　第二，個人住房貸款快速增長背后是否存在隱患？

　　目前我國住房貸款增速的大幅提升，既有我國居民住房需求不斷增長的影響，更是房價大幅上漲刺激下的居民投資（投機）熱情所帶動。

　　從國際房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)具有金融屬性，房價與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況是息息相關的。據(jù)統(tǒng)計美國新房銷售均價的年均漲幅和美國名義GDP的年均增速大體相當，均為6%左右。我國目前這一輪房地產(chǎn)快速上漲，是由政策、流動性、投機需求等多因素推動的。我國個人住房貸款風險雖然總體可控，但也要注意可能的風險。首先，是要注意區(qū)域性差別，區(qū)分一線、二線和三四線城市房地產(chǎn)市場的風險；其次，要注意防范一些房地產(chǎn)過熱地區(qū)的房貸風險及那些以炒房為目的的客戶；最后，要預防房地產(chǎn)風險傳導到金融體系，進而引發(fā)銀行業(yè)危機乃至系統(tǒng)性金融危機。當然，這樣的危機在我國爆發(fā)的可能性并不大。

　　高速增長的個人住房貸款，會不會對銀行資產(chǎn)質(zhì)量帶來壓力？個人住房貸款因為以住房進行抵押，風險相對較小，一般而言屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前，商業(yè)銀行個人住房貸款占整個貸款的比例在20%左右，不良貸款率不到0.5%，遠遠低于整體銀行業(yè)2%左右的不良貸款水平。即使個人住房貸款的不良率同比略有上升，總體上來看個人住房貸款對于銀行資產(chǎn)質(zhì)量還是帶來了正向的作用。

　　第三，個人住房貸款快速增長勢頭能否持續(xù)？

　　本次房價漲幅創(chuàng)歷史之最，本次的房地產(chǎn)調(diào)控也堪稱是史上最嚴：限購范圍方面不僅是“北上深”，杭州、南京、合肥、蘇州、天津、武漢等城市也加入了限購的行列，首付比方面不同城市均有較大幅度的提升，購房的門檻也隨之提高，預計這一輪地產(chǎn)小周期趨于結束，房價快速上漲將接近尾聲。

　　由于目前出臺了限購、限貸政策，貨幣政策維持穩(wěn)健中性，這些因素在短期內(nèi)將使限購城市的商品房銷售面積出現(xiàn)一定程度的回落，個人住房貸款的爆發(fā)性增長或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點。據(jù)媒體報道，10月12日下午， 央行召開商業(yè)銀行住房信貸會議，要求銀行理性對待樓市，控制好相關貸款風險。

　　但我國新型城鎮(zhèn)化還要經(jīng)歷相當長的過程，未來一段時間內(nèi)，我國居民住房需求仍將呈增長態(tài)勢，個人住房貸款發(fā)展也將保持健康穩(wěn)定。

　　不少人還擔心個人住房貸款的過快增長，會產(chǎn)生擠出效應，如減弱對“三農(nóng)”、小微等薄弱領域的信貸投入。其實，這種擔心是不必要的。當下整個銀行體系資金是充裕的，商業(yè)銀行并不缺流動性，缺的是優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)。個人住房貸款的增長不會產(chǎn)生明顯的擠出效應。銀行業(yè)最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展還要依靠實體企業(yè)，相信商業(yè)銀行會根據(jù)國家政策導向和自身發(fā)展需求，進一步做好對實體經(jīng)濟的服務，加強對“三農(nóng)”、小微企業(yè)的支持。

　　當然，對普通老百姓而言，一方面可以積極借助個人住房貸款更快地實現(xiàn)買房夢，更好地改善居住質(zhì)量；另一方面要科學使用貸款等手段，將個人和家庭的杠桿率控制在合理水平。一般而言，每月還款本息總和不宜超過月收入的50%，最好控制在三分之一以內(nèi)。

　　(本文作者介紹：中國人民大學重陽金融研究院客座研究員，近著《有趣的金融》。)