文/新浪財經金融e觀察（微信公眾號：sinaeguancha）專欄作家 李庚南

　　毋庸諱言，取消預售制實際上就是要降低開發商的財務杠桿，消除開發商瘋狂拿地、過度擴張的動能，促進房地產業的理性回歸。這無疑是動了開發商的“奶酪”，將引起開發商的恐懼。但這種恐懼不必過度擔憂和放大，除非開發商具有影響地方政府決策的能量，否則并不構成實際的障礙。

　　剛剛出爐的4月份全國房地產開發及銷售數據表明，房地產主要指標正持續向好，房地產開發投資增速進一步回升，土地購置面積降幅進一步收窄，商品房銷售量價齊升，待售面積連續兩個月減少。

　　但整體狀況或許并不容樂觀！畢竟，商品房庫存總體仍處高位運行，去庫存形勢依然嚴峻，房價持續上漲的動能還未消減，結構性矛盾依然突出。4月末全國商品房待售面積72690萬平方米，盡管持續下降，但仍高于去年末水平。而且，去庫存的結構性壓力凸顯，表現為商品房庫存結構性分化和區域性分化。從庫存結構看，盡管總體上待售面積有所下降，但辦公樓、商業營業用房待售面積仍在上升。可以預見，隨著互聯網的快速發展，商業性用房的去化壓力或將進一步增大。分區域看，一、二線城市商品房銷售增速較快，三四線城市供大于求的局面未明顯改變。

　　邏輯上，結構性矛盾需要通過結構性改革來解決。在經歷了一波波市場的亢奮與萎靡之后，“頭疼醫頭腳疼醫腳”的行政化調控模式的確到了該反思的時候；以問題導向為核心理念的供給側結構性改革或將引領中國房地產走出驟冷驟熱的發展“怪圈”，擺脫高房價與高庫存的困擾；而長期以來飽受詬病的商品房預售制當為供給側改革的突破口。

　　前不久，深圳市規劃和國土委員會發布公告，明確將在全國范圍內率先探索商品房預售制度改革、開展商品房現售試點。顯然，深圳這一舉措絕不僅僅是深圳一城的房地產調控“因城施策”之舉，更是為中國房地產改革探路，代表了房地產領域供給側結構性改革的方向，盡管關于預售制存與廢的爭論還在持續。

　　　房地產領域供給側存在哪些問題？

　　大凡談及房地產，我們的視角往往都會聚焦到三大困惑：高房價、高庫存、秩序亂。但這僅是問題的表象，其原因則錯綜復雜。既有市場的原因，也有政策的因素；既有需求的影響，也有供給的掣肘；但主要矛盾應該在供給側，表現為房地產供給總量的相對過剩和供給結構的不平衡、供給要素的錯配。

　　從供給側分析房地產領域相關制度、資源、技術、主體行為等因素，則相關問題大都能找到合理的解釋。

　　高房價問題。有人說，高房價是中國老百姓心中永遠的“痛”，但這只說對了一半。其實，房價的下跌與上漲，都牽動著億萬人的神經，演繹著普通百姓的萬千心態。有房的、無房的，剛需族、投資客，訴求不同，對房價的期盼也各不相同，有喜、有憂、有糾結。還有政府、企業、銀行等，面對房價的漲漲跌跌、資產的膨脹與縮水，也是各抱春秋。

　　從供給側分析，問題首先指向的無疑是開發商對利潤的貪婪，但貪婪的“老虎”可不止這一只。從源頭看，節節攀升的土地成本、林林總總的各種稅費成為高房價的直接推手。據權威人士推算，全國土地成本占商品房開發成本比例平均達50%，一線城市還要更高；各種稅費約占15%至20%。土地成本的高企、各種稅費的繁雜，反映了房地產領域相關制度供給的扭曲，根源則在于“土地財政”。據國研中心報告，一些地方土地出讓金凈收入占政府預算外收入達60%以上。在“土地財政”背景下，以“招拍掛”為核心的土地供給制度，直接推高了土地供應價格，導致“地王”頻現。

　　而商品房預售制則為開發商非理性拿地、爭當“地王”提供了底氣。開發商只需很少的自籌資金即可撬動龐大項目。一般地，開發商資金來源主要由國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款等其他資金構成，自籌資金一般在30%左右。從今年1-4月份情況看，房地產開發企業到位資金中，定金及預收款、個人按揭貸款等其他資金占47%。可以說，預售制為開發商創造了最大化的資本乘數效應，推動了房地產行業的狂飆突進。正是房地產開發的高杠桿導致開發商高負債，瘋狂拿地，“地王”頻出，持續推高地價和房價。這才是房價上漲的根本原因。

　　高房價問題。有人說，高房價是中國老百姓心中永遠的“痛”，但這只說對了一半。其實，房價的下跌與上漲，都牽動著億萬人的神經，演繹著普通百姓的萬千心態。有房的、無房的，剛需族、投資客，訴求不同，對房價的期盼也各不相同，有喜、有憂、有糾結。還有政府、企業、銀行等，面對房價的漲漲跌跌、資產的膨脹與縮水，也是各抱春秋。

　　從供給側看，商品房高庫存的形成，大致有三方面促因：一是商品房新開工面積、竣工面積增速快于銷售面積，表現為商品房供給相對過剩；二是商品房供給結構方面（包括質量、品質等）與市場需求不匹配，表現為粗放模式下房地產供給水平的低端性與社會消費需求的錯配；三是商品房銷售模式對庫存的影響，表現為期房銷售模式對消化待售商品房的擠出效應。這或許是最易被忽視的方面。理論上，只有當年的累計銷售超過當年新增的待售面積（累計商品房銷售面積-當年累計竣工面積＞0，權且不考慮拆遷還建等剔除因素），才可能有消化舊庫存的能力，否則庫存只會像“滾雪球”一樣越滾越大。這一點，筆者在今年1月4日撰寫的《預售制是房地產去庫存攔路虎》已進行了分析。可以說，“預售制實際上已構成對商品房市場消費能力的透支。由于商品房預售制的存在，現實存在的商品房市場購買力被大量提前消費，使得現有待售商品房的去化庫存變得遙遙無期。”

　　秩序亂問題。或許用“爛尾樓”“樓跑跑”“樓倒倒”“樓脆脆”“樓歪歪”這些詞并不能窮盡近年來樓市之亂象。虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、延期辦證。。。。。。可以說，等待消費者的是防不勝防的“陷阱”；每一個“陷阱”背后都是成百上千百姓的辛酸苦辣。

　　房地產市場種種亂象的存在，即有開發商誠信問題，也與開發商及建筑隊伍的資質、實力、技術、管理等密切相關。究其根源，則是預售制下房地產行業總體門檻較低，開發商魚龍混雜、良莠不齊，行業整體呈低端、粗放發展模式。一些誠信度差的開發商，通過虛假廣告等方式誘騙消費者下定金，最后卷款跑路；一些資質較差、資金實力較弱的開發商，特別是那些靠“八個瓶兒七個蓋”絕活玩轉房地產的開發商，極易陷入資金鏈斷裂，留下“爛尾樓”一走了之；而一些開發商技術落后及偷工減料、以次充好等不誠信行為則造成不勝枚舉的“貨不對板”乃至“房鬧”。

　　取消預售制將推動房地產供給側結構性問題緩解

　　透過房地產供給側問題的分析，我們不難發現，預售制是高房價、高庫存、秩序亂的直接或間接的推手，取消預售制將從一個側面推動上述難題的緩解。

　　其一：取消預售制將改變開發商的財務結構，促使開發商經營行為更加審慎和理性。這也是供給側改革之降杠桿要求在房地產領域的實踐。預售制下，開發商僅靠占用購房人的定金及預收款、按揭貸款就可以解決40%以上的資金來源；現房銷售模式下，對開發商的資金實力及資金運營能力提出更高的要求。這將促使開發商改弦易轍，走出“八個瓶兒七個蓋”的危險游戲，減少盲目拿地等非理性行為，客觀上消除土地價格的過快上漲和“地王”的出現，從成本端消除房價非理性上漲的基礎。同時，預售制的取消，也將促使開發商更加注重資金流管理，加快銷售回籠，促進開發商合理定價、增強商品房銷售價格的靈活變通性，整體上削弱開發商對房價的操控力。

　　其二：取消預售制將改變我國現行的、以期房銷售為主的商品房銷售模式，從而極大緩解房地產產能過剩即供給總量過剩問題，加快房地產去庫存。以4月末全國商品房待售面積72690萬平方米測算，如果沒有預售因素，按前三年商品房累計銷售面積-累計竣工面積測算，每年平均可用來消化舊庫存的能力大致在18061萬平方米，則去化周期為48個月。但在預售制下，由于待售面積的消化是基于現房銷售能力，則去化周期還將大大延長。據2005年以來商品房銷售及竣工情況的分析，累計銷售面積中75%貢獻給了期房，據此測算，前三年平均可用來消化舊庫存的現房銷售能力大致在3185萬平方米，則現有待售面積的去化周期將長達22.8年。顯然，現房銷售與期房銷售模式下，商品房庫存壓力迥異。取消預售制無疑將大大增強房地產去化能力。

　　其三：取消預售制將從組織體系上促進房地產行業的“洗牌”和整合，推動行業做強做大、質量和技術得到提升，這才是房地產供給側改革的更本質的要求。預售制的取消，將從資金實力角度對房地產開發商形成倒逼，缺乏資金實力的、中小房企（這一類房企往往在房地產開發領域處于低端）或將被淘汰出局，房地產領域的兼并重組將會加快，這也是淘汰房地產領域落后產能的有效途徑。

　　那么，取消預售制究竟還存在什么障礙？

　　目前，關于預售制存廢的爭論仍在持續。深圳取消預售制的動議也引來了諸多反對之聲。一位上市房企董秘甚至驚呼：如果預售制終結 后果會不得了！

　　　預售制終結，究竟有何了不得？

　　毋庸諱言，取消預售制實際上就是要降低開發商的財務杠桿，消除開發商瘋狂拿地、過度擴張的動能，促進房地產業的理性回歸。這無疑是動了開發商的“奶酪”，將引起開發商的恐懼。但這種恐懼不必過度擔憂和放大，除非開發商具有影響地方政府決策的能量，否則并不構成實際的障礙。

　　應該看到，經過近年來的持續調控，開發商對房地產發展的可持續性和前景多了更多的理性思考，轉型發展正成為眾多房地產開發商積極探索的方向。而且，隨著《中共中央　國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》的實施，新型建造方式的推進，特別是裝配式建筑的推廣，房地產建設工期將大大縮短，工程質量和效率將不斷提升，從而降低管理成本、加快資金周轉、提高資金使用效率，這些都將大大緩解開發商對現房銷售模式的不適。

　　在維護預售制的聲音中，最具迷惑性的一種說法是：取消預售制將減少消費者選擇的余地，增加成本或推動房價上漲。甚至有人言之鑿鑿地預期，取消預售制后房價最少暴漲20%。

　　這其實是一種似是而非的說法。且不論20%的幅度是如何拍腦袋拍出來的，就其理由看很難站住腳。

　　其一：取消預售制會必然減少消費者選擇的余地嗎？隨著裝配式建筑的推廣，商品房建設周期將縮短1/3以上，供給能力將大大增強，消費者將擁有預售制下一樣的選擇空間，而且選擇現房的體驗顯然非期房可比。即使這種選擇空間有所縮減（更何況消費者對現房與期房的偏好各不相同），但與消費者在現房銷售模式下獲得的資金安全性、房屋質量的保障性比較，利弊相權一目了然。

　　其二：取消預售制會必然推動房價上漲嗎？預售制取消將增加開發商的融資成本是一回事，房價上不上漲又是一回事。不可否認，預售制的取消的確會增加開發商的融資成本，但這部分增加的成本對房價的影響究竟有多大？據有關數據，在房地產項目成本中，土地出讓金、各種稅費約占房價的40%-55%，建筑施工成本在30%左右，管理費用、財務費用、銷售費用三項費用約占10%。顯然，相對于高昂的土地、稅收成本，融資成本在房價中的占比微不足道。而同時，消費者在預售制下購買期房所付出的資金成本、機會成本這筆賬也不可不算。

　　而且，房價的高低終究是由市場需求決定的。商品房既具有普通生活品的特性，同時也具有投資品的特性。因此，商品房的價格更多地取決與市場供需的博弈。當市場蕭條的時候，價格再低也往往有行無市，消費者在“賣漲不買跌”的生活定律中觀望。當市場行情火爆的時候，在房價上漲的波浪中，所謂的融資成本因素已微不足道。

　　因此。所謂取消預售制將推升房價顯然是一種避實就虛、避重就輕的蒼白說法。

　　或許，真正的障礙來自地方政府。地方政府能否真正走出土地財政的依賴，才是問題的關鍵。取消預售制，勢必會削弱開發商拿地的積極性，從而降低地方政府推地的節奏，減少土地出讓收入，擴大地方政府的財政缺口。因此，地方政府能否轉變財政觀念是關鍵。在供給側改革下，財政不能眼睛只盯著開源（增稅），更需注重節流。如何減少財政的任性，把財政資金真正用在刀刃上，用在讓老百姓歡喜的地方，而不是“貼在墻上”，裝點面子！

　　青山遮不住，畢竟東流去。特定背景下實施的商品房預售制已完成了時代所賦予的使命，走向終結也應是時代的選擇。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)