文/新浪財經金融e觀察（微信公眾號：sinaeguancha）專欄作家 李庚南

　　一直以來，無論政策層面還是社會輿論，對待房地產投資行為均存在一種匪夷所思的偏見：在涉及房地產市場供需時，往往對房地產投資需求視而不見、避而不談。正是這一誤區的存在，導致對房地產市場基本判斷的扭曲和畸形發展。

　　幾乎每一次嚴厲的“樓市”調控政策落地，市場都會傳來一片被誤傷的“呻吟”。這次上海“3.25”新政也不例外。據說，新政之后有的人一夜之間成了限購對向、成了真正的無房戶，部分失去購房資格的剛需客不得不暫緩置業。

　　這些人、這些“剛需”真的是被政策所誤傷嗎？透過房地產去庫存的大背景，我們可以發現，他們其實是被扭曲的市場預期所傷！樓市之驟冷驟然皆由市場之預期，而市場之預期來自政策之預期。

　　那么，房地產市場預期是怎樣形成的？

　　我們對房地產市場預期大抵有兩個角度：

　　一是基于房地產市場本身運行態勢的預期。包括宏觀和微觀兩個層面。宏觀層面，基于房地產市場周期波動性分析，形成了對房地產市場整體走勢的預期。簡單說，就是市場運行方向上是上行或下行，市場拐點在什么時候出現。微觀層面，基于房地產市場價值投資的研判，形成了對區域房地產投資價值空間的預期。包括城市整體功能升級，如蘇州將晉升“副一線城市”的傳言，誘使蘇州樓市火爆，漲幅一度趕超深圳；城市區塊重點基礎設施建設的啟動，比如杭州的G20峰會、亞運會等契機帶來濱江等區塊房價的上漲。顯然，從微觀層面做出預期相對容易，從宏觀層面預測房地產市場的整體走勢則相對比較困難。

　　二是基于房地產市場調控政策取向的預期。房地產作為一種特殊商品，具備類似金融產品的性質，具有投資價值。國內外經濟理論和實踐已經表明：一般商品市場可以在完全競爭的條件下實現資源的最優配置，實現帕累托最優；但房地產市場是一個特殊的市場，很容易產生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要政府伸出“有形之手”對它實行宏觀調控。

　　從邏輯上，政府伸出“有形之手”是對房地產市場運行軌跡的糾偏，以促其穩健發展。從這個意義上，關于房地產市場調控政策取向的預期與房地產市場整體走勢的預期應該是一致的、同向的，預期的難易程度也相當。

　　但實踐中，這種關系卻被扭曲了。當政府對房地產市場進行調控的時候，往往并不是將房地產作為調控的直接目標，而是作為調控經濟的工具或間接目標。基于房地產對投資的拉動功能，經濟低迷、下行的時候，刺激房地產往往成為政策的慣常選項；而經濟過熱的時候，調控房地產又成為抑制投資過熱的手段之一。

　　長期以來形成的這種調控行為模式，使得房地產調控政策與房地產市場本身運行軌跡存在錯位，使中國的房地產市場陷入了“十年九調”“調一調，漲一漲”的怪圈。而房地產市場調控政策的路徑依賴客觀上為公眾提供了市場預期的“窗口”。

　　在政策主導的市場下，人們對房地產政策取向的關注顯然比對房地產市場本身的關注更強烈也更實用。對普通消費者而言，或許對政策的預期較之對市場的預期更容易捕捉與把握，市場如水、如風，而政策取向藏于政策制定者的風格之中，有許多軌跡可循！

　　為什么，消費者買漲不買跌？消費者特別是投資客經過長期房地產調控政策變遷的浸淫，也逐漸形成了一種近乎堅定的信念：房價漲的太快或跌得太快，政府一定會出手的；等到政府出手的時候，機會將再現，房價將迎來報復性增長，或長或短。

　　為什么開發商能屏住不降價？如果按市場的走勢，高庫存背景下，開發商不降價難道不是自掘魂墓么？但開發商有一種信念：房地產投資下行必然拖累整體經濟，政府一定會出手的，不是救開發商，而是救市場！

　　可以說，人們對“樓市”的市場預期，更多源于對政府慣常行為模式下的政策預期，而非來自市場運行本身。

　　在去庫存的號角聲中，中國樓市開年來呈現了冰火兩重天的“景觀”： 一邊是一、二線城市房地產銷售量價齊升，庫存告急，“虛火”再生；一邊三、四線城市高庫存去化乏力，行情低迷；甚至一、二線城市內部也存在分化，三、四線城市本身也存在分化。另一方面，部分地區需求的上升，推高房價，也推高了開發商的市場預期，漲價、捂盤的怪像重現。

　　如果單就樓市的區域分化而言，冰火兩重天的市場較之普漲普跌的市場，或許更接近市場的本原，或許恰是房地產市場價值再發現、市場機制逐漸修復的結果。

　　畢竟，從價值投資的角度看，一、二線城市的資源稟賦客觀上使這些地區具備價值洼地特征，誘導人員、資金等要素的流入，這無疑會孕育更多的需求，并推高包括房地產在內的資產價格。所以，一、二線城市房價客觀上具有較其他城市更強的上升動能。

　　問題的關鍵是，樓市“冰火兩重天”并非簡單的市場選擇和價值再發現，其背后有著深層次、復雜的因素。既有消費者內在的投資驅動，政策面的松綁回暖，也有市場流動性的推波助瀾，其中房地產首付貸、場外配資被直指為此輪一線和部分二線城市虛火旺盛的幕后推手，而市場預期則是引爆樓市的“導火索”。投資（投機）動機的存在、市場流動性的擁躉，惟有在強烈的市場預期下才會被激活為現實的購買力。

　　縱觀2008年以來房地產調控的實踐，在政策的反反復復中，房地產市場經歷了一波波亢奮與萎靡。在政府調控房地產的工具箱里，土地、稅收、信貸等市場化手段與限購限貸等行政化手段的交織；各種工具的厲害程度也逐漸為市場所熟知，因此所形成的市場預期強弱也各不相同。

　　預期弱的時候，即使大門洞開，人們也往往漠然以對；而當上漲預期增強的時候，即使有門有柵欄（限購限貸），也擋不住人們對房地產的一往情深！

　　那么，引燃此輪樓市“虛火”的政策預期是如何逐漸形成、由弱漸強的？

　　從2010年以來，房地產調控不斷升級，史上最嚴的調控政策不斷被刷新，樓市終于在2014年低下了桀驁不馴的頭：市場觀望情緒漸濃，房地產投資增速顯著放緩，新開工面積和銷售面積增速均由正轉負，不論是一線城市還是二、三線城市，房地產銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。

　　2014年2月份，房地產投資增速明顯下降，環比直降2.5個百分點，并由此步入24個月的下降通道；新開工面積增速由2013年末的13.5%驟變為-27.4%；房地產銷售面積增速由2013年末的17.3%陡降為-0.1%，且負增長幅度不斷放大。相應地，松綁房地產調控的預期也在逐漸形成。

　　在“三架馬車”總體乏力、經濟下行態勢增強背景下，央行、銀監會于2014年9月30日聯合推出“9?30房貸新政”，開啟了房地產“松綁”模式，隨后政府相關部門又推出放寬公積金貸款條件和額度、降息降準等激勵政策；2015年又推出了“3.30”等房貸政策，包括“購買2年以上普通住房銷售免征營業稅”等系列政策。

　　但這些政策更多地是圍繞降低交易成本做文章，對推動市場信心根本性恢復的效果尚有限，對于尚未解除限購限貸的一線城市尤其如此。市場在觀察：政策到底怎么走？到2015年12月份中央經濟工作會議及隨后的中央城市工作會議，中央定調化解房地產庫存為2016年經濟社會發展五大任務之一，并提出了打好去庫存“殲滅戰”的六大舉措，政策所釋放的寬松信號顯然已非常明顯。

　　除了極具創意的通過戶籍制度改革、推進城鎮化化吸引農民工進城做“接盤俠”外（盡管市場對此充滿的狐疑），筆者以為真正具有刺激效應的政策是以下兩點：

　　一是“要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者”。這一點無疑是對以往房地產調控政策及理念的重大突破或逆轉。

　　一直以來，無論政策層面還是社會輿論，對待房地產投資行為均存在一種匪夷所思的偏見：在涉及房地產市場供需時，往往對房地產投資需求視而不見、避而不談，于是有了抑制、打擊房地產投資和投機的呼聲和政策；幾乎所有的房地產政策都將房地產投資（投機）行為打入另冊。正是這一誤區的存在，導致對房地產市場基本判斷的扭曲和畸形發展。

　　這次政策“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”實際上是承認了商品房客觀存在的投資性，承認了商品房市場中的投資需求。這無疑是對過往理念和政策的糾偏，也意味著房地產政策調控或向理性化、市場化邁進。顯然，這對市場、對購房人都是重大利好刺激。

　　二是“要取消過時的限制性措施”。這一點，對于尚未解除“限購限貸”的一線城市而言，無異于一劑興奮劑。較之交易成本的升降，“限購限貸”實際是對購房人交易能力的限制，是抑制房地產市場需求的殺手锏。因此，松綁“限購限貸”的曙光似乎就在眼前，市場之躁動則盡在情理之中。

　　市場之瘋狂來自市場的個體理性，而對政策運行模式和軌跡的預期，則成就了樓市的瘋狂。當政策突然轉向的時候，也許消費者（投資者）還沉浸在自己的政策預期中，對政策的變化卻猝不及防。如上海的某位被“誤傷”者，按照他的政策預期，房價暴漲之下政府肯定要出手調控了，所以滿心歡喜地等待政府調控后出現價格低點，以實現高拋低吸的投資策略。焉知會遭遇“非滬籍購房社保年限從2年提至5年” 新政而被踢出局、成為被限購對象。

　　正所謂成也預期敗也預期。政府對房地產調控的行為模式客觀上會傳遞給消費者強烈的政策預期，并以此代替市場預期；但政策的變化遠非消費者所預期的那么簡單。刻舟求劍式的政策預期只會讓消費者屢屢承受被“誤傷”的代價。

　　必須清楚的是，市場的驟降驟升、驟冷驟熱，其實會不斷強化政策影響市場的模式和軌跡，進一步培育畸形的、依附于政策的市場預期。這既不利于市場的穩定，也會使市場的節奏紊亂，導致房地產投資驟冷驟熱。同時，在政策的轉換之間，必然會帶來對消費者的誤傷。較之高庫存，被扭曲的市場預期更令人擔憂。

　　因此，修正房地產市場預期或許比單純的去庫存意義更重要，這是引領樓市走向健康發展之路。如何修正公眾對樓市政策的預期，以及由此形成的市場行為的扭曲？我覺得有三方面很重要：

　　一是房地產調控手段的“去行政化”。關鍵是要讓房地產走出政府調控的“工具箱”，讓房地產真正以一個舉足輕重的行業形象存在，而不是以經濟調控“工具”的形象存在，應將房地產的韁繩真正交給市場。在調控房地產市場時，要去行政化手段，更多地依靠經濟杠桿，通過交易成本調節市場供需。

　　二是提高政策的前瞻性、預見性，保持政策的相對穩定性。這既是維護政府公信力的應有之舉，也是提高政策調控效果的內在要求。比如，在房地產去庫存方面，對去庫存政策效果應有充分的估計：政策刺激可能導致需求上升、房價快速上漲，并誘發開發商捂盤行為——這顯然與去庫存背道而馳。特別應避免通過財政補貼形式鼓勵居民購房方式。從財政分配的角度，這既是對其他納稅人的不公，更重要的是，這會強化市場誤判。

　　三是客觀理性對待“樓市”中的投資行為。評估房地產市場真實需求狀況是對房地產市場調控的關鍵，這就要求我們正視房地產市場的投資需求——承認或不承認，抑制或鼓勵，它都客觀存在于百姓的觀念中。如果刻意繞開這一問題，忽視這一需求存在的客觀性，就會把我們去庫存的思路引向狹窄的道路，使許多問題和現象陷于無解：基于剛性需求的市場，其實很難解釋樓市資金的流動；而基于投資需求的分析，則能使許多現象得到很好解釋，如上海、深圳新的調控政策出來后當地市場逐漸降溫，而周邊市場轉而升溫的現象。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)