文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 向小田

　　中國的房地產行業的確走到了一個拐點，這個拐點的特點就是供需失衡、房價高企以及開發商奇葩的杠桿率。在這個背景下，政策的目的就很清楚了，那就是維穩。房地產行業下行風險是目前中國經濟最大的風險，要拆掉這個炸彈，只有一個辦法，那就是拖(發展)。

二套房首付政策出臺為了啥？

　　3月30日下午，房地產政策又出大招了。微博、朋友圈、微信群跟打了雞血一樣，到處都在討論這個事情。各種觀點層出不窮，我看了一下，覺得都說了一些，但是又都沒有說明白。鬧情緒的多，理性分析的少。有些點評又過于宏觀，似乎總是差這么一點。心中有些想法，不吐不快，于是寫下下面幾段話，供大家批評、學習、參考。

　　政策對樓市是利多還是利空？

　　首先大家問的肯定是這個問題。毋庸置疑，出這個政策的背景，是中國經濟增速降至20年來低點，銀行核銷壞賬的水平比去年同期翻了一倍且預期資產質量還將惡化，許多地方開發商跑路地方政府財政陷入困境，就連民間高利貸都放不出去了這樣一個生存環境——從大周期來看，中國的房地產行業的確走到了一個拐點，這個拐點的特點就是供需失衡、房價高企以及開發商奇葩的杠桿率。

　　之所以有這樣的大周期，歸根到底還是人口和城市化水平等硬約束。大趨勢來臨的時候，整個房地產行業不過是汪洋中的一帆小舟，想要依靠幾個政策來抗衡，簡直是蚍蜉撼樹。

　　在這個背景下，政策的目的就很清楚了，那就是維穩。房地產行業下行風險是目前中國經濟最大的風險(炸彈)。這個炸彈如果不慎爆掉的話，很可能毀掉約五到十年中國社會積累的巨大財富。

　　要拆掉這個炸彈，只有一個辦法，那就是拖(發展)。在拖的過程中，一點點消化這個高房價和庫存，用一種很隱蔽的方式為這個行業過去十年野蠻生長買單(實際上是全民買單)，是目前最可行也是正在實施的路徑。

　　據我的一位老朋友，中金公司房地產行業分析師寧靜鞭提供的測算數據，這次新的二套房首付政策將使得購房能力指標(非農人口戶均儲蓄額/平均房價下的首付金額)恢復到2012年的水平，同時，伴隨二套房按揭貸款額度打開，將拉動銷售額上升約0-5%。如果同時伴隨二套房利率逐步下降至基準，則相當于名義房價下降4.6%-6.1%。——從這里大家就可以看到，政策正在拆彈，不知不覺中降房價消庫存是唯一的目的。

　　如果你非要問這個政策是利多還是利空的話，我只能說，拆彈行為使得房地產行業系統性風險逐步下降，從這個角度看肯定是利多。

　　京滬永遠漲是對的嗎？

　　然而，政策永遠不可能精確制導。不動產本身永遠有資產屬性，也有配置價值。在系統性風險降低的同時，在目前充沛的貨幣供應下，自然有資金流回房地產——畢竟這里是他們曾經戰斗過的地方，也是他們發大財的地方。這些回流的資金，要尋找的，自然是目前危險系數最小、基本面最好的地方。而現在，僅剩的四個限購城市：北上廣深，恰恰是這樣的標的。為什么別的城市都沒限購了就這幾個還在限購，光這一點已經很能說明問題了。

　　那么，京滬的房價真的會永遠漲下去嗎？沒有任何地方的房價永遠上漲。對一線城市而言，我想最可能的結局就是名義房價在漲，而實際房價卻在下滑——這種情況是指一線城市房地產的投資回報率在下降，一旦其回報甚至低于理財產品的利息，則相當于房價變相下降。

　　從最近兩年的情況來看，在市中心核心區域的房價漲幅已經開始遠遠落后于郊區。如果你比較一下上海外環外過去一兩年新開樓盤價格的漲幅和中環內環二手房成交均價的漲幅，這個趨勢就非常明顯了。

　　從長期來看，政策改變不了資金從房地產市場流向新興產業的趨勢。作為一種資產類別，房地產的投資/投機屬性已經破了金身，就剩一些配置屬性。從短期來看，政策出臺可能小幅刺激行業回暖，引發資金回流——股市在地產股的帶領下加速沖頂，部分資金獲利回吐，股市進入調整期。

　　(本文作者介紹：生于湖北省西南部。他的作品風趣幽默不拘一格，深受人們所喜愛。)

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