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　　根據《通知》，9月25日起，借款人便可主動向承貸銀行提出申請，銀行亦可通過發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務

　　文 |《財經》記者嚴沁雯

　　編輯 | 張威袁滿

　　自監管部門明確存量首套房貸利率下調路徑以來，對于手中房貸的利率究竟會如何調整、何時調整等問題，購房人依舊存在疑慮。

　　近日，針對客戶的常見問題，包括國有大行及股份行在內的多家銀行進行了公開回應，關于調整存量首套房貸利率的更多細節浮出水面。

　　哪些個人住房貸款可以調？

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），對存量首套房貸利率的調整范圍作出明確。

　　在此基礎上，銀行普遍對可調整的個人住房貸款范圍再度進行了說明——即2023年8月31日前已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房貸款，或實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的住房貸款。

　　同時，建設銀行、中國銀行、農業銀行、中信銀行等補充了不在本次調整范圍內的情況：一是住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款；二是當前執行利率低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，即貸款發放時點所在城市房貸利率政策下限。

　　值得注意的是，近期，首套房貸款“認房不用認貸”在多個一線城市正式落地。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　這意味著，對于部分購房者而言，當初辦理貸款時由于“認房又認貸”政策而非首套住房的貸款將有機會按首套執行。對此多家銀行亦進行了解釋。

　　建設銀行舉例稱：“例如，如果您貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 ‘認房又認貸’政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行‘認房不認貸’政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行‘認房不認貸’政策的，本次可以按首套執行。上述情形下，需要您提供相應的證明材料。”

　　此外，工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、光大銀行均指出，存在拖欠或逾期的個人住房貸款，不在本次利率變更范圍之內。對于符合調整范圍的首套住房貸款，需在購房者還清逾期本息后進行調整。

　　而對于提前還款的客戶是否滿足調整條件，農業銀行作出了說明：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調整。如有剩余本金尚未歸還的，凡是符合《通知》條件的，可進行利率下調。二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合《通知》條件的，納入此次調整范圍。

　　存量首套房貸利率如何調整？

　　對于眾多購房者而言，如果手中的個人住房貸款在本次調整范圍內，究竟“能調多少”“怎么調”亦是關注的重點。

　　根據《通知》，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在LPR（貸款市場報價利率）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　目前，人民銀行各省級分行官方網站已對各地首套住房貸款利率政策下限進行了公示，以下為近年來部分城市的具體情況。

　　在此基礎上，各家銀行亦給出了詳細解答。建設銀行指出，本次調整不涉及LPR，主要是調整加減點。該行同時舉例說明：假設購房人現在的貸款利率為5.1%、LPR為4.2%，那貸款利率則按LPR+90個點確定，也就是4.2%+0.9%。若按有關規則，假設購房人存量首套住房貸款利率下調后執行的水平為LPR+10個點，那本次其利率就會下調80個點（即90個點-10個點），也就是貸款利率會從現在的5.1%，調整到4.3%。

　　值得注意的是，工商銀行在公告中指出，對于《通知》發布前已經支付的高于調整后利率水平的房貸利息，暫不支持返還。

　　此外，此前央行、國家金融監管總局有關負責人答記者問時表示，存量首套房貸利率的調整方式，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

　　對于以上兩種調整方式的具體差別，工商銀行及農業銀行均作出了解釋。根據工商銀行公告，新發放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸；協商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協商降低貸款合同約定的利率水平。

　　同時，上述兩家銀行在公告中稱，由于已經明確調整后的利率水平需符合原貸款發放時的當地房貸利率政策下限，上述兩種方式調整的結果無明顯區別。考慮到客戶操作的便利性，主要采取變更合同利率方式。