購物中心給商戶免租，究竟是法律責任還是義舉，法院應該出面盡快厘清。

　　文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

　　近日，各地紛紛發消費券刺激消費，南京發3億，寧波發1億，小巴想問問大家：疫情結束后，你打算報復性消費嗎？

　　疫情期間所有人被“禁足”，除了生活必需品，消費欲望被一壓再壓，餐飲、KTV、電影院、線下培訓、零售店等服務業受到巨大打擊，也就是說，購物中心里的業態都涼了。

　　今天，小巴主要來講一講疫情下的商業地產，也就是我們身邊的購物中心。它們活得可好，未來是否可期？

　　? 首先是商業地產的甲方——購物中心，張燈結彩迎春節，卻迎來當頭一棒。

　　3月4日，匯納科技發布的《匯客云中國實體商業客流桔皮書》預測，疫情預計將造成全國購物中心客流量銳減33億人次。

　　購物中心只有保安戴著口罩在巡視

　　以運營著80多家購物中心的印力集團為例，總裁丁力業告訴小巴：疫情期間印力集團旗下商場客流跟往常相比，少了70—80%，剩下的20—30%主要去商場內的超市、藥店購買一些生活必需品。

　　除了武漢、西安等地，政府要求關閉商場，其他地區的商場基本正常營業，但商場中商戶的開店率并不高，比如疫情危險期，一線城市的關店率達到50—60%，二線城市達到60—70%，三線城市高達70—80%。

　　以杭州西溪印象城為例，面積共25萬平米，其中，山姆會員商店約2萬平米，藥店總共不超過500平米，再加上部分民生必需品店面，算起來整個商場的開店率不超過20%，但購物中心的運營成本照舊，停車場全部開放，人員都必須配備。

　　? 再來說說商業地產的乙方——商戶，辛苦備戰卻一場空。

　　以杭州餐飲集團“外婆家”為例，疫情期間暫時關閉了全國60多個城市的200多家門店，8000多名員工無事可干，但工資得照發。

　　面對突如其來的“黑天鵝”，商業地產也在積極自救，許多商戶轉戰線上“賣貨”。不少購物中心為商戶減免了部分租金，共渡難關。

　　全聯房地產商會商業地產工作委員會王永平會長告訴小巴，全國商場為租戶減租粗略估計至少在一兩百個億左右，僅萬達一家就免了三四十億。

　　但實際上，免租事件背后也有一地雞毛。比如，最近小巴看到網上流傳出一些圖片和視頻，不少地方的購物中心上演了一次小游行，商戶手舉寫著“2月免租、3月免租、4月減租”等字樣的白紙，拉橫幅、喊口號要求免租。

　　廣西貴港商戶加入爭取免租的抗爭大潮

　　那么，疫情下甲方給乙方免租是一種道義還是法律責任？疫情下商業地產的真實現狀如何，給行業帶來哪些啟發？我們來看看大頭的分析。

　　我看到網上一個視頻，一些商戶戴著口罩，集體在商場內游行，喊口號要“2、3月免租，4、5、6月減半”。還有餐飲企業老總也跟我說餐飲界要聯合起來，要求業主免租到3月底。

　　疫情尚未過去，有些甲乙方的矛盾又起。那么，開發商給商戶免租，究竟是道義還是法律責任？

　　一些商戶將疫情認定為“不可抗力”，而且把“不可抗力”理解為不用交租。某知名餐飲企業老板就曾公開說開發商免租是“忽悠”，認為本來就不該交，何來免租一說。   

　　雖然并沒有開發商公開出來叫板，但私底下一些開發商都表示不認同，甚至覺得有些寒心。 

　　一些法律界人士也出來對相關法律作解讀，主流認為如果政府或業主下令要求商戶停業，應屬于“不可抗力”，商場免租屬于必須。但如果購物中心依然營業，即使人流稀少，生意慘淡，最多只能算作法律上的“情勢變更”，雙方可以重新商量權利義務，但并不代表可以直接違約不交租。

　　免租究竟是法律責任還是義舉這個問題，我認為法院應該出面盡快厘清。如果免租不是法律義務，僅是道義，則商戶對于減免的購物中心應該予以褒揚。與此同時，如果購物中心少減租甚至不減，也不能變成一種道德綁架。  

　　租金是商場最主要的收入來源。事實上，當前許多購物中心都處于培育期，從單一項目收益率來看通常都覆蓋不了銀行利息，免掉房租可謂雪上加霜。而且，商業地產商因其房地產背景屬性，人力成本、稅務成本、信貸成本都居高不下。

　　當然租戶的困難也是有目共睹。萬達高管告訴我，他們的合作商戶里中小企業占了七八成，抗風險能力不強。縱然業主免了租金，商戶還有各種損失。租金僅為其經營成本的一部分，還不是最多的部分。比如餐飲業的租金水平基本上只占總成本的12%—15%。

　　這次疫情中，一些大型連鎖購物中心基本上都減租了，有減十天半月的，講究的也有減1—2個月的。這些企業這么做既有出于擔當與道義的考慮，另一方面也是為了維持與商戶的良好合作關系，若商戶倒閉或撤場，直接累及商場經營。

　　也有一些中小型規模商業地產商只是允許商戶緩交或堅持不減租。他們的理由是全部指望都在這里，甚至還等著這點租金去支付銀行利息。

　　我認為在大災難中，讓同樣受害的一方去救助另一方，恐怕不可持續。我們在行業調研中一些企業認為應該由政府出面，聯合多方建立起風險共擔機制，分散風險，分解責任。

　　第一，政府除了社保的減免外，重點應該在稅費方面作出減免或返還。

　　第二，銀行必須參與進來。特殊時期，銀行除了不抽貸、不斷貸、不壓貸之外，還應該為企業適當減免利息。

　　第三，應該鼓勵保險介入重大救災。雖然有一些業主投保了現有的財產附屬險、營業中斷險，但據了解大部分保險公司認為，這種情況下的停業不符合合同條款約定，商場索賠有難點。政府應該支持出臺新的險種。

　　第四，員工也應參與分擔企業困難。減薪、裁員是正當應對方式之一，但在疫情的風口浪尖，一些企業主私下雖然有減薪、裁員念頭，但是擔心被媒體和輿論聚焦放大，變成不良導向而有所顧慮。

　　第五，商戶也應以適當方式與業主構建起命運共同體，以租金置換公司股份或開放業主投資等。

　　過去這些年，我們經歷了大洪災、SARS、汶川地震等災難，都對企業經營造成重創，建立企業應急風險共擔機制不僅很有必要，而且應該由不確定性的政策變成確定性的法律。這樣以后發生類似事件時，企業就事先心中有數。

　　疫情期間，我們協會同一些會員企業召開電話會議，有一個廣泛共識——希望將商業地產從房地產中剝離出去。因為房地產屬性，資金流入房地產被嚴控，導致商業地產在許多扶持政策中處境尷尬。

　　實際上商業地產的核心是運營，與住宅地產有很大不同，若今后商業地產能從房地產剝離出來，也有利于商業地產的長遠發展。

　　疫情下，我們首先想到的是如何為商戶做點事情，確保他們生存下去，除了給予租金的減免，還從各個方面盡可能地提供服務。

　　最基本的就是提供一個安全的購物環境，除了清潔、消毒等，還專門備了一批口罩供有需要的消費者使用。

　　當然，疫情下大家都不再出門，商戶們感到很著急，起初我們建立了微信購物群，后來演變成線上的“溫暖商店”，將集團旗下商場700萬會員和眾多商戶聚集到一起，甚至商場的總經理還做直播帶貨，這讓消費者感覺很溫馨，商戶達成銷售也很開心。

　　我們還建立了一個盟友圈，牽頭做了一次員工共享，將各個商戶閑置的工作人員，調配到最忙碌的沃爾瑪、山姆會員商店、盒馬鮮生等超市做臨時工，共享員工達500多人，過程很順利。

　　對于急缺資金的商戶，我們專門對接了金融機構，商戶可以申請應急貸款扛過危險期，還可以申請經營性貸款，確保接下來半年或一年的現金流運轉。

　　經歷了這次疫情，更讓我體會到購物中心的服務屬性很強，絕非收租這么簡單。而做好服務需要很強的專業能力，建立起包括購物中心、商戶、消費者、金融機構等在內的生態圈，以及運用好數字化技術。

　　隨著逐步復工，目前商場的客流量有所增長，相比疫情最低谷時增長了1.5—2倍左右。

　　國家方面也在出臺政策，比如前幾天，23個部門聯合發文促消費，南京和寧波都已經發了消費券，對我們都是利好。

　　希望疫情能早日結束，盡管造成的損失已無法彌補，但未來一定會好，往前走就好。

　　目前，購物中心的復工陷入相對尷尬的境地：政府對他們有復工要求，但實際情況是，如果商戶開店率低，購物中心就會面臨更大的成本和壓力。

　　在過去三五年，購物中心的餐飲業態比重上升，部分達到50%甚至以上。但餐飲店經營的是飲食，復雜得多，所以堂食的復工率還比較低。而餐飲不復工，客流量少，其他店鋪也很難開起來。

　　所以，當下人們的消費欲望還沒有被激發出來，即使購物也大多買一些生活必需品。再說這個時間去逛街的體驗也很糟糕，進一家店就要量體溫，看綠碼。這時候，購物中心就要做好虧損的準備，起碼需要1—2個月才能恢復正常。

　　疫情下，大家會看到，很多品牌商將線上作為救命稻草，做電商，開直播，或許有的品牌做得還不錯，但我認為這更多的是一種試探，只是一時的。

　　比如服裝店，疫情導致冬季貨品積壓，春季貨品無處銷售，緊急通過電商和直播賣一批，作為減少庫存、回收現金流的應急可以，但這就代表要轉型線上了嗎？線上運營也有虧損的可能，得考慮全面。

　　零售講究的是持之以恒，日積月累，匆匆忙忙轉型不是我們零售該有的態度。

　　說句悲觀的話，災難不會一去不回頭，這次疫情即將結束，未來呢？但凡一家企業要做得長久，就一定會遇到災難，平時的發展和擴張都不是大問題，扛過災難才是關鍵。

　　這次疫情這么多企業扛不住，最大的問題出在現金流不夠。我的建議是，眼光放遠一些，擴張慢一些，杠桿低一些，員工少一些，人均薪水高一些，備足6個月的現金流，增加抗風險能力。

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責任編輯：李思陽