來新浪理財大學，聽韓秀云講《現實世界里的宏觀經濟學》，在浪潮里抓住更多的機遇。

　　挨過最嚴調控，2020年樓市真的要回暖了？

　　調控權限已經下放給地方政府。只是要確保結果：不能大漲，當然，更不能大跌。

　　文：巴九靈 來源：吳曉波頻道

　　小巴發現，這段時間不少城市正在悄悄給樓市“松綁”。

　　這兩天，廣州又有新動靜。12月20日，廣州黃埔區調整購房政策，連續工作半年以上的人才，可不受戶籍限制，直接買1套房。

　　要知道，黃埔區可是廣州的主城區，在這之前，非本市戶籍買房需繳納5年社保或個稅。在過去1個月中，廣州佛山市、南沙市、花都區相繼調整了人才購房新政。

　　在這波樓市松綁潮中，廣州不是第一個，也絕不會是最后一個。

　　目前，一線城市中除了北京，其他幾個城市都或多或少地放松了調控。比如，上海放寬臨港工業區、深圳放寬深汕合作區限購。

　　除了一線城市，二三線城市更是接二連三加入政策松綁隊伍，成都、三亞、天津、南京、海南等地都調整了人才或落戶相關的購房政策。

　　其中，也不乏有一些城市出現了扎眼的“動作”。

　　比如，12月11日，長沙市發改委發布通知，明確了該市商品住房價格由成本加利潤加稅金構成，其中平均利潤率為6%~8%。這個政策一度被解讀為取消“限價”，為此長沙官方急忙回應：長沙放松調控系誤讀！

　　還有一個是蘇州張家港市，12月11日，張家港市不動產登記中心的工作人員確認限售政策取消。到了第二天就改口稱“現在還是執行2年限售，具體何時取消等正式通知”。

　　全國各地紛紛調整樓市政策，不免讓人疑惑，調控真的要放開了嗎？不過這事可得看中央怎么說。

　　今年的中央政治局會議并沒有提到樓市，而中央經濟工作會議對房地產的表述則是以下105個字：

　　要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　小巴來劃一下重點——“房住不炒”、因城施策、平穩發展。

　　也就是說，中央層面堅持“房住不炒”，而各地按照自己的方式悄悄給樓市松綁。這究竟是怎么回事？從經濟層面看，在“穩字當頭”的2020年，樓市會怎么走？來看看大頭的分析。

　　今年跟去年情況類似，都出現了“政治局會議不提房地產+經濟工作會議提及‘房住不炒’”的情況，而且對樓市沒有措辭嚴厲的表態。

　　如果只是提及“房住不炒”，沒有類似“堅決遏制”“調控”等字樣，則傳遞的是溫暖的市場信號。

　　去年的“政治局會議+經濟工作會議”之后，今年1-4月出現了樓市小陽春。

　　今年經濟工作會議就是這樣，所以，2019年末到2020年上半年，樓市也應該是回暖的。回暖的根本原因，是為了穩增長、穩就業。

　　這在12月18日召開的“住建部座談會”上獲得了證實，韓正副總理在座談會上說“當前房地產市場總體平穩，成績來之不易”，透露了管理層對當前市場比較滿意，不可能出臺進一步調控措施。

　　韓副總理還說：“保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。”這意味著，樓市保持一定活躍度是允許的。

　　因此，各地正在通過“吸引人才”“鼓勵剛需”等名義微調樓市政策，其目標主要是為了穩增長。未來一段時間，會有更多城市加入。

　　中央多次重申，不會把房地產作為刺激經濟的手段，但不等于“不作為穩定經濟的手段”，兩者力度不同。房地產作為關聯度巨大的行業，每年“新房+二手房”成交額突破20萬億，超過中國總出口額，這樣的龍頭行業保持穩定是必須的。

　　2020年，需要繼續“保持房地產市場穩定”，使之“對宏觀經濟平穩健康發展做出重要貢獻”。

　　我的判斷是，房地產投資增速在2020年不能低于9%，新房銷售額增速不能低于7%，國有土地轉讓收入的增速也應該保持在7%以上。只有讓樓市繼續快人一步，才能讓GDP穩定在6%以上。至于全國房價平均漲幅，在2020年也應該略微跑贏GDP增速才行。

　　換句話說，樓市的幾個主要指標已經跟M2、社會融資額、新增人民幣貸款一樣，成為觀察GDP走向的先行指標了。

　　樓市的鳥籠行情將持續，調控的“打地鼠游戲”也會不斷上演。整體而言，一二線城市樓市有上漲壓力，而三四線城市則會高度分化。在核心都市圈里的三四線城市，會受益一二線城市回暖；不在核心都市圈里的，則要看自身政策走向。

　　收縮型城市的冬天，才剛剛開始，未來日子會比較難過，這些城市的財政，將主要用于“保工資、保運轉、保基本民生”上。

　　今年的中央經濟工作會議對房地產市場的表述中，最重要的兩條是：

　　① 全面落實因城施策。

　　② 加強城市更新和存量住房改造提升。

　　當然，還是強調了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，但沒有直接涉及房地產金融政策。

　　房地產市場的根本就是兩個“根”：銀根和地根。

　　2019年初樓市從“小陽春”直接進入“盛夏”，正是由于2019年1月3.23萬億元、一季度近6萬億元的天量新增人民幣貸款量導致的。

　　中央經濟工作會議之后，市場對央行關于貨幣政策的具體表述格外關注。

　　但央行在12月13日召開的黨委擴大會議中所透露出的信息，并不明確。

　　堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，統籌做好房地產金融調控。只有這么28個字。

　　“統籌做好房地產金融調控”，盡可以作各種理解。但了解中國政治語境的人，應該能體會出此話并非完全模棱兩可。理解這個表述的含義，必須要結合前一段時期的政策。

　　在過去半年中，針對房地產市場的金融貨幣政策，主基調就是“嚴控”——控開發貸、控按揭貸、控信托、控發債……

　　而現在所謂的“統籌”，那應該就是左右兼顧，而非一味地追求單一目標。

　　況且，明年金融工作的主基調，重點突出的第一條就是：堅持穩健的貨幣政策，要靈活適度。加強逆周期調節，保持流動性合理充裕，促進貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應。

　　請注意“靈活適度”。這個表述僅曾在2015年底的中央經濟工作會議和2016年3月5日的《政府工作報告》中出現過，而那時的房地產政策是“去庫存”。

　　可以判斷，對房地產行業的金融貨幣政策繼續加緊、加碼的可能性不大了。

　　至于中央經濟工作會議中提到的另一個重要表述“全面落實因城施策”，“全面落實”是一個前所未有的新提法。

　　意思是調控的權限，已經下放給地方政府。地方政府的任何政策變動，都不存在違規的問題。只是要確保結果：不能大漲，當然，更不能大跌。

　　最近一個月，各地風起云涌的政策放松，也證實了地方政府的焦慮和中央政府在“因城施策”政策取向下，對這些松動的容忍。

　　“長沙們”“張家港們”，其實大可不必如此遮遮掩掩。根據自己城市的實際情況，能夠起到“穩房價，穩地價，穩預期”作用的所有政策，都應該是在允許的范圍之內。

　　今年中央經濟工作會議中關于房地產的表述與以往沒什么不同，一些細微文字不同沒必要過度解釋和放大。整體看，一直都在堅持“房住不炒”，未來五年也會這樣。

　　我所解讀的“房住不炒”意思是：自住是支持的，炒作是被抑制的，改善要看自己別想著銀行，而投資基本等同于改善。

　　從各地情況看，給人一種調控放松的感覺，有幾個層面可以解釋。

　　① 因城施策，每個地方都有一定程度的自主權，而不少城市經濟壓力也較大。

　　② 仔細看那些放松的城市，政策的著力點和以前不太一樣。之前我們定義的放松是針對于信貸或者利率之類的，現在是針對人才標準、稅收制定，這些政策確實是放松，但不是直接針對于全方位的。

　　而針對全方位的，比如張家港取消限售就因為輿論壓力而“一日游”了，所以未來的放松也都是如此，針對特定人群、特定種類的產品定向放松。如果大家以后想要買房，不如給自己考個學歷落個戶，成為特定人群中的一員。

　　總體看，我認為房地產一定不會再成為刺激經濟的手段了。因為如果真要刺激，最好的方式就是借錢給開發商，就能立竿見影，但事實上如今所有的房企融資都很艱難。

　　未來信貸寬松是一定的，但錢不流入房地產也是一定的。中國的決心這幾年我們也看到了，就是一定要不靠房地產實現轉型。而這個執行的手腕恰好也有，我認為房地產是僅有的幾個可以完全依靠行政手段就能鎖住風險的行業之一。

　　最近，深圳部分業主試圖炒作二手房價，深圳市住建局發布通告，將采取暫停辦理該小區二手房網簽手續的措施，足見態度有多堅決。

　　對每一個普通的個體來說，用最好的心態做最壞的打算，是比較實在的想法。

免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。

責任編輯：陳永樂