證券時報記者 吳家明

　　隨著美聯儲多次加息，美國整體利率環境趨緊，住房抵押貸款利率也呈現出攀升勢頭。據海外媒體報道，Mortgage Bankers Association的最新數據顯示，美國30年期抵押貸款利率已升至5.17%，創下自2009年9月以來的最高水平。如果進一步升至6%，則將回升至2008年12月的水平。

　　在2008年金融危機爆發前的大部分時間里，美國房貸利率徘徊在5%至7%之間，但對于習慣以4%或更低利率獲得抵押貸款的美國購房者來說，超過5%的貸款利率讓他們猝不及防。目前，美聯儲正在以拋售美債和抵押貸款支持證券來縮減資產負債表，這一行為被視為加速了市場利率走高。

　　值得注意的是，今年以來美國30年期抵押貸款利率累計上升了95個基點，這比美國10年期國債收益率同期漲幅還要大，這一基準債券利率今年以來上漲71個基點，從2.46%升至3.17%，這兩類利率的息差從1月的176個基點擴大到現在的200個基點。

　　席勒美國放價指數顯示，全美平均房價比次貸危機之前的泡沫高峰時期還要高11.5%。只是，房價上漲、房貸利率抬升既打擊了購房者的熱情，也令“房價可負擔性”正在成為一個危機。數據供應商ATTOM Data Solutions發布的報告顯示，2018年第三季度美國住宅可負擔指數為92，低于二季度的95和去年同期的102，并創下自2008年三季度以來的新低。此外，研究機構Black Knight的抵押貸款監控數據顯示，目前美國住房月供金額是全美收入中位數的23.6%，這一比例也幾乎達到10年前金融危機爆發時的水平，顯示美國人的房貸壓力與日俱增。近20年來，美國月供收入比的峰值出現在2006年，當時的月供收入比達到驚人的34.5%，次貸危機就在2007年爆發。

　　有分析人士表示，一旦30年期抵押貸款利率突破6%，那將阻止更多的潛在買家以當前價格購房。鑒于抵押貸款利率與10年期美債收益率的息差正在擴大，因此距離6%很可能只有3次加息，而這3次加息很可能在2019年中期完成。

　　美聯儲提供的點陣圖顯示，美聯儲官員對2018年年底的聯邦基金利率預測中值為2.375%，與此前6月一致，這意味著美聯儲今年還將加息1次。市場普遍預期，下一次加息時間將在12月。美聯儲主席鮑威爾在10月中旬表示，美聯儲在達到中性利率上仍有很長道路要走，這表明美聯儲政策將比投資者預期的更激進，令美國股市在10月大幅波動。不過，美聯儲副主席克拉里達近日表示，美聯儲已經接近中性利率，未來加息將取決于經濟數據。克拉里達強調，近年的加息使美聯儲短期利率接近“中性”水平，這是考慮未來貨幣政策路徑時的一個關鍵因素。此外，亞特蘭大聯儲主席Raphael Bostic也表示，聯邦基金利率離“中性”并不太遠。

　　而在上周，鮑威爾出席活動時談到了美國經濟現狀，盡管他對美國經濟整體持樂觀態度，但暗示了2019年暫停加息的條件，即美國經濟將面臨三大阻力：全球需求放緩、財政刺激消退以及加息對經濟的滯后影響。鮑威爾表示，美國樓市增速放緩，以減稅和增加財政支出為主要形式的財政刺激可能從明年起逐步消退，美聯儲的目標是保持經濟增長，同時保證通脹受控和確保金融市場穩定。

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