新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

　　基本觀點(diǎn)：

　　新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院針對(duì)于中梁控股集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“中梁控股”）當(dāng)前經(jīng)營(yíng)中的存量及流量數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，給予中梁控股的主體信用評(píng)分為76.8。

　　2015，中梁控股走出浙江后短短三年在銷(xiāo)售規(guī)模上快速突擊進(jìn)入行業(yè)前20，在總資產(chǎn)規(guī)模近2000億元的基礎(chǔ)上，業(yè)績(jī)保持較快的增長(zhǎng)速度。上半年公司拿地與銷(xiāo)售的比例處于平穩(wěn)可控的水平，拿地價(jià)格與銷(xiāo)售價(jià)格的比例也平穩(wěn)合理。中梁控股作為T(mén)OP20中最晚上市的房企，資本市場(chǎng)的支持或也將為公司融資和發(fā)展打下了一定的基礎(chǔ)，公司整體財(cái)務(wù)杠桿可控，賬面資金充足，可供結(jié)算的預(yù)收款較為充足，短期償債能力有保障，但債務(wù)結(jié)構(gòu)不盡合理。

　　同時(shí)，新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院也注意到，中梁控股的平均融資成本很高，土地儲(chǔ)備不充足且多分布在三四線城。黑馬般的發(fā)展速度也令公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流表現(xiàn)較差，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)以及中梁控股的銷(xiāo)售回款及現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生較大的影響，公司主體信用情況也會(huì)受到影響。

　　概況數(shù)據(jù)（2019H）：

　　優(yōu)勢(shì)：

　　銷(xiāo)售規(guī)模闖入前20，中梁控股這幾年的銷(xiāo)售規(guī)模一路狂飆，猶如一匹黑馬。從2015年僅有168億的銷(xiāo)售規(guī)模，一躍突破千億規(guī)模，僅用了三年時(shí)間，2019年上半年銷(xiāo)售額達(dá)到636.73億元，同比增長(zhǎng)26.8%。在總資產(chǎn)2000億規(guī)模的基礎(chǔ)上，保持著較快的增長(zhǎng)和盈利，2019年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收205.69億元，同比增長(zhǎng)111.3%，歸母凈利潤(rùn)12.04億元，同比增長(zhǎng)81.76%。

　　業(yè)務(wù)發(fā)展趨于平穩(wěn)，中梁控股1993年從浙江溫州起家，2015年走出江浙開(kāi)始向長(zhǎng)三角擴(kuò)張，在經(jīng)歷過(guò)一段快速向全國(guó)化擴(kuò)張后，公司開(kāi)始步入平穩(wěn)發(fā)展階段。上半年，中梁控股的銷(xiāo)售額增速回歸正常水平，拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷(xiāo)售金額）保持在平穩(wěn)的水平，銷(xiāo)售均價(jià)和拿地均價(jià)為2.69，處在合理的水平。且公司賬面可供結(jié)算的預(yù)收款較為充足，為后續(xù)平穩(wěn)業(yè)績(jī)提供了較為充足的儲(chǔ)備。

　　關(guān)注：

　　主要聚焦在三四線，土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)更高，目前中梁控股的土地儲(chǔ)備主要聚集在三四線城市，占比約80%，主要集中在長(zhǎng)三角三四線、普通三四線、普通四線城市。隨著三四線居民杠桿率的提高及棚改貨幣化及PSL貸款的退潮，三四線土地儲(chǔ)備面臨較大的減值風(fēng)險(xiǎn)。且中梁控股的土地儲(chǔ)備并不充足，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，公司賬面土儲(chǔ)貨值為3385.4億元，相當(dāng)于上半年銷(xiāo)售額的5.32別，考慮銷(xiāo)售增長(zhǎng)，只夠滿足未來(lái)兩年左右的銷(xiāo)售。

　　公司融資成本高企，2019年上半年，中梁控股的加權(quán)平均融資成本高達(dá)10%，在行業(yè)融資面趨緊的大環(huán)境下，龍頭房企的融資更受青睞，中梁控股的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)95.25%，上市前凈負(fù)債率突擊改善有所下降。但中梁控股的短期債務(wù)占比為50.23%，一年到期的債務(wù)占比相對(duì)較大，盡管賬面資金足夠覆蓋短期債務(wù)，但近幾年快速突進(jìn)是的公司現(xiàn)金流狀況堪憂。

　　經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是融資回款之外的另一大資金來(lái)源，2016年來(lái)，中梁的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流多數(shù)為大幅超越凈利潤(rùn)地流出的狀態(tài)，而籌資現(xiàn)金流為流入的狀態(tài)。

　　關(guān)于2019新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分

　　改革開(kāi)放41年來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。尤其是自1998年房改以來(lái)，我國(guó)居民的居住條件得到了顯著的改善，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前人均居住建筑面積已經(jīng)高達(dá)40平方米左右。不僅如此，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過(guò)程中，在以中梁控股、碧桂園、中國(guó)恒大為代表的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里，在深化改革開(kāi)放的紅利下，市場(chǎng)主體所迸發(fā)出來(lái)的活力是巨大的。

　　進(jìn)入社會(huì)主義新時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從“黃金時(shí)代”一步步過(guò)渡到“白銀時(shí)代”和“存量競(jìng)爭(zhēng)”的時(shí)代，市場(chǎng)高度分散的地產(chǎn)行業(yè)面臨著整合的必然趨勢(shì)，尤其是在“房地產(chǎn)不作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”的大背景下，融資端明顯趨緊，而杠桿率普遍高企的房地產(chǎn)公司的主體信用則明顯分化。

　　因此，在行業(yè)整合之際，深入剖解、對(duì)比分析各主要上市房企的主體信用情況顯得尤為必要。主體信用評(píng)分的最終結(jié)果，反應(yīng)的是：借款人償還債務(wù)能力的強(qiáng)弱，違約風(fēng)險(xiǎn)的高低，而房地產(chǎn)公司作為高杠桿經(jīng)營(yíng)的典型，從拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都有資金需求，因此對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率動(dòng)輒超過(guò)80%，凈負(fù)債率又差異較大的房企來(lái)說(shuō)，測(cè)評(píng)其主體信用顯得更為專(zhuān)業(yè)。目前，在A股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財(cái)經(jīng)從中甄選出80家主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并站在融資端的角度，對(duì)各公司的償債能力進(jìn)行全面的歸納和分析，并最終得出新浪財(cái)經(jīng)年度上市房企主體信用評(píng)分。

責(zé)任編輯：李勇飛