樂居財經 陳傳希 發自深圳

以前陪我看月亮的時候，叫人家小甜甜，現在新人勝舊人，叫人家牛夫人。《大話西游》里，鐵扇公主對至尊寶說的一番話，道破世間人情冷暖。

　　如今，萬科置業海外（01036.HK）正經歷著類似的尷尬。

　　2月13日，萬科置業海外披露了2018年業績情況，公司去年實現歸屬股東凈利潤約6.77億港幣，同比增長約336%。這家由萬科A（000002.SZ）實際控股75%的香港上市公司，2018年凈利潤增長幅度遠超行業大多數。

　　但就是這樣一家2018年業績表現看起來搶眼的上市公司，其實早已被萬科“擱置”起來。

　　利潤67.5%來自一個項目

　　據萬科置業海外披露，2018年度萬科置業海外實現股東凈利潤約為6.77億港元，而2017年公司的股東凈利潤才約為1.55億港元，2018年公司股東凈利潤同比增長了約336.25%。而公司股東凈利潤的顯著增長，主要是由于集團的“應占聯營公司業績”的顯著增加。

　　其中，萬科置業海外2018年“應占聯營公司業績”約為4.66億元，占公司除稅前凈利潤的67.5%。相較2017年公司4.6萬港元的應占聯營公司業績，2018年，萬科置業海外的應占聯營公司業績同比增長了10122.52%。

　　致使萬科置業海外業績大增的原因，主要來自于銷售位于香港西鐵荃灣西站六區物業發展項目（簡稱“TW6項目”，又稱“柏傲灣”）的盈利。公司在與TW6項目相關的兩家聯營公司的收益構成了公司應占聯營公司業績。這兩家公司分別為：UltimateVantageLimited（以下簡稱“UltimateVantage”）、金匯隆有限公司（以下簡稱“金匯隆”）。

　　UltimateVantage這間聯營公司是新世界發展（00017.HK）和萬科置業海外于2013年1月專為發展TW6項目而成立的特殊目的公司，萬科置業海外占20%的權益。柏傲灣項目2018年落成，公告顯示，截至業績公告日期，超過99%的單位已售出，所得款項總額約為港幣100億元。

　　金匯隆則是萬科置業海外與TW6項目的合作伙伴共同成立的聯營公司，萬科置業海外占股20%。金匯隆成立于2016年11月，以按市場條款向TW6項目買家提供第一及第二按揭融資。

　　而隨著TW6項目的落成，目前萬科置業海外并無其它物業發展項目。

　　僅從目前情況來看，萬科置業海外將恢復2012至2017年業績變化趨勢，業績將主要來自麗晶中心為主的租務及物業管理收入。

　　境外融資平臺幾成“空殼”

　　事實上，目前萬科置業海外手中的麗晶中心等投資物業是當年萬科收購上市公司時所得的項目。

　　2012年5月，萬科A（000002.SZ）旗下全資子公司萬科置業（香港）有限公司以約10.79億港元收購價，簽約拿下香港上市公司南聯地產控股有限公司（簡稱“南聯地產”）約73.91%的股份。重組完成后的南聯地產僅持有位于香港新界葵涌區約65.7萬平方英尺的物業。

　　萬科時任董秘譚華杰表示，收購的主要目的是進行國際化嘗試。而業內人士則認為，萬科收購一家香港上市公司，主要是希望能在內地房企融資受阻的背景下，建立境外融資平臺。

　　當時，內地資本市場對房地產企業緊閉，A股上市房企只能通過銀行貸款以及發行信托實現高成本貸款，萬科期望獲得低成本融資渠道，選擇試水海外資本市場。

　　2000年12月，萬科曾嘗試提出通過向華潤集團定向增發4.5億股B股引入戰略控股股東的方案，以期打通國際融資渠道，通過華潤進入香港這個國際資本市場，但后因種種原因方案未能獲得通過。

　　而“B轉H”的方式雖然也被萬科想過，但因時機不成熟，一直也沒有運作。“但我們一直都在準備著。兩邊市場融資的效率肯定更高，但這要考慮到公司發展的階段、規模等，可能萬科再發展兩年之后再上，說不定就水到渠成了”，王石曾說過。

　　于是，萬科最終選擇了借“殼”進入在香港資本市場，而南聯地產則是他們的選擇。

　　2012年7月收購事項完成，同年南聯地產更名為萬科置業（海外）有限公司，萬科置業海外成為萬科通往香港資本市場的入口。但是根據香港的相關規定，在完成對南聯地產收購后的前兩年，萬科面臨著重大資產重組的限制。這意味著萬科對南聯地產的實質性業務重組并不能短時間內完成，萬科要想發揮萬科置業海外融資作用，仍需等待。

　　2012年末，中集集團B股轉H股的破冰，為2013年內地B股轉H股提供了成功的先例。萬科隨即于2013年1月提出了B股轉H股。2014年6月，萬科完成B股轉H股，萬科企業（02202.HK）在香港上市。

　　萬科在香港有了兩個上市平臺，對于未來萬科置業海外和萬科H股的海外角色，郁亮曾表示，南聯只是萬科持有的境外子公司，主要發展香港業務；而B轉H成功后，H股是香港上市的萬科股票，不會出現同業競爭的問題。

　　其實，在物業發展業務中，萬科置業海外在香港也僅拿過TW6項目20%權益。盡管萬科置業海外表示，集團會考慮一切的可能性，但仍未能成功競投項目。

　　萬科在香港及海外的物業也多握在萬科置業香港和萬科地產香港手中。

　　董事長空缺6年，雇員僅3人

　　萬科置業海外在2018年業績報告中披露，任命萬科海外置業執行董事張旭及闕東武分別獲委任為公司董事會主席及首席執行官，自2019年2月13日起生效。

　　事實上，自2012年9月1日以來，萬科置業海外并未委任主席及首席執行官。

　　萬科置業海外自被萬科置業香港收購后，公司配備的員工人數一直很少。據其歷年業績報告顯示，收購前南聯地產截至2011年底雇員數達259名，收購后，萬科置業海外多年來雇員數不超過6名。截至2018年底，萬科置業海外的雇員人數共計3名。而萬科置業海外的的行政及管理則由萬科置業（香港）支援。

　　資料顯示，55歲的張旭自2002年加入萬科，2012年7月起任公司執行董事。現擔任萬科執行執行副總裁兼首席運營官，也是萬科置業（香港）有限公司的董事。52歲的闕東武自1993年5月加入萬科，2012年7月起任公司執行董事。現為萬科總裁兼萬科海外業務部總經理，負責管理萬科的海外物業投資及發展平臺，同時其也是萬科香港的董事。

　　萬科置業海外董事會認為，此次明確董事會主席及首席執行官，主要考慮到公司有意拓展及多元化發展業務，為準備公司未來拓展及發展委任分工。

　　萬科置業海外究竟是否會會積極拓展業務，還是保持原狀態，尚待觀察。多年來，萬科置業海外在年度業績報告中表示，集團一直致力在香港及若干海外市場發掘商機。然而，集團并沒有新的物業發展項目進入。

責任編輯：張恒星 SF142