泰禾江蘇數(shù)項(xiàng)目遇阻

　　田國(guó)寶

　　在房地產(chǎn)收并購(gòu)領(lǐng)域曾風(fēng)生水起的泰禾集團(tuán)，項(xiàng)目接連在江蘇區(qū)域遭遇波折。繼江寧院子項(xiàng)目因土地規(guī)劃被叫停后，句容鹿山院子項(xiàng)目也因?yàn)楣蓹?quán)糾紛與原股東對(duì)簿公堂。

　　2月12日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，泰禾集團(tuán)與鹿山項(xiàng)目原股東江蘇沃得集團(tuán)分別將對(duì)方訴至江蘇省高級(jí)人民法院。

　　泰禾指責(zé)沃得方面沒(méi)有履行約定，導(dǎo)致項(xiàng)目一直無(wú)法啟動(dòng)。要求與沃得方面解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并退還已經(jīng)支付的交易款項(xiàng)及違約金。

　　而沃得方面則稱，2018年下半年以來(lái)，由于環(huán)南京區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)直轉(zhuǎn)向下，與泰禾之前預(yù)想有出入，泰禾停止支付交易尾款，屬于惡意違約。沃得方面要求泰禾集團(tuán)支付剩余尾款及違約金。

　　句容第一房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2018年句容全市商品房成交面積為201.12萬(wàn)平方米，同比下降了4.44%。一位當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，2018年下半年貸款按揭利率上浮以來(lái)，句容成交量連續(xù)四個(gè)月同比下滑，直到11月份才開(kāi)始回升。

　　泰禾集團(tuán)2018年半年報(bào)顯示，泰禾在句容有鹿山項(xiàng)目、茅山項(xiàng)目、長(zhǎng)龍山項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，除了鹿山項(xiàng)目出現(xiàn)股權(quán)糾紛外，據(jù)悉，泰禾茅山項(xiàng)目也計(jì)劃轉(zhuǎn)讓，另一個(gè)位于南京的江寧院子項(xiàng)目也因涉及青龍湖生態(tài)園及高鐵規(guī)劃等原因而于2018年中停工。

　　項(xiàng)目陷股權(quán)糾紛

　　鹿山項(xiàng)目位于江蘇省句容市寶華山國(guó)家森林公園南麓，因靠近鹿山水庫(kù)而得名，按照泰禾方面規(guī)劃，鹿山項(xiàng)目未來(lái)將建成鹿山院子項(xiàng)目。寶華區(qū)域位于南京半小時(shí)都市圈內(nèi)，一直以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。

　　2017年9月14日，泰禾集團(tuán)以31.79億元價(jià)格及代償6.24億元債務(wù)方式從江蘇沃得集團(tuán)收購(gòu)江蘇沃得寶華休閑度假開(kāi)發(fā)有限公司全部股權(quán)，從而獲得鹿山項(xiàng)目所有權(quán)。鹿山項(xiàng)目共有13個(gè)地塊組成，共計(jì)723.01畝土地，其中住宅用地277.68畝。

　　2018年3月份，該項(xiàng)目因無(wú)證施工被句容市規(guī)劃局進(jìn)行處罰，并勒令停工。

　　2月12日，2019年春節(jié)后上班的第二天，泰禾集團(tuán)發(fā)布了鹿山項(xiàng)目因股權(quán)糾紛涉訴的公告。截止目前，泰禾集團(tuán)已經(jīng)支付給江蘇沃得19.6億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，同時(shí)為沃得寶華代償了6.05億元債務(wù)。

　　也就是說(shuō)，目前泰禾集團(tuán)仍然有12.19億元股權(quán)交易款未支付給江蘇沃得，還需要為項(xiàng)目公司代償1895.12萬(wàn)元的債務(wù)。不過(guò)，沃得方面在訴訟中僅要求泰禾集團(tuán)及錦城置業(yè)4.58億元交易尾款及6788.84萬(wàn)元違約金。

　　接近泰禾的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，泰禾集團(tuán)之所以沒(méi)有支付交易尾款，起因?yàn)榻K沃得方面并沒(méi)有履行相關(guān)義務(wù)。“這就像個(gè)齒輪，一環(huán)扣一環(huán)，對(duì)方?jīng)]有履行應(yīng)盡的義務(wù)，泰禾也沒(méi)有支付尾款。”

　　泰禾對(duì)沃得指責(zé)主要有兩個(gè)方面。第一，項(xiàng)目地塊中涉及部分林地需要規(guī)劃變更和補(bǔ)栽，理應(yīng)由原股東方解決，但沃得方面并沒(méi)有解決；第二，項(xiàng)目地塊部分地基配套，比如三通一平、鋪排管道等，原股東方應(yīng)協(xié)調(diào)做到地塊紅線旁。

　　在泰禾方面看來(lái)，江蘇沃得方面并沒(méi)有做完相應(yīng)的事宜，這是導(dǎo)致項(xiàng)目啟動(dòng)困難的主要原因。因此向江蘇高院提起訴訟，要求解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，退還已經(jīng)支付的共計(jì)25.65億元交易款項(xiàng)及代償債務(wù)，并賠償4.32億元違約金。

　　沃得方面一位工作人員表示，由于泰禾方面沒(méi)有及時(shí)支付交易尾款，沃得方面首先將泰禾集團(tuán)及泰禾錦城置業(yè)訴至江蘇省高院。“知道我們起訴后，他們也開(kāi)始反訴，要求解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。”

　　糾紛背后

　　時(shí)間拉回2017年9月14日，彼時(shí)，泰禾全資擁有的錦城置業(yè)與沃得國(guó)際控股有限公司、沃得重工（中國(guó)）有限公司、沃得起重機(jī)有限公司、江蘇沃得工程機(jī)械銷售有限公司簽署的《關(guān)于江蘇沃得寶華休閑度假開(kāi)發(fā)有限公司至股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

　　沃得寶華成立于2009年10月份，主要資產(chǎn)為鹿山項(xiàng)目的13個(gè)地塊，為2010年到2013年期間陸續(xù)獲得，總代價(jià)為4.8億元。根據(jù)泰禾集團(tuán)2018年半年報(bào)顯示，鹿山項(xiàng)目計(jì)容面積為53.99萬(wàn)平方米，樓面價(jià)不到900元。

　　如果按照2017年9月份泰禾收購(gòu)總價(jià)38.03億元來(lái)計(jì)算，鹿山項(xiàng)目折合樓面價(jià)為7043.9元/平方米。作為南京一小時(shí)都市圈范圍內(nèi)的衛(wèi)星城，彼時(shí)句容平均房?jī)r(jià)剛剛破萬(wàn)。尤其是寶華區(qū)域一直是南京樓市供應(yīng)的重要補(bǔ)充。

　　不過(guò)，一直以來(lái)鹿山項(xiàng)目進(jìn)展的并不順利，即便是納入泰禾的版圖后，曾于2018年2月份開(kāi)始平整土地，但很快在3月份被官方勒令停工。截止目前，在句容市規(guī)劃局，僅能查詢到一份建筑面積2155平方米的臨時(shí)建筑的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　與鹿山項(xiàng)目幾乎同期收購(gòu)而來(lái)的金尊府項(xiàng)目，在2018年下半年就實(shí)現(xiàn)銷售。鹿山項(xiàng)目甚至連施工都無(wú)法實(shí)現(xiàn)，泰禾方面認(rèn)為是沃得配合不力導(dǎo)致。沃得方面工作人員則稱，前期是因?yàn)闊o(wú)證施工，后來(lái)是因?yàn)槭袌?chǎng)轉(zhuǎn)下。

　　句容市購(gòu)房按揭貸款利率上浮幅度一直保持在首套20%、二套25%的水平。2018年7月份以來(lái)，句容市商品房成交量經(jīng)歷連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。在這種情況下，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)精裝改毛坯等手段降價(jià)去化，多個(gè)項(xiàng)目銷售單價(jià)降幅達(dá)到5000元。

　　2018年11月份碧桂園伯爵臺(tái)開(kāi)盤(pán)時(shí)，原本1.6萬(wàn)元/平方米的備案價(jià)，通過(guò)促銷手段降至1.2萬(wàn)元銷售，全款購(gòu)買(mǎi)均價(jià)只需要9999元。緊鄰鹿山項(xiàng)目的泰禾金尊府項(xiàng)目，2018年7月份開(kāi)盤(pán)是價(jià)格一度達(dá)到1.7萬(wàn)元/平方米，年底尾盤(pán)售價(jià)降至1.3萬(wàn)元/平方米。

　　此外，雅居樂(lè)花園推出毛坯特價(jià)房，直接把價(jià)格從1.31萬(wàn)元/平方米降至7188元/平方米。降價(jià)促銷效果格外明顯，從2018年11月開(kāi)始，句容成交開(kāi)始明顯回升，到12月份時(shí)候，月均成交量已經(jīng)超過(guò)下滑前水平。

　　實(shí)際上2019年春節(jié)前，泰禾曾與多家開(kāi)發(fā)商談過(guò)出售鹿山和茅山項(xiàng)目事宜，但是由于價(jià)格原因鹿山項(xiàng)目出售并未談攏，而茅山項(xiàng)目已經(jīng)與買(mǎi)家達(dá)成初步收購(gòu)意向。不過(guò)，這一說(shuō)法并沒(méi)有獲得泰禾集團(tuán)官方的佐證。

　　新興區(qū)域乏力

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年泰禾集團(tuán)銷售額首次突破千億，2018年初泰禾曾喊出了2000億元銷售額目標(biāo)。為此，泰禾集團(tuán)還遭到監(jiān)管部門(mén)的問(wèn)詢，最終2018年泰禾銷售額止步于1456億元。

　　截止2018年三季度，泰禾集團(tuán)短期借款為188.8億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為457.93億元，兩者合計(jì)達(dá)到了646.73億元。而同期泰禾的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為149.69億元，其整體債務(wù)承壓并不輕。

　　整體而言，泰禾資產(chǎn)負(fù)債率處于下降中，截止2018年三季度末，泰禾集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為84.78%，為2017年以來(lái)最低水平。

　　2019年1月底，泰禾集團(tuán)發(fā)布2018年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)全年盈利可以達(dá)到23.42億元到29.74億元之間，同比漲幅為10.24%-39.99%。在業(yè)績(jī)預(yù)告中，泰禾方面表示，2018年度可確認(rèn)銷售收入高于2017年。

　　從泰禾集團(tuán)財(cái)報(bào)中不難發(fā)現(xiàn)，福建區(qū)域仍然是泰禾業(yè)績(jī)和利潤(rùn)最大的貢獻(xiàn)地。2018年前三季度，泰禾集團(tuán)全部可售面積為99.54萬(wàn)平方米，預(yù)售面積為119.01萬(wàn)平方米，結(jié)算面積為61.14萬(wàn)平方米。

　　從銷售貢獻(xiàn)度來(lái)看，福建區(qū)占比最高，預(yù)售面積為35.44萬(wàn)平方米，占比接近30%。長(zhǎng)三角區(qū)域預(yù)售面積占比僅次于福建區(qū)域，達(dá)到了32.18萬(wàn)平方米。由于泰禾在長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目主要分布在上海、杭州和南京等一二線城市，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度將會(huì)更大。

　　從結(jié)算面積來(lái)看，福建區(qū)域依然一支獨(dú)大，結(jié)算面積為40.22萬(wàn)平方米，占比達(dá)到了65.78%。處于第二位是京津冀區(qū)域，結(jié)算面積為16.93萬(wàn)平方米。而長(zhǎng)三角區(qū)域結(jié)算面積只有2.71萬(wàn)平方米。

　　作為繼上海和杭州之外另一個(gè)重要城市，泰禾在南京及環(huán)南京的句容累計(jì)有7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中江寧院子、鹿山院子項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，茅山項(xiàng)目也計(jì)劃轉(zhuǎn)讓。泰禾在環(huán)南京區(qū)域在售的項(xiàng)目只有南京院子和泰禾金尊府兩個(gè)項(xiàng)目。

　　泰禾集團(tuán)在珠三角進(jìn)展同樣不算快，從2015年以深圳項(xiàng)目為跳板進(jìn)入珠三角以來(lái)，實(shí)際上直到2018年初佛山院子才成為泰禾在珠三角的首個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。

　　2018年前三季度，珠三角區(qū)域預(yù)售面積為16.1萬(wàn)平方米，結(jié)算面積為零。

責(zé)任編輯：張國(guó)帥