房產(chǎn)深讀：穿透資本迷霧 看清真正的地產(chǎn)江湖

　　過去一年，港股陸續(xù)有5家物業(yè)公司上市，目前仍有兩家在排隊。在這樣一波物業(yè)上市潮中，無論是規(guī)模還是實力，濱江服務(wù)算是最不起眼的一個。

　　去年11月，繼佳兆業(yè)、雅居樂、新城控股等房企拆分物業(yè)上市之后，濱江集團也宣布拆分旗下物業(yè)公司濱江服務(wù)赴港上市。有了來自母公司的支持，濱江服務(wù)近幾年高速發(fā)展，年復(fù)合增長率達48.3%。

　　但奮力追趕之下，濱江服務(wù)的營收規(guī)模仍處于行業(yè)吊車尾。囿于物業(yè)的地域性，一方面母公司濱江集團目前項目儲備不足，另一方面，“杭州老二”的名頭并不能為其增添更多的想象空間，濱江服務(wù)上市后將何去何從？

　　“小而美”迷你型物業(yè)

　　一年5家上市，這一數(shù)字是物業(yè)行業(yè)過去四年之和。趕上這趟上市潮，濱江服務(wù)于去年11月26日遞交了赴港上市材料。

　　申請文件顯示，濱江服務(wù)主要集中于高端住宅物業(yè)。公司成立于1995年，截至2018年8月31日，在浙江省內(nèi)15個城市及上海設(shè)立了35間附屬公司及分支機構(gòu)。

　　目前共有68個在管物業(yè)，包括51個住宅物業(yè)及17個非住宅物業(yè)，在管總建筑面積為1080萬平方米，其中屬于濱江集團的合同管理面積（不包括在管建筑面積）為710萬平方米。

　　2015年、2016年、2017年、及2018年前八個月，濱江服務(wù)的收入分別為1.59億元、2.26億元、3.49億元、3.07億元，2015-2017年收入年復(fù)合增長率高達48.3%。期內(nèi)凈利潤分別為1146.9萬元、2210.6萬元、5755.2萬元、5074.6萬元。

　　這一系列數(shù)據(jù)，對于杭州的濱江服務(wù)來說，無疑是一份滿意的成績單。據(jù)中國指數(shù)研究院資料，就2017年高端住宅物業(yè)的在管建筑面積而言，濱江服務(wù)在杭州排名第二、在浙江省排名第五、在長江三角洲排名第十。

　　截止2018年8月，在杭州一個城市公司在管面積有7.56百756萬平方米在杭州一個城市，而浙江省其他成城市所分布的管理面積僅有3.26百326萬平方米，占比僅30%。收入占比方面，杭州市2015、2016、2017、2018前八個月的占比分別為80.9%、78.1%、78.2%、79.6%，可以說，濱江服務(wù)幾乎是服務(wù)一個省的物業(yè)管理公司，甚至可以說是主要服務(wù)一個城市的物業(yè)公司。

　　但現(xiàn)有管理面積對于資本市場的濱江服務(wù)來說，還遠遠不夠。新浪財經(jīng)統(tǒng)計了包括尚在排隊的11家內(nèi)資上市（港股、A股）物管公司，在管理面積上，濱江服務(wù)與同在排隊的奧園健康生活不相上下，二者僅高于致力公眾物業(yè)的浦江中國。在營收規(guī)模上，濱江服務(wù)連續(xù)三年排在末位。以2017年數(shù)據(jù)為例，濱江服務(wù)的營收規(guī)模約為綠城服務(wù)的十五分之一，約為彩生活的五分之一。

　　而與大多數(shù)拆分的物業(yè)相似，公司近幾年的飛速增長，離不開與母公司濱江集團。2016-2017年，由濱江集團開發(fā)或其共同開發(fā)的物業(yè)貢獻收入分別為98.4%、91.8%、82.1%。同期，獨立第三方物業(yè)開發(fā)商的在管面積占比分別為4.8%、10.3%、20.1%，來自第三方的業(yè)務(wù)收入逐漸增加。

　　公司表示，倘若無法增加由獨立第三方物業(yè)開發(fā)商發(fā)售的管理物業(yè)數(shù)量，其經(jīng)營業(yè)績及增長前景可能會受重大不利影響。

　　總體而言，濱江服務(wù)仍屬于一個迷你型的物業(yè)公司。值得注意的是，盡管公司主要收入來源于物業(yè)管理這類基礎(chǔ)服務(wù)，但增值業(yè)務(wù)部分表現(xiàn)良好：2017-2018年上半年，公司增值業(yè)務(wù)收入占比維持在30%左右，高出行業(yè)（新浪財經(jīng)選取11家內(nèi)資上市物業(yè)公司統(tǒng)計）均值約10%；凈利率維持在17%，高出行業(yè)均值約4%。

　　同時，濱江服務(wù)人工成本占比近幾年處于行業(yè)高位，2015、2016、2017及2018年前八個月分別為80.1%、81.2%、80.1%、60.8%。中國指數(shù)研究院2017年百強物業(yè)管理公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人工成本占比為55.84%。公司2018年人工成本下降主要是由于分包部分業(yè)務(wù)出去，從而減少了人工成本．

　　　　儲備項目不足 突圍艱難

　　眾所周知，物業(yè)公司即使上市，還不是真正意義上的“獨立”，發(fā)展仍然與關(guān)聯(lián)房企息息相關(guān)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年濱江集團土地儲備建筑面積僅為7.71百771萬平方米，低于可比公司永升生活、奧園健康生活背靠的旭輝集團及中國奧園。

　　而中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、永升生活、新城悅、雅生活等背靠的地產(chǎn)公司所擁有的土地儲備面積明顯更為充足。

　　濱江集團董事長戚金興曾表示，將在2018年完成過千億的發(fā)展目標(biāo)，這一時間節(jié)點比原定計劃提前了兩年，幾乎與濱江服務(wù)上市同步。但到了2018年年底，濱江集團主動又將目標(biāo)調(diào)成850億銷售額。一急一緩之間，暴露出其對外突圍的力不從心。

　　2018年下半年，濱江集團拿地力度明顯下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，濱江集團上半年拿地面積為244萬平方米，而1-11月共計拿地僅292萬平方米，及下半年大約近拿地50萬平方米左右，為上半年拿地的五分之一。與去年同期拿地面積約140萬平方米相比大幅下降。這或?qū)⒅苯佑绊懙綖I江服務(wù)上市后的業(yè)績表現(xiàn)。

　　而外界普遍認(rèn)為濱江服務(wù)此時上市，融資的目的或更為迫切。根據(jù)濱江集團三季報，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤為7.07億元，同比下降35.83%，有息負(fù)債的提升導(dǎo)致財務(wù)費用較去年同期上漲217.13%。

　　此次IPO融資，濱江服務(wù)主要用于四個方面，收購其他物業(yè)管理公司、開發(fā)集團的管理服務(wù)系統(tǒng)（長租公寓業(yè)務(wù)及工業(yè)園）、投資于資產(chǎn)管理平臺和擴張公司規(guī)模。對于收購標(biāo)的，濱江服務(wù)提出了具體要求，收入超過5000萬或凈利潤超過1000萬元的物業(yè)公司。

　　據(jù)悉，碧桂園服務(wù)在上市6個月后就并購了5家物業(yè)公司，佳兆業(yè)物業(yè)上市之后70%的募資也將用于并購。毫無疑問，隨著眾多房企拆分物業(yè)上市，融資渠道拓寬，物業(yè)行業(yè)的集中度將會進一步提升，競爭也將更加激烈，“小而美”的物業(yè)公司價格或?qū)⑺疂q船高。

　　對于“拼爹”有點困難的濱江服務(wù)，并購不失為一個好的“逆襲”策略，但目前是否為好的并購時機，還未得知。另一方面，對于市場而言，濱江服務(wù)是發(fā)力于并購，還是著力長租公寓業(yè)務(wù)，這個故事還沒講明白。

　　目前來看，濱江服務(wù)似乎錯過了最佳上市期。從4家上市時間相對更長的物業(yè)公司的PE估值來看，PE（TTM）從33到4.6不等，彩生活從當(dāng)初上市近100倍PE的高估值下降到如今11.73左右的估值，物業(yè)行業(yè)整體估值水平下降的趨勢明顯。

　　中信建投劉璐在接受新浪財經(jīng)采訪時表示，目前資本市場更青睞行業(yè)龍頭、有強大母公司為依托，或者自身增值服務(wù)硬實力更強的物業(yè)公司。究竟濱江服務(wù)上市表現(xiàn)現(xiàn)如何，我們拭目以待。

責(zé)任編輯：公司觀察