房產深讀：穿透資本迷霧 看清真正的地產江湖

　　珠海華發實業股份有限公司（以下簡稱“華發股份”）近年來杠桿迅速上升，在流動性緊縮的大背景下，2018年開啟降杠桿模式，畸高的凈負債率讓華發股份的降杠桿之路漫漫其修遠。

　　華發股份2019年第一次臨時股東大會于2019年1月9日召開，會議審議通過關于公司轉讓廣金中心-華發股份購房尾款收益權系列產品暨關聯交易的議案、關于公司提供反擔保的議案、關于2017年度公司董事薪酬的議案。

　　關于公司轉讓廣金中心-華發股份購房尾款收益權系列產品暨關交易的議案，其內容主要為公司以名下項目公司的購房尾款作為基礎資產，通過廣東金融資產交易中心有限公司發起設立“廣金中心-華發股份購房尾款收益權系列產品”進行融資，融資規模不超過人民幣30 億元（含30 億元），這一產品被與華發股份同為華發集團下屬公司的關聯方華金資產管理（深圳）有限公司摘牌受讓。

　　華發股份在之前的中公告稱，以購房尾款為基礎資產進行融資是為了盤活資金，可通常購房人在購房的過程中從支付首付款項至銀行按揭貸款等尾款到賬，時間不會很長。公司卻要在如此狹小的空間里盤活資金，可見公司的資金狀況并不十分充裕。

　　根據克而瑞數據顯示，2018年全年華發股份實現銷售面積為480.3萬平方米，銷售額達554.6億元，同比增長58.37%。全年拿地面積177萬平方米，拿地金額157.1億元，分別同比下降23.84、35.88%。可見，華發股份全年在加大銷售，減少拿地，即使如此，華發股份的資金壓力依然非常大。根據華發股份2018年三季報數據顯示，截止9月30日，公司凈負債率高達278%，短期償債壓力（短期債務與賬面資金之比）為2.3。賬面上的現金僅為177.09億元，而短期借款就高達159.3億元，一年內到期的非流動負債更是達到346.13億元，合計505億元，這遠遠超出了公司賬面資金，之間的差額高達328億元。

　　為此，發力銷售加大回款成為緩解資金壓力的最有效辦法，公司四季度銷售金額共計179.2億元，占全年銷售金額的32.3%，對全年的貢獻率看，明顯高出前三季度。可179億元依然不能完全填補328億元的短期債務缺口，并且賬面上仍有459億元的長期債務將逐漸轉變為短期債務。在流動性收緊的大背景下，地產公司除了開源，還需要節流。華發股份全年拿地明顯收縮。

　　繼續融資，借新還舊也是緩解短期債務壓力的一種方式。自三季度末之后，迫于巨大的短期償債壓力，公司通過借款、發行債券及中期票據、為子公司擔保、發行金融產品等方式多次進行融資，具體如下所示：

　　四季度以來，公司及下屬子公司已經或計劃融資合計高達281.54億元，加上四季度銷售金額（假設全部回款）179億元，基本上能覆蓋328億元的資金缺口。但資金也并不寬裕，況且這些資金已經立刻轉化成為高達787億元長期債務。華發股份2017年的凈利潤為17.78億元，2018年凈利潤可能接近20億元，這對于目前公司的短、長期債務而言只能是杯水車薪。

　　華發股份2018年加大銷售、減緩拿地、借新還舊，但凈負債率依然處在行業非常高的位置，此次以購房尾款為基礎資產進行融資，更是印證出華發股份在流動性緊縮的背景下，降杠桿之路依然漫長。

責任編輯：李勇飛