房產深讀：穿透資本迷霧 看清真正的地產江湖

　　有房企支持購房者以利率的名義和銀行打官司，有房企則再度開啟了年底的大力度降價促銷活動，房地產業也開始步入冬天的下行時刻。

　　藍光發展最高優惠14%  大于普通客戶優惠力度

　　新浪財經記者今日獨家獲悉，藍光發展（600466）針對其內部員工、合作伙伴及藍光老業主開始了一項力度非常的“雙12”降價促銷—“四重錦禮，燃爆雙12”。本次活動名義上主要針對藍光老業主、供應商及內部員工，活動項目主要是在成都及全國范圍內其他城市的多個期房項目，活動內容包括：

　　錦禮一：

　　集團供應商及員工，每套房均可享受5%額外優惠（不限套數，每套都是抄底價）；

　　錦禮二：

　　以總房款30%-50%為基礎，每多付一成首付，最多可優惠1.5%，一次性付款最高9折；

　　錦禮三：

　　一次性及全款分期客戶可于2019年1月1日到交房前一個月免費更名一次（進退自由，轉手賺一筆）。

　　新浪財經記者致電此次活動的主要幾個項目，了解到，對于普通購房者的活動力度是“以總房款30%-50%為基礎，每多付一成首付，最多可優惠1.5%，一次性付款最高9折”，而藍光老業主（包括二手業主）、供應商、合作伙伴、內部員工則可以在此基礎之上再優惠房款總額的5%。而據新浪財經記者了解到，普通購房者基本上都能做到9折的優惠，即使這樣，兩類購房者之間的總差價也在10萬至30萬左右。

　　折扣幅度超過凈利潤率  是否是“賠本賺吆喝”

　　在房地產調控常態化的大背景下，房市明顯趨冷，各房企將面臨巨大的業績壓力，降價促銷成為了去庫存拉升業績的主要手段。這時候現金比利潤更重要。根據此次藍光發展所推出的活動優惠方案看，購房者可獲得最高優惠為總房價的14%，即86折優惠（按照集團供應商及員工購買優惠方案），而參考藍光發展去年年報及今年半年報數據看，公司的銷售毛利率分別為25.04%、32.31%，凈利潤率分別為5.09%、7.85%，若按如此毛利率及凈利潤率，此次86折的優惠活動純粹屬于“賠本賺吆喝”。如按照普通購房者的購買優惠方案（九折），基本上也屬于“光賺吆喝”的買賣。根據新浪財經通過藍光全國服務熱線了解到，雙12當天現場還有其他的優惠活動。這不免讓人懷疑，藍光發展此次針對普通購房者及所謂內部人員的兩大類購房者的大力優惠活動背后，是否隱藏著藍光發展加大去庫存力度、加速回流資金的策略。

　　購房合同可中途更名 是否涉嫌銷售業績虛假陳述

　　值得注意的是，除了價格優惠外，此次方案中更是包含一次免費更名的權利。即一次性付款及全款分期的購房者在交完首付，直至交房前這段時間，通常為2年左右，購房者有權在購房合同上免費更名一次，即免費轉手過戶一次。

　　據悉，購房合同更名是不少地產公司用于促銷的常用伎倆。在藍光地產成都、昆明、蘇州等地的多個項目中，曾多次使用這種方法，甚至可以只交低額首付，無需辦理貸款，就可以在內部把房源占據，后續只需要自己或者依然通過項目銷售找到買主，就可以完成僅靠首付就能炒房賺取巨額差價的辦法。這就是經常項目上明確已經無房可售，但卻能經常接到銷售電話，說某某業主手里有房，但需要加價的原因。這種方法類似于炒樓花，多用于內部人員激勵。對上市公司而言，雖未收回貸款尾款，但依然可以計入合同銷售金額，提升了銷售業績，又完成了內部員工激勵，可謂一舉多得。只是這從地產公司源頭就開始炒房的做法，并涉嫌虛假業績，傷害的是普通購房者和股民。

　　新浪財經從藍光發展了解到，參與此次活動的藍光老業主、供應商、合作伙伴、內部員工與藍光發展簽訂購房合同（不限套數），并簽署相應的延遲備案（即網簽）協議，并一次性付款，或者以分期全款的形式將款項交至藍光發展，且在從19年元旦開始至交房前一個月的2年左右的期間內，購房者可以找到第三方（可以不是藍光老業主、供應商、內部員）來“接盤”，并與藍光發展簽訂新的購房合同，原合同作廢。

　　這一做法存在諸多“疑點”，購房者在此期間的因為房價上漲所產生的收入是否要繳納相應稅務？第三方不一定要是藍光老業主、供應商、內部員工，而且藍光老業主、供應商、內部員工購買活動項目又是不限套數的，這活動就變相地向全部潛在購房者開放了？第三方購房者并不是將購房款項轉給藍光發展，如果是轉給上一個只簽了合同的所謂“原業主”，這樣的付款方式和途徑是否存在一定的風險？等等。

　　據悉，房屋購買過程中確實存在更名的情況，主要分為三種：

　　1．購房者只交了購房定金未簽購房合同，此時更名手續相對簡單，但是同樣涉及資金劃轉及逃稅問題。

　　2．已經簽署購房合同但未備案，正如本次藍光發展的促銷優惠政策一樣，這種情況下，只要開發商愿意協助辦理，從辦理流程上來說也是可以的，但還是涉及資金劃轉風險及逃稅問題，通常這種更名大多發生在親屬之間，風險相對較小。

　　3．所購房屋已經備案的情況，無法更名。因為在我國有法律規定，禁止商品房預購人將所購買的未竣工的預售商品房再行轉讓，在未取得房產證前主管部門不得為其辦理轉讓手續。

　　此次藍光發展以配合中途更名的方式，吸引資金以高杠桿的方式來投資，如此大費周章，且面臨一定的風險。除了去庫存、加速資金回流外，提升銷售業績，突破千億銷售量應該也是其意圖之一。而此次雙12活動所簽的購房合同金額，是否直接算作公司的銷售業績？其中全款分期的購房合同，如果將全部合同金額計入銷售業績，是否涉嫌銷售業績虛假陳述？值得廣大投資者關注！

　　攢夠余糧，準備過冬

　　僅僅兩個月的時間，中國房地產市場就從一房難求排隊搶購突然變化到需要花樣百出的促銷政策來加緊去庫存，現金為王時代。這一切源自2016年10月以來，房地產行業一直面臨著全方位、立體式的調控政策的影響。對藍光發展而言同樣如此，根據克而瑞數據顯示，公司今年前11個月藍光發展銷售額約892億，距離藍光年初制定的1000億-1200億目標，在僅剩的半個月時間內，還有不小的距離。特別是公司的盈利能力較為一般，上半年的銷售凈利潤率僅為7.85%，ROE僅為4.14%，且公司近幾年的發展速度較快，始終處在快速周轉的狀態，而在這過程中凈利潤的貢獻又較小，主要通過周轉來實現銷售與資金的流動，且公司融資成本較高，這使得藍光發展抵御行業巨大波動風險的能力較為一般?？梢娝{光發展此次推出如此力度的促銷，其中的原因主要可能是為了緩解拿地、周轉及償債所帶來的資金壓力，并增強抗風險的能力。據新浪財經記者了解到，此次促銷活動為藍光發展力度非常大的一次活動，幾乎涵蓋了公司全國范圍內的多數主要項目。

　　據統計局數據，9、10月份房企產企業的銷售價格也趨冷，今年的“金九銀十”，70個大中城市新建商品房住宅價格指數中一線城市環比是下降的，且長時間處在底部區域，如下圖所示，而一線城市房價是整個房市的指標性數據。

　　不僅如此，房企的整體融資成本也較去年有明顯上升，據此前新浪財經統計的50家主流上市房企的平均融資成本看，2017年全年的融資成本為5.97%，2018年上半年為6.07%，而凈負債率更是達到125%，短期償債壓力指數從2017年的0.83上升到0.85。

　　在此環境下，不少房企加大促銷力度，萬科甚至喊出“活下去”的口號。藍光發展作為近年來高負債高發展的代表房企之一，公司凈負債率達115%，開始加大促銷力度也就不足為奇。

　　房地產行業經過多年的狂奔式發展，后續的發展空間只會越來越小，且從房價收入比來看，目前中國房價也處在較高水平，隨著萬科等龍頭房企的率先打折促銷，預計多數房企都將緊隨其后，攢夠余糧，準備過冬！

責任編輯：李勇飛