房產(chǎn)深讀：穿透資本迷霧 看清真正的地產(chǎn)江湖

　　隨著近年來中國城鎮(zhèn)化邊際紅利的逐步降低，人均居住面積持續(xù)增加，房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展必然面臨從高速增長轉(zhuǎn)向低速增長，最后進一步進入以存量市場為主的行業(yè)競爭狀態(tài)。這一過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的頭部效應(yīng)也將愈發(fā)明顯。事實上，這一趨勢在過去幾年已經(jīng)顯初現(xiàn)端倪，隨著房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化，市場競爭激烈，未來市場集中提升會更加明顯。

　　經(jīng)統(tǒng)計對比發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)在融資、拿地、銷售、市值規(guī)模等幾方面都有明顯的優(yōu)勢，頭部效應(yīng)近幾年越來越明顯。

　　在從克而瑞數(shù)據(jù)、公司公告等途徑獲得相關(guān)數(shù)據(jù)后，華發(fā)證券整理出近年來A+H兩地上市的內(nèi)資房企的有息負債融資集中度情況圖，如下所示。

　　從上圖中可以看到，數(shù)據(jù)采集自2009年開始，TOP15房企有息負債新增額集中度指標，近幾年呈迅速上升跡象，2018年上半年數(shù)據(jù)甚至達到了近60%的高水平。

　　另一指標，TOP15房企的有息負債余額集中度逐年升高，2018年上半年數(shù)據(jù)顯示，該集中度已經(jīng)超出30%。如下圖所示，總有息負債超過8萬億元，而同時TOP15的有息負債合計近3萬億。

　　拿地方面，華創(chuàng)證券統(tǒng)計的近年來300城土地成交面積，以及與TOP15房企的權(quán)益拿地面積之間的關(guān)系，如下圖所示。自2010年至2018年上半年，300城土地成交建筑面積呈明顯的單邊下滑趨勢，自2010年的15億平方米下降至2017年10億平方米水平。而在此期間，TOP15房企的拿地面積卻整體呈現(xiàn)出上漲的趨勢，從2010年1億平方米左右的權(quán)益拿地面積升至2017年近4億的權(quán)益拿地面積。

　　而15家房企拿地面積占300城住宅類土地成交面積比例更是逐年走高，近幾年尤為明顯。從2010年的10%左右升值2018年上半年的50%左右。

　　銷售方面同樣呈現(xiàn)出類似的以太效應(yīng)。在克而瑞及公告數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，興業(yè)證券分別統(tǒng)計出房企中TOP10、TOP20、TOP50的銷售額及其市場集中度數(shù)據(jù)。如下圖所示：

　　興業(yè)證券表示，市場份額的集中是行業(yè)發(fā)展的一大趨勢，龍頭房企在規(guī)模、品牌、融資等方面優(yōu)勢越來越明顯。截止至2017 年，TOP10/20/50 的公司市場份額占比分別達到24.2%、32.5%和45.8%。2018年1-10月，銷售金額TOP10、20、100房企占全國商品房銷售金額的27.90%、38.20%、66.40%。

　　根據(jù)房地產(chǎn)的經(jīng)營周期特點，我們都知道房企的商業(yè)模式是先融資，再拿地，最后銷售及結(jié)算。近幾年頭部房企融資及拿地的集中度都明顯升高，可以預(yù)計在不久的將來，銷售的集中度將進一步提升。如下圖所示，銷售集中度曲線將填補其與拿地集中度曲線之間的差距，達到更高的水平，并最終帶動營收，利潤及市值等指標向頭部企業(yè)集中。

　　未來，作為經(jīng)營的績效和結(jié)果，營業(yè)收入、凈利潤等指標也隨著房企融資、拿地、銷售及結(jié)算這些經(jīng)營原因，逐漸顯現(xiàn)出相應(yīng)的頭部集中效應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，銷售額進入千億俱樂部的房企基本算是拿到樓市下半場的入場券，在未來樓市市場份額向頭部企業(yè)集中并逐漸進入存量房市場的過程中，是否邁進千億門檻似乎成了一個基本要求。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2018年前11個月的銷售情況來看，目前銷售額突破1000億的房企有25家，如下圖所，預(yù)計全年實現(xiàn)這一目標銷量的企業(yè)可達到近30家。可以肯定的是，未來還會有部分房企將陸續(xù)邁入1000億大關(guān)，與此同時，尾部的企業(yè)將面臨越來越嚴酷的市場環(huán)境和競爭壓力，未來幾年的調(diào)整，對他們來說將會是事關(guān)生死的考驗。

責任編輯：李勇飛