來源：南京樓市
最近南京樓市微信平臺推送了一篇文章《南京這家樓盤悲劇了！售樓處破敗，工地封鎖，業主擔心爛尾》，講述“南京首個虧本地王”京奧港未來墅徹底停工、傳被大牌房企收購的慘劇。網友調侃：那些年高價拿的地，都是拍地時腦袋進的水。
融創集團董事局主席孫宏斌說過一句名言：“房地產行業的風險主要是‘地買貴了’。地買貴了誰也沒辦法了。地買便宜了傻子都賺錢。”
今天我們就來說說過去2年在南京“地買貴了”、又因政府限制新房價格等原因而遲遲不能開盤、深度套牢的十大悲劇房企。
這些房企的總經理、營銷總及相關人員，可能是當下南京樓市最郁悶的一批人，其中有些人注定要為拿地失誤承擔責任。不論是民企還是央企國企，地買貴了，給企業造成的損失動輒幾億、甚至數十億元之巨。老板永遠是正確的，背鍋俠只能是職業經理人。
一、地買貴了！南京高價拿地被套牢的十大房企出爐
最近兩年，哪些房企在南京及周邊地區，踩在高點，高價拿地，被套得最慘？這要看3個指標：1、拿了多少高價地。2、被套牢了多少資金。3、到底要套牢多長時間，才能解套。
先說結論。南京樓市微信平臺調研發現，2018南京十大拿地套牢房企的候選名單，包括中海、葛洲壩、京奧港、金茂、招商蛇口、保利、世茂、融信、華夏幸福、聯發、金輝、中建、融僑、榮盛、安居、香港嘉華……等房企。（歡迎朋友們留言補充更多高價拿地套牢的房企名單）
其中，中海地產花了202.25億元巨資，在南京及鎮江拿了9塊地，幾乎全是高價地，因為新房限價令、樓市調控等原因，至今全部套牢，堪稱2018南京十大悲劇房企之首。
2018南京各區域最高房價
過去2年樓市繁榮期，這些房企在南京，頭腦發熱地拿下高價土地，地價往往跟周邊房價持平，面粉甚至貴過面包。因為南京執行嚴格的新房限價令、誰開盤誰虧（比如河西新房限價4.5萬/㎡、葛洲壩南京中國府如果現在開盤只能賣4.5萬/㎡、而葛洲壩樓面地價就高達45213元/㎡、賣一套就虧一套），許多高價地都選擇沉默捂盤，以此跟相關部門博弈。結果就是：這些高價地，至今無一開盤。
要知道，在南京拿地，土地款都是要一次性付清的，而且幾乎都是自有資金（現在連銀行資金都不給用）。高昂的資金成本，遙遙無期的上市時間，讓很多房企的城市總、營銷總夜不能寐。只要一天不開盤回籠資金，資金成本就無計可消除，每天都是N輛奔馳S開到長江里。燒的都是老板的錢，或者國有資產，誰來負責？只能是職業經理人。
二、南京已有地王虧本、停工，一批高價地被套牢
每一輪調控，站在地價高崗上的房企，都是最痛苦的。這一輪史上最嚴調控，讓南京許多高價拿地的房企，都深度套牢，動彈不得。悲催案例，不勝枚舉，這里隨手寫幾個，后面會為大家重點剖析200多億元拿地資金被全部套牢的中海地產。
1、南京首個虧本地王：麒麟京奧港未來墅已徹底停工，業主擔心爛尾，可能將被收購
這一輪調控周期下，引發全國媒體報道的悲劇案例，是南京麒麟的最高地價樓盤京奧港未來墅。揚子晚報報道：2016年4月15日，麒麟板塊的新地王歷經61輪瘋狂競爭之后誕生，被京奧港以47.6億元摘得，樓面價高達22353元/㎡，而此前麒麟板塊的最高地價只有8260元/㎡。京奧港拿地之時，周邊樓盤售價只有17000元-22000元/㎡，尚不及京奧港的樓面地價。
2017年9月11日京奧港未來墅領取了首批共154套房源的預售證，均價為25884元/㎡，只比樓面地價高出3500元/㎡，被稱為南京首個虧本地王，開盤銷售不佳。由于借款到期、虧本等原因，京奧港未來墅已徹底停工，并陷入被收購傳聞。小道消息稱，或被融創收購。
京奧港未來墅的售樓處已關閉，花木全部枯敗，地面斑駁不堪，售樓員不來上班了，只有幾個物業人員留守。2、南京單價最貴土地：葛洲壩南京中國府，樓面地價高達45213元/㎡，比周邊房價還要高，至今無法開盤
2016年5月3日，葛洲壩以31.4億元競得南京最貴土地，樓面地價45213元/平米，打造葛洲壩南京中國府。開發商想賣7萬-8萬元/㎡，而現在河西新房限價4.5萬元/㎡，你懂的，如果開，賣一套虧一套……
葛洲壩南京中國府何時能夠開盤銷售？只能說遙遙無期。拿地已經接近2年過去了，資金成本有多高，你懂的。
葛洲壩南京中國府項目效果圖三、南京總價最高土地：98.1億元拿下中華門商業綜合體，至今無法開盤
2017年情人節（2月14日），招商蛇口經過395輪加價，以98.1億元拿下中華門32萬平方米巨無霸商業綜合體G98地塊，成為全市總價最高地塊。項目有大量商辦用地，除了商業，還將打造商業性質的別墅、公寓。招商蛇口發布消息，稱與碧桂園、香港置地合作開發這一項目。開發商早在2017年上半年就跟南京樓市微信平臺說，要在2017年內開盤，結果至今仍沒開盤，套牢中。
除了以上3家樓盤，南京還有一大批高價地，深度套牢中，例如華夏幸福以23883元/㎡樓面地價拿下江寧東山的G70地塊，融僑以19476元/㎡樓面地價拿下的江寧青龍山國際生態新城G18地塊，金輝以樓面地價23235元/㎡拿下的江浦G102地塊，中建以樓面地價23083元/㎡拿下的橋北G68地塊，融信以樓面地價24957元/㎡拿下的仙林湖G58地塊，等等等等……
今天不一一說，留待下次。下面來說說這一輪南京高價拿地十大悲劇房企之首——中海地產。一般人并沒有注意到，這家一向以穩健著稱的央企，為何在這一輪南京拿地潮中，會踩在高點，并且悄無聲息地套牢了200多億拿地資金。
四、南京8塊地無一上市，鎮江地王開盤遇冷，中海202億拿地資金全部套牢
南京一位久經沙場的地產老總，淡淡地說，中海可能是這一輪南京高價拿地被套牢的房企中，最受內傷的。所謂內傷，是指外面看不出來，而內部受傷嚴重。
南京樓市深度調查后發現，2018南京十大拿地套牢房企，最慘的不是京奧港，而是中海。原因如下：
1、最近兩年中海在南京及鄰居城市鎮江拿了9塊地，幾乎全部踩在高點。鼓樓濱江的中海桃源里（樓面地價22373元/㎡）等多塊土地是當時區域最高地價；江寧祿口G23地塊樓面地價11199元/㎡、而周邊的翠屏城等樓盤新房限價1.2萬元/㎡；鎮江中海潤江府樓面地價9450元/㎡跟周邊房價持平，至今仍是鎮江地王。
2、這兩年中海在南京及鎮江，光是拿地資金，就高達202.25億元，堪稱南京拿地資金之最。這筆巨資，目前幾乎全部套牢。資金成本高得嚇人。
3、由于拿地價格普遍較高，同時南京執行嚴格的新房限價政策等原因，中海在南京的8塊土地至今無一開盤，全部套牢。一年半以前拿地的中海桃源里，1、2號樓都已建到19層，卻因為被政府限價等原因，開盤時間一推再推，至今仍未開盤。為了回籠資金，中海桃源里曾在去年9月拿到193套精裝公寓的銷許，至今仍未開盤，原因成謎。
4、中海拿的9塊地，只有鎮江中海潤江府在今年2月4日開過一次盤，開盤遇冷，當天去化率不到40%。當天中海潤江府推出優惠，實際成交價1.6萬-2.05萬元/㎡，已比銷許價格低一截，但當天推出的425套房仍然只賣了不到40%。這也是鎮江樓市標志性事件，表明鎮江房價上有天花板。中海對面的恒大華府，對此感到失望，馬上即將開盤。恒大一位人士表示：“中海沒開好，我們也沒信心。”業內人士分析，中海對鎮江樓市過于樂觀，冒進拿地，結果栽了跟頭，主要還是因為缺少都市圈三線城市的開發經驗，導致誤判，預計至少要過兩三年才能解套。
5、房地產玩的就是高周轉，中海更是以高周轉、強成本管控在業界著稱。可惜南京中海這一輪拿地踩在高點上，又為南京新房限價政策所累，猶如困獸，動彈不得，只能套牢在此。
正如融創集團董事局主席孫宏斌所說，房地產行業的風險主要是“地買貴了”，地買貴了誰也沒辦法了，地買便宜了傻子都賺錢。中海在南京及鎮江拿的這9塊地，一方面地價高，一方面新房限價嚴，導致南京8塊地無一上市、遙遙無期，鎮江地王又開盤遇冷，背后則是202.25億元拿地資金被全部套牢。相比京奧港未來墅47.6億元拿地資金被套牢、就要斷臂求生、被全國媒體報道，中海這202.25億元拿地資金被套，才是真正值得行業深思的大事。
五、南京高價拿地房企都在苦撐待變，希望政府放松限價令，急盼解套
現在中海、京奧港、葛洲壩等南京一大批拿下高價地的房企，都在苦撐待變。等待什么變化呢？一是南京新房限價令放松。二是樓市再度繁榮。這樣，這些高價地才能成功解套。
但是，南京新房限價令會放松嗎？在中央三令五申強調房地產調控的大環境下，南京就算放松限價令，幅度也會很小；另外，指望樓市再度繁榮、房價再度大漲，至少今年是癡人說夢。
最后我們來看看中海在南京及鎮江這9塊地，看看它們的地價及周邊房價，看看它們為何至今仍然無法開盤。
1、中海桃源里：地價創紀錄，至今未開盤
拿地情況：2015年9月23日，中海地產以總價20.8億元拿下城北G34商住混合地塊，樓面地價22373元/㎡，成為當時南京地王、城北新地王。
樓盤動態：開盤時間未定。共計497套房。主力戶型約143-195㎡，分布于1、2、4、5、6號樓。3號樓為面積約66-93㎡兩房及三房小戶型。房價未定。
周邊房價：世茂外灘新城：預計近期推出二期最后1棟樓——9號樓，共計588套房，精裝交付，前期均價35900元/㎡。恒盛金陵灣：在售少量躍層戶型，均價37499元/㎡。
2、中海燕子磯G51：樓面地價1.79萬/㎡，還要配建1.2萬/㎡人才房，實際樓面地價更高
拿地情況：2017年10月25日，被中海以總價49.1億元拿下，樓面地價17932元/㎡，不需要現房銷售。該項目將由中海和安居聯合開發。
樓盤動態：開盤時間待定。項目規劃已出爐，共規劃18棟高層住宅。配建建筑面積不少于12080㎡的人才房（含租賃住房），建成后無償移交給政府。
周邊房價：目前燕子磯新城毛坯限價2.58萬元/㎡，精裝限價3萬元/㎡。
3、中海江浦G54：實際樓面地價超2萬/㎡，如遇限價，可能虧本
拿地情況：2017年10月25日，被中海以18.4億元拿下，樓面地價19982元/㎡，達到最高限價，需現房銷售，建保障房面積1200㎡，實際樓面地價超過2萬元/㎡。項目規劃建設16棟住宅樓。
樓盤動態：開盤時間未定。周邊房價也就賣2.4萬元/㎡。如果被政府嚴格限價，可能虧本。
4、中海城南G43：現房銷售，周期較長，開盤時間未定
拿地情況：2017年9月20日，城南G43地塊，商住、城市軌道交通用地，被中海以43.2億拿下，樓面地價17956元/㎡，需現房銷售。
樓盤動態：開盤時間待定。根據項目環評公示顯示，該地塊擬建17棟住宅樓、5棟商業樓、1棟商辦混合樓。
5、中海小龍灣G40地塊：商辦地塊，開盤時間未定
拿地情況：2017年7月12日，小龍灣G40商辦混合用地，被中海以總價13.25億拿下。
樓盤動態：上市時間待定。項目擬建2棟酒店式公寓樓、3棟辦公樓、1棟商業樓、1棟垃圾中轉站及配套用房。
6、中海鼓樓濱江G81：商辦地塊，開盤時間未定
拿地情況：2016年12月16日，中海拿下鼓樓濱江G81商辦混合用地，成交總價為17.5億。
樓盤動態：上市時間待定。項目規劃寫字樓、公寓。
7、中海祿口G23：樓面地價1.1萬/㎡，配建1.1萬㎡保障房，周邊新房限價1.2萬多元/㎡
拿地情況：2017年7月7日，被中海以總價7.3億拿下祿口G23地塊，地塊性質為二類居住用地，樓面地價11199元/㎡，配建保障房面積1.1萬平，現房銷售。
樓盤動態：預計今年下半年上市。地塊備案名為云祿花園，推廣名待定。擬建14 棟住宅樓（9、10號樓為保障房）、1 棟社區中心、商業配套用房以及配電用房。
8、中海六合G19：樓面地價8949元/㎡，還要配建1.96萬㎡保障房，成本不低
拿地情況：2017年7月5日，六合G19地塊被中海以7.5億競得，樓面地價8949元/㎡，達最高限價，需現房銷售；另需建19600建筑平米保障房，無償移交給政府。
樓盤動態：上市時間待定。項目規劃建設11棟住宅樓，2棟保障房及部分底商、配套用房。
周邊房價：冠城大通藍郡：暫無房源在售，后期加推計劃待定，前期均價13800元/㎡。區域內二手房掛牌價大約在13000-15000元/㎡左右。
9、鎮江地王中海潤江府：開盤遇冷，當天去化率不到40%
拿地情況：2017年5月31日，中海在鎮江以總價25.2億元拿下潤州R1703地塊，樓面地價高達9450元/㎡，成為鎮江地王。
樓盤動態：今年2月4日首次開盤，推出8棟樓425套，面積104-153㎡，精裝均價1.6-2.05萬。開盤當天只賣出不到40%。這也成為鎮江豪宅市場標志性事件，對面的恒大華府因此信心不足。
每到調控期，前期拿下高價地的房企，就會陷入痛苦難熬期。這一輪調控會到什么時候？誰來為這些高價地買單？
更多高價拿地的悲劇房企，它們今年將如何應對？是否也會像京奧港未來墅一樣斷臂求生、降價轉售給其他開發商？我們拭目以待……
責任編輯：張恒星 SF142
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