來源：樂居財(cái)經(jīng)
樂居財(cái)經(jīng) 黃冬艷 發(fā)自廣州
2018年初物業(yè)成功分拆上市至今僅兩年，同樣被陳卓林視作多元化業(yè)務(wù)重中之重的雅城集團(tuán)，成為了雅居樂進(jìn)軍資本市場的第三子。
6月24日，雅居樂向港交所遞交了名為“雅居樂雅城集團(tuán)有限公司”的招股書，這是一家定位綠色生態(tài)人居服務(wù)商，主要業(yè)務(wù)為綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居的公司。
經(jīng)歷過一段去庫存的“艱難時(shí)刻”后，近幾年雅居樂的發(fā)展明顯提速，先后推進(jìn)了更名、戰(zhàn)略架構(gòu)調(diào)整，如今雅居樂已經(jīng)明確了地產(chǎn)為主，多元化并行“1+N”發(fā)展策略。按其規(guī)劃，未來物業(yè)、環(huán)保、建筑、商業(yè)等六大多元化業(yè)務(wù)，不僅利潤貢獻(xiàn)可爭取與地產(chǎn)業(yè)務(wù)平分秋色，還可在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，逐個(gè)進(jìn)入資本市場。
目前雅居樂間接持有雅城集團(tuán)93.35%的股權(quán)，有媒體消息稱，未來順利分拆上市后，雅居樂仍將擁有雅城至少50%的權(quán)益，且有望通過此次IPO募得3-4億美元的資金。
這家公司若能順利上市，也將會(huì)是陳卓林家族擁有的第四個(gè)上市平臺(tái)。
第四個(gè)資本之翼
雅居樂的前身是中山的一家家具企業(yè)，1992年才開始涉足地產(chǎn)并將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移。隨著規(guī)模逐步擴(kuò)大，雅居樂從中山走到了廣州，再從廣州邁向全國，并在2005年借助港交所登陸資本市場，業(yè)務(wù)范疇也從地產(chǎn)擴(kuò)大到了物業(yè)、環(huán)保、教育、建筑、房管、商業(yè)等領(lǐng)域。
作為雅居樂控股股東的陳卓林及其背后的陳氏家族，手中資產(chǎn)和版圖也隨之不斷壯大。
陳氏兄弟共有五人，除陳卓林外，還有陳卓賢、陳卓雄、陳卓喜和陳卓南，前兩者主要負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后三者則分管其他業(yè)務(wù)板塊。其中陳卓林為雅居樂集團(tuán)董事局主席，陳卓林夫人陸倩芳和陳卓賢兩人任副主席，陳卓雄、陳卓喜和陳卓南三人均為雅居樂高級副總裁。
上述六人，還在2005年雅居樂赴港上市之際成立的陳氏家族信托，并通過該信托控股雅居樂和旗下多個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)。而陳氏兄弟的二代此前雖較為神秘，如今卻也開始嶄露頭角，或自立門戶，或開拓雅居樂的多元化業(yè)務(wù)。
雅居樂控股、雅生活、景業(yè)名邦，若再算上目前正在籌備分拆上市的雅城集團(tuán)，陳氏家族將在資本市場擁有四塊拼圖。
樂居財(cái)經(jīng)了解到，陳卓林之子陳思烺此前創(chuàng)辦了一個(gè)聯(lián)合辦公品牌“寰圖”，如今正處于全國擴(kuò)張的階段；陳卓賢之子陳思銘，6年前在廣州成立了另外一家名為“景業(yè)名邦”的地產(chǎn)公司，該公司由陳思銘間接持股75%，2019年12月份已順利在港交所掛牌上市。
此次正在籌備分拆上市的雅城集團(tuán)，背后的法定代表人為陳思楊。據(jù)悉，陳思楊是陳氏兄弟中陳卓雄的兒子，在調(diào)任雅城集團(tuán)之前，他還曾在雅居樂房管集團(tuán)、建設(shè)集團(tuán)副總裁，同樣鮮少公開信息。
雅城集團(tuán)招股書中披露的股權(quán)架構(gòu)信息顯示，在上市后，陳氏家族通過陳氏家族信托等境外架構(gòu)成為該公司背后實(shí)控人，境內(nèi)架構(gòu)方面，雅城集團(tuán)則通過雅城科技集團(tuán)有限公司這一主要的全資附屬子平臺(tái)間接控制系列子公司。
雅城集團(tuán)的董事會(huì)由兩名執(zhí)行董事、兩名非執(zhí)行董事和3名獨(dú)董組成，其中陳卓雄任非執(zhí)行董事。
樂居財(cái)經(jīng)從企查查上發(fā)現(xiàn)，遞交招股書前夕，雅城集團(tuán)旗下境內(nèi)平臺(tái)雅城科技進(jìn)行了注冊資金、董事、章程等系列工商信息變更，變更后陳卓雄的兒子陳思楊不僅擔(dān)任該公司的經(jīng)理和和董事，還是法人代表和最終受益人之一。
目前雅城科技旗下共有31家控股企業(yè)，分布在廣州、中山、寧波、南京、上海、北京等城市，主要涉及裝飾家居、生態(tài)科技、園林景觀、建筑工程等領(lǐng)域。
近8至9成收入來自關(guān)聯(lián)方
早在去年底，就已經(jīng)陸續(xù)有市場消息傳出雅居樂計(jì)劃分拆建筑業(yè)務(wù)上市，今年3月份的業(yè)績會(huì)上，陳卓林雖否認(rèn)了該消息，卻也重點(diǎn)提到了雅城科技，并稱這是雅居樂多元化業(yè)務(wù)的第三、第四個(gè)重點(diǎn)，主要有綠化，綠化工程、裝修、家居等業(yè)務(wù)，還包含其他的科技、科創(chuàng)的內(nèi)容。
樂居財(cái)經(jīng)從招股書上了解到，目前雅城集團(tuán)主要有兩大業(yè)務(wù)模塊，一是綠色生態(tài)景觀服務(wù)，二是智慧裝飾家居服務(wù)。
其中綠色生態(tài)景觀服務(wù)主要包括園林景觀、生態(tài)環(huán)境及綠化管養(yǎng)等，截至2019年末，雅城集團(tuán)在國內(nèi)84個(gè)城市擁有599個(gè)總地盤面積約為3510萬平方米的進(jìn)行中綠色生態(tài)景觀項(xiàng)目。
智慧裝飾家居服務(wù)則包含有住宅精裝、公共裝修及設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、 銷售及安裝智造家具幾個(gè)細(xì)分的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，被雅居樂整合為一站式智慧裝飾家居解決方案。截至2019 年12月31日，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在52個(gè)城市有456個(gè)進(jìn)行中智慧裝飾家居項(xiàng)目，總建筑面積約為350萬平方米。
曾經(jīng)依靠家具起家的雅居樂，改道房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年后，又通過曲線的方式將其家具業(yè)務(wù)也打包到了上市平臺(tái)。
從營收來看，近三年雅城集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展較快，整體營收和利潤都又較為明顯的增長，其中智慧裝飾家居業(yè)務(wù)收入所占比重在7成以上。但有一個(gè)問題卻不得不提出的是，作為即將獨(dú)立上市的平臺(tái)，其業(yè)務(wù)對母公司雅居樂的依賴性始終過大。
數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年雅城集團(tuán)的整體營收分別為15.48億、35.09億、50.93億，年復(fù)合增長率81.4%；同期純利則分別為2.65億、4.9億、8.23億，年復(fù)合增長率76.3%。毛利率分別為26.5%、23.2%及25.5%。
而上述雅城集團(tuán)三年的收入中，從雅居樂集團(tuán)及其他關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生的收入分別有15.4億、31.96億及40.16億，分別占比99.4%、91.1%、78.9%。盡管來自獨(dú)立第三方的收入比例也在快速增加，但要在短期內(nèi)改變這一狀況，加之目前市場競爭激烈，顯然有一定難度。
此外，近幾年來為了快速擴(kuò)大規(guī)模，雅城集團(tuán)的收購和擴(kuò)張動(dòng)作也越來越多，使得其資產(chǎn)增長的同時(shí)，杠桿水平也呈現(xiàn)出了明顯增長的態(tài)勢。截止2019年末，雅城集團(tuán)的總資產(chǎn)約為75.56億，總負(fù)債51.42億，資產(chǎn)負(fù)債比率為68%、杠桿比率16.2%、流動(dòng)比率1.37，尚處在行業(yè)中等水平。
不過從借款數(shù)額來看，雅城集團(tuán)的目前的有息負(fù)債水平也在急速增加。2019年末該公司的總借款約為2.64億，但僅4個(gè)月后，截止2020年4月30日該數(shù)字就變成了約6.27億，且一年內(nèi)到期的借款在5.07億元。而2019年末，雅城集團(tuán)所擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有約3.09億。
至于上市后募集所得的資金，雅居樂計(jì)劃用在四個(gè)方面，包括通過在新城市設(shè)立附屬公司、人才招聘等手段擴(kuò)張綠色生態(tài)景觀和智慧裝飾家居服務(wù)；物色更多戰(zhàn)略投資及收購機(jī)會(huì)；用于研發(fā)，以及一般業(yè)務(wù)營運(yùn)資金。
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