深圳房租罕見下調20%，租房市場要“涼涼”？長租公寓還好嗎？

　　中國經濟周刊 

　　《中國經濟周刊》記者 鄧雅蔓 | 深圳報道

　　歷經4個月又19天的“暫停”后，6月23日，連接香港和深圳的第一口岸——羅湖口岸終于恢復正常通關。

　　聽聞此消息后，深圳房東周進覺得壓在心里的“石頭”變輕了一點。“本來覺得降降價、最遲4月也能租出去，結果拖到快7月。”他告訴《中國經濟周刊》記者，目前房租價格比年前降了近900元，但是乏人問津。最近兩個月連問租房的人都沒了，自己的心里有些焦慮。

　　今年1月，周進將自己在羅湖口岸的房子以約5400元/月的價格掛到中介處出租，想著用出租的收入抵部分房貸和裝修費用。去年底，為了提高出租的租金，他還花費幾萬元將房子翻新了一下。

　　按往常來看，周進的房子不僅挨著羅湖口岸，還是“地鐵房”，這樣的房子一般很受往返深圳和香港兩地的從業者以及到香港求學的學生群體歡迎。“前幾年很好租的，有時一周都不到就有下家租客接手了。”周進表示，但今年，房租價格下調近20%也是首次。而且不僅是自己的房子，由于口岸關閉、香港防疫措施等因素的影響，整個片區的租房價格都受影響。

　　2月4日凌晨起，受新型冠肺炎疫情影響，羅湖口岸臨時關閉。由于深圳和香港兩地的防疫措施、實施標準和環境等有所不同，往返兩地的員工和學生何時復工、復學成為一件不確定性較大的事情。

　　“相隔100米，往返28天。”一位往返深港兩地上班的司機這樣向記者形容自己的隔離經歷，雖然從地理位置上看，深圳和香港相隔不足百米，但自己4月中旬從香港去深圳辦事，需要先在香港隔離觀察14天，然后抵達深圳辦完事后，還需要在深圳隔離14天才能回香港，1個月時間就這樣過去了。

　　租房市場“涼涼”？未必

　　除了受波及影響較大的羅湖區，記者以租客身份，陸續詢問了在南山區、福田區、寶安區和龍華區的房東和中介機構，發現處于租金高位的南山區和福田區的自住式出租公寓（區別于公租房和廉租房）普遍有空置率同比增長、租金下調的現象，但是幅度并沒有羅湖口岸附近那么高，基本上在5%—10%之間。

　　寶安區和龍華區的租金幅度則相對比較穩定，部分價格不超過2500元的公寓租金甚至還小幅上升。“可以說是一種租房降級吧，有好幾位租客因為失業和收入銳減的原因，讓我給他們找更便宜的房子。”一位租房中介告訴記者，因為寶安區和龍華區有片區的租金價格比較低，如不到2000元的一居室，所以成為租客的熱門備選。

　　在深圳，租房市場的“涼”與買房市場的“熱”似乎形成對比。據諸葛找房數據研究中心發布的《5月百城二手房均價報告》和《5月全國租金報告》，今年5月，一線城市5月二手住宅市場均價為61279元/平方米，環比上漲1.19%，其中深圳的環比漲幅為2.69%，位列一線城市之首；但深圳的租金價格環比降幅卻較為明顯，達到2.45%，僅次于海南三亞。

　　“我認為未來一年，深圳中低端市場這一塊的租金會有一個持續回暖的態勢。”6月12日，簽約物業數將近30萬平方米的前海租無憂總經理任海洋表示，作為一個外來人口占據主要人口的城市，深圳的租金下降是由于目前供過于求導致的，目前深圳提供的就業機會二三線城市無法取代，依然會吸引大量的流動人口。

　　從全國的交易量來看，租房市場并未遇冷。據貝殼研究院發布《5月重點城市租賃市場數據報告》，5月住房租賃市場總體交易量穩中微升，環比上漲2.1%，同比去年5月上漲52%。受到疫情影響，租賃需求推遲，3月開始呈現集中釋放，截止5月，前期積累的租賃需求逐漸釋放完畢。

　　但從整體租金來看，租房市場的確出現了普降的趨勢。6月16日，中國社科院財經戰略研究院發布數據稱，除福建廈門外，全國核心城市5月租金均出現下降。

　　長租公寓暴雷問題已經凸顯

　　租金普降、租房利潤下跌沖擊的不止只有房東，更考驗著整個長租公寓行業。作為周旋在房東與租客之間的“二房東們”，長租公寓承受的資金風險要更大一些。

　　今年3月以來，國內媒體多次曝光長租公寓企業資金鏈斷裂、拖欠房東房租、變相提高租客租金等新聞。6月1日，合肥蜀山區市場監督管理局在合肥市市長熱線電話平臺發布公告稱，經現場核實，長租公寓企業合肥匠寓涉嫌一方收取租客租金，另一方不支付房東租金，并有注銷公司的意向。

　　6月18日，身處在輿論“風口浪尖”的蛋殼公寓發布公告稱，由于公司CEO高靖被調查，任命公司聯合創始人、董事兼總裁崔巖為臨時CEO，立刻生效。

　　盡管蛋殼公寓在公告中強調，CEO被調查是因為之前的商業投資出了問題，但其股價很快隨之大跌并觸發熔斷，報8.76美元，折合總市值約16億美元。這較其在2020年1月17日上市的市值相比，已經縮水了近11億美元。

　　蛋殼公寓是中國長租公寓行業僅有的兩家上市企業之一。另一家是青客公寓。5月29日，一則關于“青客公寓倒閉、售后安排退款”的消息在朋友圈廣為傳播，當日，青客公寓緊急進行澄清公司仍在正常運營中，但表示目前資金困難。

　　“長租公寓行業需要探索新的商業模式，走品牌化和規模化的道路。”廣東省公寓管理協會會長劉昕在第三屆“寓言·未來”住房租賃產業高峰論壇（下稱“論壇”）上表示，有些企業急于“高速”發展，存在較為嚴重的“高進低出”、“長收短付”等行為，已經損害到整個行業的利益。

　　目前，長租公寓的商業操作一般是通過跟房東簽訂3—5年的租約合同，在裝修房子或者說整合房源后，再向租客出租。其利潤主要來源于租客與房東租金之間的差價，不僅收入來源單一，且隨著公寓體量越大，長租公寓企業面臨的資金風險也就越大。

　　租房生意近一年內還好做嗎？看租金

　　“在此次疫情黑天鵝中，入住率不是最大的影響，最核心的影響是單價下降。”任海洋表示，從10年、20年的長線來看，租金可能是上漲的，但是并不是很兇猛地一路上漲，未來一年更可能的是緩慢上漲。

　　“針對廣東租房市場而言，我認為近一年左右租金會有一些下跌，未來兩三年可能隨著通貨膨脹加劇等因素，租金會上漲，”運東長租創始人蔡鵬在論壇上表示，由于目前長租公寓同行幾乎都在急于把房子租出去，再累計之前簽約的房子要出來，所以空置率很難短時間內下降。目前，運東長租在珠三角一帶的出租體量超過3萬間。

　　上海曼舍副總裁俞鼎也提出了類似的觀點。“未來一年里，租金有可能還會下滑。”他在同個論壇中表示，租房供應端不停地供應，同時得不到消化，在這種情況下，租金下降是必然的，所以應該盡快把空房租出去。

　　他還表示，長租公寓與買賣房產不同，它的時間是不可逆的，不能放段時間等上漲了再出售，在規定時間段內沒有租出去，虧了就是虧了。

　　長租公寓服務商三彩家聯合創始人費欣偉則在論壇中提出了相反的觀點。“不管有沒有疫情，租金一定會上漲。”他表示，由于國內的租售比實在是差距太大，即房子太貴、租金太便宜，隨著房價高企，人們對房子的租賃周期會越拉越長，租金也會隨之上漲。

　　房地產咨詢公司克而瑞租售事業部總經理王偉判斷，今年租金的觸底時間是在6月份，反彈是7月份。“到7月份，一方面需求會增長，另一方面該出貨的已經出完了，尤其是熱點城市熱點區域，包括核心的19個城市房價中位數以上和具備產業基礎的城市，這兩類城市的租金會率先上漲。”他表示。

　　截至6月上旬，國內重點城市房租的下跌勢頭仍未停止。據貝殼找房數據，6月第一周，重點18城租賃市場租金水平為41.7元/平方米，環比5月下降4.3%，同比下降5.2%。

　　（應采訪者要求，文中“周進”為化名）

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責任編輯：張譯文