原標題：三亞一海景“樓王”地價被評1600元/平米 被指穿越到20年前

　　本報記者 郝成 北京報道

　　三亞崖州灣一線海景，五星級酒店樓王位置，樓面地價僅為1600元/平方米。2020年6月初，隨著自貿港總體方案落地，海南迎來前所未有政策利好，但幾乎同時，一份司法評估報告中，出現了令人困惑的超低價。

　　《中國經營報》記者發現，由三亞中院委托海南中天華信資產評估土地房地產估價事務所（以下簡稱“中天華信”）對位于三亞市崖州區的一處地產項目評估中，評估報告初稿項目公司凈資產總價為8200萬元，但定稿卻變為2900余萬元。

　　其中，基于對2017年5月31日的土地估值，竟然低于2014年2月的土地原始出讓價格。以15萬元對外銷售的共計863個車庫，價值逾億元，則干脆未被計入評估。而位于一線海景的五星酒店樓王，樓面地價評估價僅為1600元/平方米。

　　相關資料顯示，該評估報告出現在一起股權糾紛案件中，原告認為項目公司資產遭低價轉移。

　　超低地價

　　三亞南山文化旅游區向西2公里，在崖州區觀海路和新道街交叉口，即“三亞·璞?！表椖浚o臨海邊，擁有一線海景。該項目由三亞嘉鵬科技發展有限公司（以下簡稱“三亞嘉鵬公司”）擁有。

“三亞·璞?！表椖?受訪者供圖

　　據了解，三亞嘉鵬公司于2013年10月至2014年2月，以總計約2.57億元的出讓價格，在三亞市崖城取得約76畝酒店及住宅項目用地的土地使用權，權證號分別為三土房（2013）字第13187號、三土房（2014）字第03171號。

　　2017年6月9日，三亞嘉鵬公司完成項目投資備案手續；2017年6月13日，三亞嘉鵬公司完成項目建筑設計方案審批。目前，項目已基本建成。項目由5棟22層高樓半環狀排列組成，1號樓和5號樓為酒店，其余為住宅。

　　記者獲得的視頻顯示，銷售人員目前正在對其進行銷售?！叭齺喌奈磥怼G化率40%，步行10分鐘范圍內，有醫院、學校、博物館……總戶數880戶，可售戶數616戶，有65平米、88平米、94平米、133平米四種戶型?！?/p>

　　據了解，該項目商品房銷售備案均價為46571元/平方米，依照規定，其實際銷售價格不得低于37256元/平方米。據銷售人員介紹，該項目目前對外售價從特價房2.5萬元~5.3萬元/平方米不等，均價約為4萬元左右/平方米，但中天華信認定酒店項目為3萬元/平方米?！拔覀兿蛩麄兲峁┝虽N售項目的現場取證證據，但他們沒有理睬。僅此一項，評估價值減少4億多元?！毕嚓P方稱。

　　銷售人員稱，項目車庫為15萬~20萬元一個。不過，在中天華信的評估報告中，并未將863個車庫計入。

　　據了解，該項目土地2014年2月原始出讓價為6100萬元，但中天華信基于2017年5月31日的土地估值結果為5670萬元，三年后的地價，竟然低于三年前的原始出讓價。

　　評估報告初稿中，住宅項目和酒店項目的銷售稅率，分別取值為銷售收入的8.38%、10.38%，而在正式稿中，則一概調整為18.28%。“筆頭一動，增加了2億多元的稅負，太隨意了?！毕嚓P方稱。

　　從評估結論來看，5棟樓中最中間一棟，即樓王位置，其樓面地價僅為1600元/平方米?！翱吹竭@個結論，我們仿佛看到了20年前的三亞的房價?！毕嚓P方稱。

　　“報告中，明確說明按照動態法進行評估，且分別羅列了動態及靜態的計算公式，但在過程中，前面全部按照靜態公式進行計算，得出結論后，再依照動態法進行折現處理，僅此一項，又減少評估值7000多萬元；即使這樣，還是高于2900萬元的結果，沒關系，在對‘開發利潤’計算時，直接乘法錯誤，再次少計土地價值數百萬元?！毕嚓P方向有關部門舉報稱。

　　金額一致

　　“三亞·璞海”項目擁有方——三亞嘉鵬公司于2013年3月5日設立，由上海嘉鵬置業有限公司（以下簡稱“上海嘉鵬公司”）100%控股。上海嘉鵬公司則于2009年設立，注冊資本1億元，股東為張廣仁（持股40%）、盧勁濤（持股30%）、盧勁松（持股30%）。盧勁濤與盧勁松為胞兄弟關系。

　　本次評估，源于大股東張廣仁一方發起的訴訟。張廣仁訴稱，2017年6月20日及7月24日，在未經其知曉和同意的情況下，也未經召開上海嘉鵬公司股東會審議，上海嘉鵬公司持有三亞嘉鵬公司100%股權，被以2874.32萬元，轉給寧波梅山保稅港區嘉鵬投資有限公司（以下簡稱“寧波嘉鵬公司”），并于2017年7月31日完成股權過戶登記手續。

　　而寧波嘉鵬公司成立于2017年6月2日，注冊資本1000萬元（實收資本為0），股東分別為被告盧勁濤（持股49%、擁有74.5%的股東表決權）、葉海霞（被告盧勁東之妻，持股20%、擁有10%的股東表決權）、朱紅娟（持股30%、擁有15.5%的股東表決權），被告盧勁濤為執行董事、總經理及法定代表人。

　　在此之前，盧勁濤將所持上海嘉鵬公司30%的股權轉讓給劉保權，劉保權又將前述股權轉讓給盧勁東，盧勁東成為上海嘉鵬公司持股30%的股東。盧勁東則是盧勁濤、盧勁松的堂兄弟。

　　基于上述種種因素，張廣仁方面訴請確認上述股權轉讓無效。但最初一審時，三亞中院以“因本案不存在惡意低價轉讓股權和侵權賠償的問題，對三亞鵬嘉公司的資產和股權價值進行評估鑒定與本案無關聯性和必要性”為由，駁回張廣仁評估申請及訴訟。

　　二審時，海南高院以上海嘉鵬公司和受讓方寧波嘉鵬公司主要股東之間近親屬關系的事實沒有查明和認定、“一審法院在當事人對股權轉讓價款有爭議、法院亦未依當事人申請進行評估鑒定的情形下，直接認定案涉股權不存在惡意低價轉讓依據不充分。且在三亞嘉鵬公司股權轉讓時對三亞嘉鵬公司股權價值進行評估系受讓方寧波嘉鵬公司所委托，一審法院對該評估結論直接認可也無充分依據”為由，將該案發回重審。

　　而本次評估，恰是三亞中院再次一審時，應原告方申請進行的。但在早前的評估報告初稿中，其總計評估價為8200萬元?！熬退闶?200萬元，也遠低于實際價值，但沒想到定稿居然打了3折，直接變為2900萬元，這和當初他們非法轉讓股權的價格完全一樣了?！睆垙V仁一方稱，他們已將上述情況舉報至相關單位。

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責任編輯：覃肄靈