原標題：這個打造了20萬元/平豪宅的地產商 要在南油建地標 來源：界面

文｜謝斯臨

中間為恒裕集團董事長龔俊龍先生，圖片來源：網絡

8月31日，福田兩個網紅大盤賣得熱火朝天的同時，南山城市更新和土地整備局悄無聲息地公布了南油工業區福華廠區城市更新項目確認實施主體。

公示顯示，南油工業區福華廠區城市更新單元位于南山街道東濱路以南、荔景路以西。于2013年12月取得專項規劃批復，拆除用地面積4.26萬平方米，開發建設用地面積2.47萬平方米。

該項目的土地和建筑物權利人為深圳世紀星源股份有限公司（以下簡稱世紀星源，SZ:000005），現擬確認實施主體為深圳市藍色空間創意城市基建有限公司，穿透后發現其背后大股東為深圳蛇口豪宅恒裕濱城的開發商恒裕集團。

也就是說，停滯5年之久的南油工業區福華廠區城市更新項目前景終于明朗了起來。

公開資料顯示，2010年4月19日，深圳市規劃和國土資源委員會正式批準將南油工業區福華廠房項目列入《2010 年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》。

2012年4月16日，世紀星源與深圳市優瑞商貿有限公司(以下簡稱“優瑞商貿”)簽訂合作開發協議，優瑞商貿的背后是瑞思投資。世紀星源和優瑞商貿雙方將按持股比例25%(優先股):75%(普通股)合作組建項目公司，由項目公司作為市場主體與世紀星源簽訂“南油工業區福華廠區”舊廠房《搬遷補償安置協議》，以拆遷補償的形式取得舊廠區內所有舊廠房產權。

在合作開發期間，優瑞商貿將承擔南油工業區福華舊廠房城市更新項目的全部投資，并享有項目公司在開發期內產生的投資收益，如物業的銷售收入等；世紀星源作為土地和建筑物權利人，將從項目公司獲得舊廠房拆遷的貨幣補償2億元，并在開發期內每年從項目公司收取優先股固定股息8千萬元。項目開發完成后，世紀星源將無條件得到留存高科技產業用房的項目公司。

這個看起來還算公允的合作條件，很快就遭遇了危機。僅在取得專項規劃批復的三個月后，也就是2014年3月，優瑞商貿就《合作開發協議》相關爭議提出仲裁申請，優瑞商貿希望變更《合作開發協議》中設立合作項目公司的要求，直接與世紀星源簽訂《拆遷補償協議》。

此事遭到了世紀星源的強烈反對，根據公告顯示，當時世紀星源已預期向優瑞商貿發出解除合同通知，并希望以不低于原約定的合作條件尋求新的合作方，共同開發南油工業區福華廠區城市更新項目。

幾年內雙方仲裁申請反反復復，但訴求均被駁回，仲裁庭一致認定原合作協議合法有效，應繼續執行。而南油工業區福華廠區城市更新項目就因相關協議爭議問題停滯了很長一段時間，一直無法動工建設。

直到2017年底，這個緊鄰地鐵9號線延長線荔香站的舊改項目，才終于有了轉機。深圳政府為落實深港河套區域整體改造，與世紀星源就“深圳車港”拆除補償一事進行協商，確定拆除“深圳車港”后，在南油工業區福華廠區宗地范圍內分別增加不超過4.7萬、5萬平方米的地下建筑面積，用于置換“深圳車港”項目的經營權。

2018年11月，世紀星源以新增面積開發權益與恒裕集團達成合作，雙方將按照 25:75 的比例設立項目公司共同開發。恒裕集團從此開始介入，不過此前世紀星源與優瑞商貿的合作始終是南油工業區福華廠區城市更新項目存在的主要障礙。

幾經周折，恒裕集團才最終掃除這一障礙。2019年6月17日，優瑞商貿宣布將其持有的全部權益轉讓給恒裕集團指定方深圳市泰合瑞思投資有限公司。

界面樓談走訪發現，目前項目地塊已清理干凈，項目圍擋已更換為恒裕集團。恒裕集團官網顯示，該項目規劃建設成南山CBD綜合體，以200米高地標性建筑，打造高端商業、甲級寫字樓及總裁公寓，將成為恒裕集團打造城市綜合體項目的巔峰之作。

根據規劃，南油工業區福華廠區更新項目擁有13.7萬平方米辦公、10萬平方米商務公寓及地下可開發12.5萬平方米商業用房。以周邊公寓8-9萬元/平方米的售價計算，光公寓部分貨值就約90億元。

聚焦“城市核心資源運營專家”發展戰略的恒裕集團，在2016年打造出深圳市首個單盤均價超過10萬元/平方米的住宅項目-恒裕濱城二期。同年，恒裕集團以90.02億元的銷售金額，成交面積12萬平方米，位列當年深圳房企銷售額第8位。作為深圳灣的標桿性豪宅，目前恒裕濱城二期項目二手房均價已突破20萬元/平方米。

被稱為豪宅專業戶的恒裕集團，其開發實力不容小覷。恒裕集團已開發恒裕濱城、恒裕嘉城、來福士廣場、大南山紫園、香蜜湖九號大院等多個項目，目前有8個在建項目，可于近兩年內入市。

回顧其拿地歷史，恒裕集團曾多次悄無聲息的介入開發受阻的大型項目。如2014年1月23日，美國地產商兆華斯坦地產與前海國際能源金融中心有限公司，以134億元的總價聯合拿下了深圳前海地塊，總建筑面積47.7萬平方米，折合樓面價2.8萬元/平方米，創深圳總價及單價地王紀錄。

不過在拿地之后，中資合作方前海國際能源金融中心有限公司至今至少發生了4次股東變更，在一年半時間內多次易手，但項目卻毫無進展。2015年6月，恒裕集團介入，項目才終于有了動工跡象。天眼查資料顯示，2017年6月，前海項目此前合作方一個一個退出，前海國際能源金融中心有限公司成為恒裕集團旗下控股子公司之一。

同年，恒裕集團接手新都酒店不良資產，以6.4億元的對價，拿下上市公司的酒店及配套員工宿舍。僅以酒店面積計算，恒裕集團的接手價約1.3萬元/平方米，對于一個位于羅湖區的優質項目而言，其地價成本實在低廉。

后海的天佶灣國際廣場項目建筑面積約31萬平方米，估值約120億元，也是直到2017年恒裕集團介入后才有了動工的跡象。2014年龍華上塘郵政的福利房項目，原本預計2017年建成，但長達三年沒有動作，最終在2018年被恒裕接手開發。此外，今年恒裕集團還介入西鄉多年的爛尾新盤御品巒山花園。

與此同時，恒裕集團在城市更新領域同樣鋪墊已久，目前已在深圳及周邊取得40多個儲備項目，累計占地面積近500萬平方米。今年4月，恒裕集團副總裁吳剛曾表示，2019年恒裕集團將推出前海金融中心、后海恒裕金融中心、恒裕瓏城三個重磅項目，總貨值將超過300億元。